Garagenmietvertrag: Muster und Kündigungsregeln im Überblick.
Ist die Garage im Wohnungsmietvertrag drin, gilt der Wohnraum-Kündigungsschutz. Wird sie separat vermietet, kannst du sie fast frei kündigen. Wie du den Unterschied wasserdicht regelst.
Wird eine Garage im gleichen Vertrag mit einer Wohnung vermietet, gilt sie mietrechtlich als Zubehör der Wohnung — mit vollem Kündigungsschutz. Vermietest du sie separat mit eigenem Vertrag, gilt § 580a BGB: monatliche Kündigungsfrist von drei Werktagen bis zum Monatsende, keine soziale Härteklausel, keine Mietpreisbremse. Die klare Trennung ist bei jedem Vermieter, der die Garage gesondert vergeben möchte, entscheidend.
Zwei Vertragswelten
Für die Garage gibt es rechtlich zwei völlig unterschiedliche Konstellationen:
- Garage ist Teil des Wohnraummietvertrags: Wohnraumrecht, § 573 BGB Kündigung nur mit Grund, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse.
- Garage im separaten Mietvertrag: gemeine Miete nach §§ 535 ff. BGB, Kündigungsfrist § 580a BGB (monatlich zum Monatsende), freie Preisbildung.
Wer die Garage getrennt kündigen möchte (weil er sie später umbauen, an einen Dritten vermieten oder selbst nutzen will), muss zwei getrennte Verträge schließen — und darauf achten, dass die Trennung nicht als Umgehung des Wohnraum-Kündigungsschutzes gewertet wird.
Wann gilt die Garage als Zubehör?
Der BGH hat mehrfach entschieden: Werden Wohnung und Garage in einem einheitlichen Vertrag oder gegenüber demselben Vermieter zeitgleich vermietet, wird die Garage als Zubehör behandelt. Die Kündigung der Garage allein ist dann unwirksam.
| Situation | Ist die Garage Zubehör? |
|---|---|
| Ein Vertrag für Wohnung + Garage | Ja |
| Zwei Verträge, gleicher Vermieter, gleiches Datum, gleicher Grundbesitz | Meist ja (Indiz für einheitlichen Vertrag) |
| Zwei Verträge, unterschiedliche Vermieter (Wohnung von A, Garage von B) | Nein |
| Zwei Verträge, gleicher Vermieter, unterschiedliche Grundbesitze | Nein |
| Zwei Verträge, gleicher Vermieter, deutlicher Zeitabstand zwischen Abschlüssen | Meist nein |
Muster-Klausel für den separaten Vertrag
Beispieltext für einen eigenständigen Garagenmietvertrag:
- „Vermietet wird die Garage Nr. 3 im Anwesen Musterstraße 1, 12345 Musterstadt.",
- „Die Miete beträgt monatlich 65,00 €, fällig spätestens zum 3. Werktag im Monat auf das Konto DE… .",
- „Der Vertrag beginnt am 01.10.2026 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.",
- „Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 580a Abs. 1 Nr. 1 BGB drei Werktage zum Monatsende.",
- „Der Mieter hinterlegt eine Kaution in Höhe von 130,00 €."
Kündigungsfristen nach § 580a BGB
Für separat vermietete Garagen, Stellplätze und Grundstücke gilt die Frist des § 580a BGB: drei Werktage vor Monatsende zum Monatsende. Ein Beispiel:
- Kündigung zum 30.09.2026 gewünscht.
- Drei Werktage vorher: 27.09.2026 (Sonntag). Es zählt der nächste Werktag rückwärts, also 25.09.2026 (Freitag).
- Kündigung muss dem Empfänger spätestens am 25.09.2026 zugehen.
- Zugang per Einschreiben-Einwurf, persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung oder E-Mail mit Empfangsbestätigung.
- Ohne rechtzeitigen Zugang läuft der Vertrag einen weiteren Monat.
