Mietpreisbremse: die Regeln bei der Wiedervermietung — und ihre Ausnahmen.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Die Mietpreisbremse (§556d BGB) gilt nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Verordnung bestimmen — typischerweise Großstädte und Ballungsräume. Der Bund hat die Möglichkeit solcher Verordnungen zuletzt bis Ende 2029 verlängert. Ob deine Stadt betroffen ist, prüfst du in der aktuellen Landesverordnung — die Gebietskulissen ändern sich, und einzelne Verordnungen sind in der Vergangenheit wegen Begründungsmängeln gerichtlich gekippt und neu erlassen worden. Verlass dich also nicht auf den Stand von vor drei Jahren.

Gilt die Bremse, darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestandsmieten und Mieterhöhungen im laufenden Vertrag richten sich weiter nach §558 BGB — die Bremse greift bei der Wiedervermietung. Basis der Rechnung ist der Mietspiegel: Wohnung ins richtige Feld einordnen, Zu- und Abschläge begründen, dann 10 % aufschlagen.

Ausnahme 1: die Vormiete (§556e)

War die Vormiete — also die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete — bereits höher als die zulässige Miete, darfst du sie in gleicher Höhe wieder verlangen (§556e Abs. 1 BGB). Mietminderungen und Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor Vertragsende bleiben dabei außer Betracht — eine kurz vor dem Auszug vereinbarte Erhöhung zählt also nicht als Vormiete. Die Vormiete ist der wichtigste Bestandsschutz für Vermieter: Dokumentiere sie mit dem alten Mietvertrag, den Erhöhungsschreiben und den letzten Kontoauszügen, denn im Streitfall trägst du die Darlegungslast für ihre Höhe.

Ausnahme 2: Neubau und umfassende Modernisierung (§556f)

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ebenfalls frei — als Faustregel gilt eine Modernisierung als umfassend, wenn der Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreicht
• Einfache Modernisierung: keine volle Ausnahme, aber ein Zuschlag auf die zulässige Miete entsprechend der Modernisierungsumlage (§556e Abs. 2 BGB)

Die Auskunftspflicht nach §556g: unaufgefordert und vor Vertragsschluss

Willst du dich auf eine Ausnahme berufen, musst du dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert in Textform Auskunft geben (§556g Abs. 1a BGB) — etwa über die Höhe der Vormiete oder die durchgeführte Modernisierung. Versäumst du das, kannst du dich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen und schuldest gegebenenfalls die Rückzahlung überhöhter Miete. Die Auskunft lässt sich nachholen, wirkt dann aber erst mit Verzögerung. Außerdem kann der Mieter jederzeit Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind.

Nicht verwechseln: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Zwei Instrumente, zwei Situationen: Die Mietpreisbremse (§556d BGB) deckelt die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags auf Vergleichsmiete plus 10 %. Die Kappungsgrenze (§558 BGB) begrenzt dagegen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 20 % — in vielen angespannten Märkten 15 % — innerhalb von drei Jahren. Beide können in derselben Stadt gelten, betreffen aber nie denselben Vorgang: Bei der Wiedervermietung prüfst du die Bremse, bei der Bestandsmiete die Kappung. Auch Staffel- und Indexmieten müssen übrigens bei Vertragsschluss die Mietpreisbremse einhalten — bei der Staffelmiete gilt das für jede einzelne Staffel.

Was passiert bei Verstößen?

Der Mieter kann einen Verstoß rügen und die Differenz zwischen vereinbarter und zulässiger Miete zurückverlangen (§556g BGB) — bei Verträgen seit April 2020 auch für Monate vor der Rüge, wenn er innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügt. Die Vereinbarung ist dabei nicht insgesamt nichtig, sondern nur soweit sie die zulässige Miete übersteigt: Der Vertrag läuft zur gedeckelten Miete weiter. Kalkuliere bei der Neuvermietung also von Anfang an mit der zulässigen Miete statt auf Nichtwissen des Mieters zu setzen — Rückforderungen über mehrere Jahre summieren sich erheblich.

So gehst du bei der Neuvermietung vor

• Prüfen, ob die Landesverordnung dein Gebiet erfasst (Stand aktuell halten)
• Ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel ermitteln, +10 % rechnen
• Vormiete, Neubau- oder Modernisierungsausnahme prüfen und belegen
• Auskunft nach §556g Abs. 1a vor Vertragsschluss in Textform erteilen und archivieren

Ein Wort zur Fairness, das zugleich Geschäftssinn ist: Die zulässige Miete sauber zu ermitteln kostet dich einmal eine Stunde Arbeit — eine berechtigte Rüge mit 30 Monaten Rückforderung kostet ein Vielfaches. Wer die Vergleichsmiete kennt, kann außerdem selbstbewusst argumentieren, wenn ein Interessent die Miethöhe hinterfragt: Eine belegbare Einordnung im Mietspiegel überzeugt mehr als jede Verhandlungstaktik.

Zulässige Miete dokumentiert festhalten

Vormiete, Mietspiegel-Einordnung und die erteilte Auskunft solltest du über Jahre belegen können. In Rentprime liegt die Miethistorie jedes Mietverhältnisses lückenlos vor — inklusive der Vormiete beim Mieterwechsel —, und Vertragsdokumente samt Auskunftsschreiben sind am Objekt archiviert, falls ein Mieter Jahre später rügt.

Häufige Fragen

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Bundesländer per Verordnung festlegen — meist Großstädte und Ballungsräume. Ob deine Stadt dabei ist, steht in der aktuellen Landesverordnung; die Regelung wurde bis Ende 2029 verlängert.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung mit Mietpreisbremse sein?

Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB). Ausnahmen gelten für eine höhere Vormiete, Neubauten mit Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Was ist die Auskunftspflicht nach §556g BGB?

Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform informieren — etwa über die Vormiete. Ohne diese Auskunft greift die Ausnahme zunächst nicht und überhöhte Miete kann zurückgefordert werden.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja. Nach einer Rüge kann er die Differenz zur zulässigen Miete zurückverlangen — bei einer Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn auch rückwirkend ab Vertragsbeginn. Der Mietvertrag bleibt im Übrigen zur gedeckelten Miete bestehen.