Mieter zahlt nicht: der Fahrplan vom ersten Rückstand bis zur Kündigung.
Bei Mietschulden entscheidet Tempo und Systematik: Ab zwei Monatsmieten Rückstand darfst du fristlos kündigen — wenn du Verzug, Beträge und Zugang sauber belegen kannst. So gehst du Schritt für Schritt vor.
Wann ist der Mieter in Verzug?
Die Miete ist nach §556b BGB spätestens am dritten Werktag des Monats im Voraus fällig — maßgeblich ist bei Überweisung die rechtzeitige Zahlungshandlung des Mieters. Bleibt die Zahlung aus, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug, weil die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt ist. Eine Mahnung ist rechtlich also nicht Voraussetzung — praktisch ist eine freundlich-bestimmte Zahlungserinnerung trotzdem der richtige erste Schritt: Viele Rückstände sind Versehen, Kontowechsel oder vorübergehende Engpässe.
Ab Verzug schuldet der Mieter zusätzlich Verzugszinsen und den Ersatz notwendiger Rechtsverfolgungskosten. Wichtig für die spätere Beweisführung: Halte je Monat fest, was geschuldet, was gezahlt und was offen ist — auf den Cent genau und mit Datum jedes Zahlungseingangs.
Die magische Grenze: zwei Monatsmieten
Zur fristlosen Kündigung berechtigt §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in zwei Varianten: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (in der Summe mehr als eine Monatsmiete) in Verzug — oder der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten. Gezählt wird die Bruttomiete inklusive Vorauszahlungen; auch aufgelaufene Teilbeträge über viele Monate können die Schwelle reißen.
Wichtig: Bei Zahlungsverzug ist keine Abmahnung vor der fristlosen Kündigung nötig (§543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Sobald die Schwelle erreicht ist, kannst du sofort kündigen — jede weitere Wartezeit vergrößert nur den Ausfall.
Immer doppelt kündigen: fristlos plus hilfsweise ordentlich
Der wichtigste Praxistipp überhaupt: Sprich die fristlose Kündigung immer hilfsweise verbunden mit der ordentlichen Kündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus (erhebliche Pflichtverletzung). Der Grund liegt in der Schonfristzahlung: Sie heilt nach ständiger Rechtsprechung nur die fristlose Kündigung — die ordentliche bleibt bestehen und beendet das Mietverhältnis mit der regulären Frist. Ohne den Zusatz verschenkst du diese zweite Chance.
Formalien der Kündigung: schriftlich, an alle Mieter, mit konkreter Aufstellung der Rückstände (welcher Monat, welcher Betrag) und nachweisbarem Zugang. Rechenfehler in der Rückstandsaufstellung sind ein klassisches Einfallstor für die Verteidigung — hier zahlt sich eine lückenlose Zahlungshistorie aus.
Die Schonfristzahlung: §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
Die fristlose Kündigung wird rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter (oder etwa das Jobcenter für ihn) den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet. Diese Rettung gibt es nicht beliebig oft: Sie ist ausgeschlossen, wenn der Kündigung schon innerhalb der letzten zwei Jahre eine durch Schonfristzahlung geheilte Kündigung vorausging.
Teilzahlungen genügen nicht — der Rückstand muss komplett ausgeglichen sein. Und noch einmal: Die Schonfrist rettet den Mieter nur vor der fristlosen Kündigung. Die hilfsweise ordentliche läuft weiter, sofern die Pflichtverletzung erheblich und dem Mieter vorwerfbar war.
Parallel ans Geld denken: titulieren und sichern
Kündigung und Räumung beenden das Mietverhältnis — dein Geld holen sie nicht zurück. Darum parallel:
- Zahlungsklage oder Mahnbescheid über die Rückstände, sinnvoll kombiniert mit der Räumungsklage
- Kaution nach Vertragsende verrechnen — sie deckt aber selten mehr als einen Bruchteil
- Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters im Blick behalten
- Nutzungsentschädigung nach §546a BGB für die Zeit bis zur tatsächlichen Rückgabe geltend machen
- Titel 30 Jahre vollstreckbar: auch ein heute mittelloser Mieter kann später pfändbar werden
Was du nicht tun darfst
So verständlich der Ärger ist: Schloss austauschen, Strom oder Heizung sperren, Sachen verwerten oder den Mieter unter Druck „herausklingeln" — all das ist verbotene Eigenmacht und kann dich Schadensersatz und im Ernstfall die Wirksamkeit deiner Kündigung kosten. Auch Dauer-Anrufe oder Aushänge im Treppenhaus über die Schulden verbieten sich (Persönlichkeitsrecht, DSGVO). Der Weg führt ausschließlich über Kündigung, Klage und Gerichtsvollzieher.
Die außergerichtliche Schiene: Gespräch und Ratenzahlung
Kündigung und Klage sind das scharfe Schwert — aber nicht immer das wirtschaftlich klügste. Steckt ein ansonsten zuverlässiger Mieter in einer vorübergehenden Notlage, kann eine schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung mit Schuldanerkenntnis den Ausfall besser begrenzen als ein monatelanger Räumungsprozess gegen einen zahlungsunfähigen Schuldner. Vereinbare feste Raten zusätzlich zur laufenden Miete, einen klaren Endtermin und eine Verfallklausel: Platzt eine Rate, wird der gesamte Rest fällig und du kündigst.
Weise den Mieter außerdem früh auf Wohngeld und die Mietübernahme durch das Jobcenter hin — bei Leistungsbeziehern kannst du mit dessen Einverständnis die Direktzahlung der Miete an dich anregen. Das klingt nach Mieterschutz, ist aber knallharte Vermieterlogik: Eine öffentliche Stelle, die zahlt, ist besser als ein Titel, der ins Leere läuft. Lass dir von der Kulanz aber nie die Kündigungsschwelle wegdriften: Wächst der Rückstand trotz Vereinbarung weiter, handle konsequent.
Rückstände früh erkennen statt spät reagieren
Der teuerste Fehler bei Mietschulden ist spätes Bemerken: Wer Zahlungseingänge nur sporadisch kontrolliert, verliert Monate. In Rentprime gleicht der Bank-Sync die Mieteingänge automatisch mit dem Soll ab und meldet ausbleibende Zahlungen sofort; Mahnschreiben und die Rückstandsaufstellung für die Kündigung entstehen aus der dokumentierten Zahlungshistorie — genau die Beweiskette, die du später vor Gericht brauchst.
Häufige Fragen
Ab wann darf ich wegen Mietschulden fristlos kündigen?
Nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: bei Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete — oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.
Brauche ich vor der Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Abmahnung?
Nein. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung entbehrlich (§543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Eine Zahlungserinnerung ist trotzdem sinnvoll, um Versehen auszuschließen und den Verzug zu dokumentieren.
Was bewirkt die Schonfristzahlung des Mieters?
Zahlt der Mieter den kompletten Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach ständiger Rechtsprechung davon unberührt.
Warum sollte ich fristlos und ordentlich zugleich kündigen?
Weil die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung heilt. Die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung beendet das Mietverhältnis dann trotzdem — mit regulärer Frist.