Kaution, Umsatzsteuer, Nebenkosten
Kaution ist zulässig, gesetzlich nicht begrenzt (§ 551 BGB gilt nicht), üblich zwei Monatsmieten. Umsatzsteuer fällt bei reiner Garagen-Vermietung an, wenn der Vermieter nicht zusammen mit der Wohnung vermietet — dann ist es ein steuerbarer, nicht steuerfreier Umsatz nach § 4 Nr. 12 Buchst. b UStG. In diesem Fall darf der Kleinunternehmer nach § 19 UStG die Umsatzsteuer nicht ausweisen; wer regelbesteuert wird, muss 19 % USt. abführen.
Nebenkosten sind bei Garagen selten (Strom, ggf. Grundsteuer-Anteil, Winterdienst). Sie können pauschal oder mit Vorauszahlung + Abrechnung vereinbart werden. Wer mehrere Stellplätze in einer Anlage verwaltet, hinterlegt in Rentprime pro Einheit eine Pauschale — das Einnahmen-Reporting rechnet Garagen dann sauber getrennt von Wohnungsmieten aus.
Was in die Wohnungsvertrag-Garage-Kombination gehört
Wer bewusst Wohnung und Garage in einem Vertrag zusammenfasst, sollte das klar formulieren — sonst streitet der Mieter im Ernstfall darüber, ob die Garage separat gekündigt werden darf. Beispieltext im Wohnungsmietvertrag:
- „Mitvermietet wird die Garage Nr. 3 im rückwärtigen Hof des Anwesens.",
- „Die Miete für die Garage in Höhe von 45,00 € ist Bestandteil der Gesamtmiete und wird separat ausgewiesen.",
- „Wohnung und Garage bilden ein einheitliches Mietverhältnis; eine getrennte Kündigung ist ausgeschlossen."
Wer dagegen unabhängig kündbar bleiben will, macht zwei Verträge mit unterschiedlichen Vertragsdaten, eigenständigen Kautionen und getrennten Kontoreferenzen. In Rentprime kannst du Wohnung und Garage als eigene Einheiten mit eigenen Mietverträgen hinterlegen und trotzdem beide dem gleichen Mieter zuordnen — die Trennung bleibt sauber dokumentiert.
Häufige Fragen
Kann ich die Garage kündigen, wenn sie im Wohnungsvertrag steht?
Nein, wenn Wohnung und Garage einen einheitlichen Vertrag bilden. Dann ist die Garage Zubehör und teilt das Kündigungsschicksal der Wohnung. Eine Teilkündigung nach § 573b BGB ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig (Neubau von Wohnraum).
Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine separate Garage?
Drei Werktage vor Monatsende zum Monatsende — sowohl für Mieter als auch Vermieter (§ 580a Abs. 1 Nr. 1 BGB). Es gibt keine sozialen Härteklauseln und keinen Kündigungsschutz.
Muss ich Umsatzsteuer auf die Garagenmiete abführen?
Nur wenn du kein Kleinunternehmer bist (§ 19 UStG) und die Garage nicht als Zubehör zu einer Wohnung mitvermietest. Steuerpflichtiger Umsatz zu 19 % USt. Bei einer Bruttomiete von 65 € entspricht das rund 10,38 € Umsatzsteuer.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei separaten Garagenmietverträgen ist die Kautionshöhe gesetzlich nicht begrenzt. Üblich sind ein bis zwei Monatsmieten. Nur wenn die Garage Zubehör zur Wohnung ist, gilt die Drei-Kaltmieten-Grenze aus § 551 BGB für Wohnung und Garage zusammen.
Zählt eine Garage bei der Grundsteuer als Wohnraum?
Für die Grundsteuer ist die Zuordnung Sache des Grundsteuerbescheids. Umlegbar auf die Mieter ist die Grundsteuer für die Garage aber nur, wenn der Mietvertrag es ausdrücklich vereinbart. Andernfalls trägt der Vermieter den Anteil selbst.