Eigenbedarfskündigung: so kündigst du wirksam — und fair.
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter — und der fehleranfälligste. Welche Personen begünstigt sind, wie die Begründung aussehen muss und wo Sperrfristen und Härtefälle die Grenzen ziehen.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kannst du ordentlich kündigen, wenn du die Wohnung für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts benötigst. „Benötigen" heißt: Du hast vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch — er muss ernsthaft sein und tatsächlich umgesetzt werden. Reine Vorratskündigungen für eine irgendwann mögliche Nutzung reichen nicht, und ein weit überhöhter Wohnbedarf (die 150-m²-Wohnung für den studierenden Sohn allein) kann rechtsmissbräuchlich sein. Es gelten die normalen Formregeln der ordentlichen Kündigung: Schriftform, alle Vermieter als Absender, alle Mieter als Empfänger, nachweisbarer Zugang.
Wer zählt als begünstigte Person?
Klar begünstigt sind Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister sowie Enkel und Großeltern. Bei entfernteren Verwandten (etwa Nichten, Neffen, Cousins) verlangt die Rechtsprechung eine besondere persönliche Bindung, die du im Streitfall darlegen musst. Auch Haushaltsangehörige ohne Verwandtschaft — etwa eine Pflegekraft, die dauerhaft in deinen Haushalt aufgenommen ist — können begünstigt sein.
Wichtig für Kapitalanleger: Eine GmbH oder andere juristische Person kann keinen Eigenbedarf haben. Bei einer GbR können Gesellschafter nach ständiger Rechtsprechung Eigenbedarf geltend machen.
Die Begründung: Herzstück der Kündigung
§573 Abs. 3 BGB verlangt, dass die Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden — nachschieben gilt nicht. Der Mieter muss prüfen können, ob der Eigenbedarf plausibel ist. Nenne konkret:
- Für wen die Wohnung benötigt wird (Name, Verwandtschaftsverhältnis)
- Warum gerade diese Wohnung (z. B. Nähe zum Arbeitsplatz, Familienzuwachs, bisherige Wohnsituation)
- Ab wann der Bedarf besteht
Floskeln wie „wird für Familienangehörige benötigt" ohne Details machen die Kündigung angreifbar. Ein Beispiel für eine tragfähige Begründung: „Ich kündige, weil meine Tochter Anna M., derzeit wohnhaft in einem 12-m²-Studentenzimmer in X, nach ihrem Studienabschluss zum 1. August ihre erste Stelle in Y antritt und die Wohnung als eigenen Hausstand beziehen wird." Ebenso die Anbietpflicht nicht vergessen: Wird bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei, musst du sie dem gekündigten Mieter anbieten — sonst machst du dich schadensersatzpflichtig.
Kündigungsfristen und Sperrfristen nach Umwandlung
Es gelten die normalen Fristen des §573c BGB: 3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer. Eine wichtige Zusatzhürde gilt nach Umwandlung in Wohnungseigentum: Wurde die vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§577a BGB). Die Bundesländer können diese Sperrfrist für angespannte Wohnungsmärkte auf bis zu zehn Jahre verlängern — in vielen Großstädten gilt genau das. Prüfe also vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung die Landesverordnung: Eine zehnjährige Sperrfrist verändert die Kalkulation eines Selbstnutzer-Kaufs grundlegend. Die Sperrfrist läuft ab dem ersten Verkauf nach der Umwandlung und schützt nur den Mieter, der schon vor der Umwandlung in der Wohnung wohnte.
Härtefall: Der Widerspruch nach §574 BGB
Selbst eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann am Härtefall scheitern: Nach §574 BGB kann der Mieter widersprechen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung deiner Interessen nicht zu rechtfertigen ist — etwa hohes Alter mit langer Verwurzelung, schwere Krankheit oder fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss dir spätestens zwei Monate vor Vertragsende zugehen. Im Streitfall wägt das Gericht beide Seiten ab; oft endet das in einer Fortsetzung auf Zeit oder einem Räumungsvergleich mit Auszugsfrist. Bei hochbetagten oder schwer erkrankten Mietern verlangen die Gerichte eine besonders sorgfältige Aufklärung, häufig mit Sachverständigengutachten — plane bei solchen Konstellationen realistisch mehr Zeit ein und prüfe, ob eine einvernehmliche Lösung nicht schneller zum Ziel führt.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: teures Risiko
Ziehst du den Eigenbedarf nur vor, um den Mieter loszuwerden, drohen Schadensersatzansprüche: Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz für die neue Wohnung — das kann fünfstellig werden. Fällt der Bedarf nach der Kündigung tatsächlich weg (z. B. weil die Tochter doch nicht einzieht), musst du den Mieter informieren, solange die Kündigungsfrist noch läuft. Dokumentiere den Bedarf deshalb von Anfang an sauber.
Die faire Alternative: Aufhebungsvertrag mit Auszugsanreiz
Nicht jeder Eigenbedarf muss vor Gericht enden. Viele Vermieter fahren besser mit einem Aufhebungsvertrag: Der Mieter zieht zu einem vereinbarten Termin aus und erhält dafür eine Gegenleistung — eine Umzugskostenbeteiligung, den Erlass der letzten Monatsmiete oder Hilfe bei der Wohnungssuche. Das kostet zunächst Geld, spart aber Monate an Kündigungsfrist, das Härtefallrisiko und die Kosten eines Räumungsprozesses. Rechne ehrlich: Ein halbes Jahr früherer Einzug ist oft mehr wert als die Abfindung.
Sauber dokumentiert von der Kündigung bis zur Übergabe
Bei einer Eigenbedarfskündigung zählt jede Frist und jedes Dokument: Zugang der Kündigung, Widerspruchsfrist, Übergabetermin. In Rentprime liegen Mietvertrag, Schriftverkehr und Fristen zu jedem Mietverhältnis an einem Ort, Zustellungen über das Mieterportal werden dokumentiert, und die Fristen-Erinnerungen melden sich, bevor ein Stichtag verstreicht.
Häufige Fragen
Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?
Für dich selbst, deine Familienangehörigen (z. B. Kinder, Eltern, Geschwister, Ehepartner) oder Angehörige deines Haushalts. Bei entfernteren Verwandten verlangt die Rechtsprechung eine besondere persönliche Bindung; juristische Personen wie eine GmbH können keinen Eigenbedarf geltend machen.
Wie lange ist die Sperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung?
Nach §577a BGB mindestens drei Jahre ab dem Erwerb; die Bundesländer können die Sperrfrist in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Erst danach ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber möglich.
Was passiert, wenn der Mieter der Eigenbedarfskündigung widerspricht?
Nach §574 BGB kann der Mieter bei unzumutbarer Härte widersprechen — spätestens zwei Monate vor Vertragsende. Dann wägt im Streitfall das Gericht die Interessen ab und kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortsetzen.
Was droht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Der Mieter kann Schadensersatz verlangen: Umzugs- und Maklerkosten sowie die Mietdifferenz der neuen Wohnung. Fällt der Bedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, musst du den Mieter darüber informieren.