Legionellenprüfung: alle 3 Jahre Pflicht — so läuft sie richtig ab.
Wer Wohnungen mit zentraler Warmwasserbereitung vermietet, muss das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen. Wann die Pflicht greift, wie die Prüfung abläuft und wer sie bezahlt.
Wann bist du zur Legionellenprüfung verpflichtet?
Die Trinkwasserverordnung verpflichtet dich zur regelmäßigen Untersuchung, wenn dein Gebäude eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung hat und Wohnraum vermietet ist. Eine Großanlage liegt vor, wenn der zentrale Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder in mindestens einer Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mehr als 3 Liter Wasser stehen. In der Praxis heißt das: Fast jedes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung ist prüfpflichtig — die 3-Liter-Grenze ist bei zentralen Anlagen schnell überschritten.
Zusätzlich muss die Anlage Duschen oder andere Einrichtungen haben, in denen Wasser vernebelt wird — bei Wohngebäuden ist das praktisch immer der Fall.
Wer ist nicht prüfpflichtig?
Keine systemische Untersuchungspflicht besteht für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung — also Durchlauferhitzern oder Etagenthermen direkt in der Wohnung. Hier gibt es keine zentrale Anlage, die das ganze Haus versorgt. Vermietest du eine Eigentumswohnung in einem Haus mit Zentralanlage, ist die WEG bzw. deren Verwaltung für die Prüfung des Gemeinschaftseigentums zuständig — als vermietender Eigentümer solltest du dir den Nachweis geben lassen.
Intervall und Ablauf der Prüfung
Vermietete Wohnanlagen müssen mindestens alle drei Jahre beprobt werden. Die Untersuchung darf nur ein dafür akkreditiertes Labor durchführen; die Probenahme erfolgt durch geschultes Personal an fest installierten Probenahmestellen — typischerweise am Warmwasseraustritt und Zirkulationseintritt des Speichers sowie an ausgewählten Entnahmestellen in den Strängen. Fehlen geeignete Probenahmeventile, müssen sie einmalig nachgerüstet werden.
- Prüfintervall: mindestens alle 3 Jahre bei vermieteten Wohngebäuden
- Beauftragung: akkreditiertes Trinkwasserlabor, Probenahme nach den anerkannten Regeln der Technik
- Maßstab: der technische Maßnahmenwert von 100 KBE Legionellen je 100 ml
- Dokumentation: Befunde aufbewahren und den Mietern das Ergebnis zugänglich machen
Maßnahmenwert überschritten — was jetzt?
Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, bist du zum Handeln verpflichtet: Das Labor bzw. du als Betreiber meldet den Befund dem Gesundheitsamt, eine Gefährdungsanalyse durch eine fachkundige Person muss klären, wo die Ursache liegt, und daraus folgen Sanierungsmaßnahmen — von der thermischen Desinfektion über hydraulische Optimierung bis zum Austausch von Leitungsabschnitten. Die Mieter musst du unverzüglich informieren, bei hohen Werten inklusive Duschverbot oder Filtern. Nach der Sanierung folgen Nachuntersuchungen, bis die Werte wieder stimmen.
Kosten: Wer zahlt die Legionellenprüfung?
Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung sind umlagefähig: Sie gehören zu den Kosten der Wasserversorgung (§2 Nr. 2 BetrKV), zu denen ausdrücklich auch die Kosten der Untersuchung des Trinkwassers zählen — bei zentraler Warmwasserbereitung laufen sie über die Warmwasserkosten mit. Nicht umlagefähig sind dagegen die Folgen eines Befunds: Gefährdungsanalyse, Sanierung und Nachrüstung von Probenahmeventilen sind Instandhaltung bzw. einmalige Maßnahmen und bleiben bei dir.
Das 3-Jahres-Intervall nie wieder verpassen
Das Tückische an der Legionellenprüfung ist ihr Rhythmus: Drei Jahre sind lang genug, um den Termin komplett zu vergessen. In Rentprime legst du die Prüfung einmal als wiederkehrende Frist an und wirst rechtzeitig erinnert; die Laborrechnung erfasst die Beleg-KI automatisch und ordnet sie den umlagefähigen Wasserkosten zu — so landet die Position korrekt in der nächsten Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Wie oft muss die Legionellenprüfung gemacht werden?
Bei vermieteten Wohngebäuden mit zentraler Großanlage mindestens alle drei Jahre — durch ein akkreditiertes Labor mit fachgerechter Probenahme.
Gilt die Legionellenprüfpflicht auch für Einfamilienhäuser?
Nein. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen mit dezentraler Warmwasserbereitung (Durchlauferhitzer, Etagentherme) sind von der systemischen Untersuchungspflicht ausgenommen.
Sind die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig?
Ja — die regelmäßige Trinkwasseruntersuchung zählt zu den Kosten der Wasserversorgung nach §2 Nr. 2 BetrKV. Sanierungskosten nach einem positiven Befund sind dagegen Instandhaltung und nicht umlagefähig.
Was passiert bei einem positiven Legionellenbefund?
Ab Überschreiten des technischen Maßnahmenwerts (100 KBE/100 ml) musst du das Gesundheitsamt informieren, eine Gefährdungsanalyse veranlassen, die Mieter unterrichten und die Anlage sanieren — mit Nachuntersuchungen bis zur Entwarnung.