Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die 15-%-Falle nach dem Kauf.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt: Führst du innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch, deren Nettokosten zusammen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden sämtliche dieser Aufwendungen zu Herstellungskosten — auch die, die für sich genommen eindeutig Erhaltungsaufwand wären.

Die Folge: kein Sofortabzug mehr. Die gesamten Kosten wandern in die AfA-Bemessungsgrundlage und werden beim Bestandsgebäude mit typischerweise 2 Prozent pro Jahr über Jahrzehnte abgeschrieben.

So wird die 15-%-Grenze berechnet

Bezugsgröße sind die Anschaffungskosten des Gebäudes — also der Kaufpreis plus Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler), aber ohne den Anteil für Grund und Boden. Verglichen werden damit die Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) aller Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der ersten drei Jahre.

Ein Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 € — die kritische Grenze liegt bei 45.000 € netto. Wer in drei Jahren 46.000 € verbaut, verliert den Sofortabzug für die kompletten 46.000 €, nicht nur für den übersteigenden Teil. Genau das macht die Regel so tückisch: Ein einziger zusätzlicher Auftrag kann die gesamte Steuerwirkung der Sanierung kippen.

Was zählt mit — und was nicht?

Mitgerechnet wird fast alles, auch Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten, wenn sie im Rahmen der Renovierung anfallen — das hat die höchstrichterliche Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Ausgenommen sind nur wenige Positionen:

• Erweiterungen (Anbau, Aufstockung) — sie sind ohnehin originäre Herstellungskosten und zählen nicht in die 15-%-Rechnung
• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie Heizungswartung oder kleine laufende Reparaturen
• Nach der Rechtsprechung: Kosten zur Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Kauf entstanden sind — etwa durch Vandalismus oder einen Rohrbruch

Der Drei-Jahres-Zeitraum: richtig zählen

Die Frist beginnt mit der Anschaffung — maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht die Eintragung im Grundbuch. Entscheidend ist, wann die Maßnahmen durchgeführt werden: Wer die große Badsanierung in Jahr vier verschiebt, hält sie aus der Rechnung heraus. Reine Rechnungsstellung nach Fristablauf für Arbeiten innerhalb der Frist hilft dagegen nicht.

Strategien gegen die Falle

• Vor dem Kauf kalkulieren: Gebäudeanteil bestimmen, 15-%-Budget ausrechnen und als harte Obergrenze führen
• Maßnahmen priorisieren: Was muss sofort sein (Vermietbarkeit), was kann nach Ablauf der drei Jahre folgen?
• Netto denken: Die Grenze rechnet ohne Umsatzsteuer — Angebote entsprechend vergleichen
• Puffer lassen: Unerwartete Reparaturen im Zeitraum zählen mit — wer die Grenze auf den Euro ausreizt, verliert bei der ersten Havarie
• Jede Rechnung laufend dokumentieren, statt am Ende von Jahr drei böse überrascht zu werden

Grenze gerissen — was nun?

Ganz verloren ist das Geld nicht: Die Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken über die Abschreibung — nur eben langsam. Wichtig ist, die Umqualifizierung sauber in der Steuererklärung nachzuvollziehen, denn das Finanzamt prüft die Drei-Jahres-Zeiträume bei gekauften Objekten routinemäßig und kann Bescheide entsprechend ändern.

Heikel wird es, wenn die Grenze erst im dritten Jahr reißt: Dann waren die Kosten der Vorjahre womöglich schon als Sofortabzug veranlagt — das Finanzamt ändert die alten Bescheide und fordert die Steuerersparnis samt Zinsen zurück. Kalkuliere die Grenze deshalb von Anfang an konservativ und behalte auch kleine Rechnungen im Blick: Die Summe aus vielen Einzelaufträgen unterschätzt man leichter als die eine große Sanierung.

Die 15-%-Grenze im Blick behalten — mit Rentprime

Das eigentliche Risiko ist der Überblick: Drei Jahre, dutzende Rechnungen, mehrere Gewerke. In Rentprime erfasst du jede Handwerkerrechnung per Beleg-KI am Objekt — so siehst du jederzeit, wie viel Instandsetzungsvolumen sich seit dem Kauf angesammelt hat, und kannst rechtzeitig umplanen, bevor die Grenze fällt.

Ob eine konkrete Maßnahme mitzählt, ist im Detail oft Auslegungssache — kläre Grenzfälle vorab mit deinem Steuerberater.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn ich die 15-%-Grenze überschreite?

Dann werden sämtliche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der ersten drei Jahre rückwirkend zu Herstellungskosten — der Sofortabzug entfällt komplett, die Kosten wirken nur noch über die jährliche AfA von typischerweise 2 Prozent.

Zählen Schönheitsreparaturen in die 15-%-Grenze?

Ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs werden auch Maler- und Tapezierarbeiten mitgerechnet, wenn sie im Zusammenhang mit der Renovierung nach dem Kauf stehen. Nur jährlich übliche Wartungsarbeiten bleiben außen vor.

Wie berechne ich die 15-%-Grenze?

15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes — Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, abzüglich des Anteils für Grund und Boden. Verglichen werden die Nettokosten aller Maßnahmen innerhalb von drei Jahren ab Besitzübergang.

Kann ich die Falle durch Warten umgehen?

Ja, das ist die wirksamste Strategie: Maßnahmen, die erst nach Ablauf der drei Jahre durchgeführt werden, zählen nicht mehr in die Grenze und bleiben — bei entsprechendem Charakter — sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.