Mietkaution richtig anlegen — getrennt, verzinst, insolvenzfest.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Maximal drei Nettokaltmieten (§551 Abs. 1 BGB) — also ohne Betriebskosten-Vorauszahlungen oder Pauschalen. Vereinbarst du mehr, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam und der Mieter kann den überschießenden Betrag zurückfordern. Wichtig: Ohne Vereinbarung im Mietvertrag gibt es gar keinen Anspruch auf eine Kaution — sie muss ausdrücklich vereinbart sein. Beispiel: Bei 850 € Kaltmiete plus 250 € Nebenkosten-Vorauszahlung sind höchstens 2.550 € Kaution zulässig, nicht 3.300 €. Die Obergrenze gilt auch für Kombinationen: Barkaution plus zusätzliche Bürgschaft dürfen zusammen drei Kaltmieten nicht übersteigen.

Drei Raten: Der Mieter darf stückeln

Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen (§551 Abs. 2 BGB) — er darf, muss aber nicht: Viele Mieter zahlen freiwillig in einer Summe. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die volle Kaution vor Einzug verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen. Zahlt der Mieter die Kaution trotz Fälligkeit nicht, ist das übrigens ein ernstzunehmender Verstoß: Ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten Kaution berechtigt zur fristlosen Kündigung (§569 Abs. 2a BGB).

Getrennt vom eigenen Vermögen: die insolvenzfeste Anlage

§551 Abs. 3 BGB verpflichtet dich, die Kaution getrennt von deinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen — zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Der Sinn: Bei deiner Insolvenz oder einer Kontopfändung bleibt das Geld des Mieters geschützt. Ein offenes Treuhandkonto („Mietkautionskonto") erfüllt das; das private Girokonto nicht.

• Klassiker: Mietkautionskonto als offenes Treuhandkonto auf deinen Namen
• Alternative: verpfändetes Sparbuch des Mieters — er legt an, du bekommst das Pfandrecht
• Ebenfalls möglich: Kautionsbürgschaft einer Bank oder Versicherung statt Barkaution
• Andere Anlageformen (z. B. Sparbrief) sind zulässig, wenn ihr sie vereinbart

Legst du die Kaution nicht getrennt an, kann der Mieter nach ständiger Rechtsprechung die Kautionszahlung verweigern bzw. ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe der Kaution geltend machen, bis du die insolvenzfeste Anlage nachweist. Der Mieter hat außerdem jederzeit Anspruch auf einen Nachweis, wo und wie seine Kaution angelegt ist — richte das Konto deshalb direkt beim Einzug ein und lege den Nachweis in die Vertragsakte, statt Monate später danach suchen zu müssen.

Wem gehören die Zinsen?

Dem Mieter. Die Erträge erhöhen die Sicherheit (§551 Abs. 3 BGB) — sie werden also nicht ausgezahlt, sondern wachsen dem Kautionsguthaben zu und gehen am Ende mit der Kaution an den Mieter zurück, soweit du keine berechtigten Ansprüche verrechnest. Auch die Kapitalertragsteuer läuft auf den Mieter, deshalb sollte das Konto ihm steuerlich zugeordnet werden können.

Wofür die Kaution haftet — und wofür nicht

Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis: Mietrückstände, Schadensersatz wegen Beschädigungen, Nebenkostennachzahlungen, Kosten einer unterlassenen, wirksam vereinbarten Schönheitsreparatur. Nicht greifen darfst du während des laufenden Mietverhältnisses auf sie zu, um streitige Forderungen zu befriedigen — die Kaution ist kein Verrechnungskonto, sondern Sicherheit für das Vertragsende. Kürzt der Mieter umgekehrt die letzten Monatsmieten mit Verweis auf die Kaution („Abwohnen"), ist das vertragswidrig und du kannst auf Zahlung bestehen.

Rückzahlung: Prüffrist und Einbehalt

Nach dem Auszug darfst du dir eine angemessene Prüffrist nehmen — je nach Einzelfall in der Regel bis zu sechs Monate —, um Ansprüche wegen Schäden, Mietrückständen oder offener Nebenkosten zu prüfen. Für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darfst du einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten, üblicherweise in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung. Alles darüber hinaus ist zügig zurückzuzahlen — inklusive der aufgelaufenen Zinsen. Erstelle für die Rückzahlung eine kurze Abrechnung: Kautionsbetrag plus Zinsen, abzüglich konkret bezifferter Gegenforderungen mit Beleg.

Kaution beim Verkauf der Immobilie

Verkaufst du das vermietete Objekt, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein (§566 BGB) — und übernimmt auch die Pflichten aus der Kaution. Übergib die Kaution deshalb dokumentiert an den Käufer und lass dir die Übernahme quittieren. Wichtig zu wissen: Erhält der Mieter die Kaution vom Erwerber am Ende nicht zurück, kann er sich unter Umständen weiterhin an dich als früheren Vermieter halten. Eine saubere Übergabe mit Nachweis schützt beide Seiten.

Typische Kautionsfehler von Vermietern

• Kaution auf dem privaten Girokonto „geparkt" — nicht insolvenzfest
• Mehr als drei Nettokaltmieten vereinbart — Vereinbarung teilweise unwirksam
• Volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt statt drei Raten zugelassen
• Kaution während des Mietverhältnisses für laufende Forderungen „angezapft"
• Rückzahlung ohne Verrechnungsaufstellung monatelang verschleppt

Kaution im Überblick behalten

Bei mehreren Mietverhältnissen verliert man schnell den Überblick, welche Kaution wo liegt und ob alle Raten eingegangen sind. In Rentprime hinterlegst du die Kaution je Vertrag, der Bank-Sync erkennt eingehende Zahlungen, und bei Auszug hast du Kautionshöhe, Übergabeprotokoll und offene Nebenkostenabrechnung für die Rückzahlung an einem Ort.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten (§551 Abs. 1 BGB), also ohne Nebenkosten-Vorauszahlungen. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.

Darf der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja, per Gesetz in drei gleichen Monatsraten (§551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den nächsten beiden Mieten.

Muss ich die Kaution auf einem separaten Konto anlegen?

Ja — getrennt von deinem Vermögen und insolvenzfest, üblich ist ein offenes Treuhandkonto (§551 Abs. 3 BGB). Legst du nicht getrennt an, kann der Mieter die Zahlung verweigern oder Miete in Kautionshöhe zurückbehalten.

Wem stehen die Zinsen der Mietkaution zu?

Dem Mieter. Die Zinserträge erhöhen die Sicherheit und werden am Ende zusammen mit der Kaution ausgezahlt, soweit keine berechtigten Ansprüche des Vermieters bestehen.