Ratgeber · 6 min Lesezeit

Schönheitsreparaturen — wer wirklich zahlt

„Der Mieter muss bei Auszug streichen" — das stimmt seit 2015 oft NICHT mehr. Wir erklären, welche Schönheitsreparaturen-Klauseln noch wirksam sind, welche nicht, und welche Konsequenzen das für deine Vermieter-Praxis hat.

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Was sind Schönheitsreparaturen?

Definiert in der "Anlage zu §28 Abs. 4 II. BV": das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren VON INNEN.

NICHT dazu gehören: Außenanstrich, Erneuerung von Bodenbelägen, Reparaturen an Wand/Decke (Risse, Stürze), Schäden durch normalen Verschleiß (Verkratzte Türzargen).

Die BGH-Wende seit 2015

Der BGH hat in einer Reihe von Urteilen (insb. VIII ZR 185/14 v. 18.03.2015) die meisten alten Schönheitsreparaturen-Klauseln für unwirksam erklärt. Heute gilt:

Wohnung wurde UNRENOVIERT übergeben? → Schönheitsreparaturen-Klausel UNWIRKSAM, Mieter muss NICHT renovieren beim Auszug
Wohnung wurde RENOVIERT übergeben (frische Tapeten/Anstrich, fotografiert)? → Klausel KANN wirksam sein, wenn sie korrekt formuliert ist
Klausel mit FESTEM Fristenplan ("alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume") → UNWIRKSAM (BGH)
Klausel mit "weichem" Fristenplan ("im Allgemeinen", "i.d.R.") → wirksam
Klausel mit RENOVIERUNGSPFLICHT BEI AUSZUG ohne Berücksichtigung Mietdauer → UNWIRKSAM
Quotenklauseln (anteilige Kostenübernahme je Mietdauer) → meist UNWIRKSAM

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Praktische Konsequenz für Vermieter

Wenn dein Mietvertrag eine unwirksame Klausel enthält:

Du kannst KEINE Renovierung bei Auszug einfordern
Du musst die Wohnung SELBST renovieren (oder weitervermieten ohne Renovierung)
Du darfst die Kosten NICHT auf den Mieter umlegen oder von der Kaution einbehalten
Wenn du es trotzdem tust: Mieter kann das Geld zurückfordern + ggf. Schmerzensgeld bei Schikane

Was du als Vermieter SOFORT tun solltest

1. Mietvertrag prüfen: enthält er eine "starre" Klausel mit festen Fristen? → ist UNWIRKSAM
2. Wohnung wurde UNRENOVIERT übergeben? → Klausel praktisch immer UNWIRKSAM, selbst wenn sie sauber formuliert ist (BGH VIII ZR 185/14)
3. Bei Neuvermietung: aktuelle, BGH-konforme Klausel verwenden (weiche Formulierung, RENOVIERTE Übergabe, schriftliche Übergabe-Dokumentation mit Fotos)
4. Bei Auszug: alte Klauseln gar nicht erst durchsetzen wollen — Klage kostet mehr als die Renovierung

Wann der Mieter wirklich renovieren muss

Wirksame Klausel im Vertrag (selten!) UND
Wohnung wurde im RENOVIERTEN Zustand übergeben UND
Renovierungsbedarf liegt VOR (nicht nur Routine, sondern tatsächliche Abnutzung) UND
Mieter hat selbst sichtbare Schäden verursacht (Bohrlöcher >Standard, gefärbte Wände, Tapezier-Schäden)

Mieter-Schäden vs. Schönheitsreparaturen

Achtung: Was der Mieter durch SCHÄDEN verursacht hat, ist von der Renovierungs-Frage zu unterscheiden:

Wanddurchbruch, gefärbte Wände (statt weiß), zerbrochene Sanitärobjekte → IMMER vom Mieter zu ersetzen (§280 BGB Schadensersatz)
Normale Bohrlöcher (Bilder, Lampen) → kein Schaden, müssen nicht geschlossen werden
Lila gestrichene Wände → muss in neutraler Farbe übergeben werden

BGH-konforme Klausel-Formulierung (Beispiel)

§ X Schönheitsreparaturen Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen. Diese umfassen insbesondere das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen nach Maßgabe des tatsächlichen Renovierungsbedarfs durchzuführen. Erfahrungsgemäß ergibt sich nach folgenden Zeiträumen ein Renovierungsbedarf: Küche, Bad, Duschen etwa alle 5 Jahre, Wohn- und Schlafräume etwa alle 8 Jahre, sonstige Nebenräume etwa alle 10 Jahre. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Schönheitsreparaturen nur durchzuführen, soweit sie aufgrund tatsächlichen Renovierungsbedarfs fällig sind.

Diese Klausel ist BGH-konform — aber nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde + die Renovierungs-Übergabe sauber dokumentiert ist.

Wie Rentprime dir hilft

Rentprime erstellt Mietverträge mit aktueller BGH-konformer Schönheitsreparaturen-Klausel — mit weicher Fristen-Formulierung. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Renovierungszustand bei Einzug mit Fotos + Checkliste. Damit ist die Klausel im Streitfall wirksam — und du sparst dir teure Anwalts-Streits bei Auszug.