Garagen und Stellplätze sauber verwalten — mit oder ohne Software.
Stellplatz und Garage sind eigenständige Mietverträge — mit eigener Kündigungsfrist, eigener Umsatzsteuer-Falle und ohne Nebenkosten. So verwaltest du sie sauber.
Ein Garagen- oder Stellplatz-Vertrag ist rechtlich eigenständig, hat eine Kündigungsfrist von einem Monat und keine umlagefähigen Nebenkosten. Vermietest du zusätzlich zur Wohnung, gilt die Miete als Warmmiete. Eine Software legt Stellplätze als eigene Einheit mit Nummer, Fläche und Fixmiete an — getrennt vom Wohnungsvertrag, aber verknüpft mit dem Mieter.
Warum Stellplatz und Wohnung getrennt gehören
Ein Stellplatz oder eine Garage ist juristisch kein Wohnraum. Für ihn gelten weder Kündigungsschutz noch Sozialklausel — sondern das allgemeine Mietrecht nach § 580a Abs. 1 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt bei einem eigenständigen Vertrag drei Werktage zum Monatsende, wenn er befristet, oder einen Monat, wenn er auf unbestimmte Zeit läuft. Wird der Stellplatz zusammen mit einer Wohnung im selben Vertrag vermietet, überträgt die Rechtsprechung die Kündigungsschutzregeln der Wohnung auch auf ihn — was du meistens nicht willst.
Die Konsequenz: Wenn du den Stellplatz später separat kündigen oder anders verpachten möchtest (etwa an einen Nachbarn), musst du ihn in einem eigenen Vertrag vermieten. Zwei Verträge, zwei Kündigungen, zwei Kautionen. Genau das ist der Punkt, an dem viele Ordner in Excel zerfallen.
Ein sauberer Weg ist, den Stellplatz als eigene Einheit im Objekt zu führen — mit Nummer, Größe, Miete und einem Verweis auf den Mieter der zugehörigen Wohnung. Wechselt der Wohnungsmieter, kannst du die Garage entweder mitvermieten oder freihalten. Die Datenlage bleibt klar.
Stellplatzarten und ihre Miethöhe
Nicht jeder „Parkplatz“ ist gleich. Vor der Vertragsgestaltung gehört die Art in die Akte — sie beeinflusst Wert, Instandhaltungspflicht und Nebenkosten.
| Art | Typische Kaltmiete/Monat | Instandhaltung | Umlage möglich? |
|---|---|---|---|
| Außen-Stellplatz (offen) | 15–50 € | Vermieter (Belag, Markierung) | Nein |
| Carport | 25–70 € | Vermieter (Dach, Pfosten) | Nein |
| Einzelgarage | 40–120 € | Vermieter (Tor, Elektrik) | Nein |
| Tiefgaragen-Stellplatz | 60–180 € | WEG/Vermieter anteilig | Nur eigene Kosten, keine Umlage |
| Duplex/Doppelparker | 70–150 € | Wartung durch Vermieter | Nein |
Bei einer Miete von 80 € für eine Einzelgarage sind das 960 € pro Jahr — steuerlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, mindernd wirken Abschreibung des Garagengebäudes (2 % linear), Reparaturen und anteilige Grundsteuer.
Umsatzsteuer: die häufigste Falle
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG umsatzsteuerfrei. Die Vermietung von Stellplätzen ist es grundsätzlich nicht — nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. Ausnahme: Wird der Stellplatz zusammen mit einer Wohnung als Nebenleistung vermietet, teilt er das steuerliche Schicksal der Wohnung und ist ebenfalls steuerfrei.
Vermietest du den Stellplatz an einen Dritten (etwa einen Nachbarn oder ein Unternehmen), fällt bei Überschreiten der Kleinunternehmergrenze von 25.000 € Jahresumsatz (Stand 2025) Umsatzsteuer an. Für die meisten Privatvermieter ist das kein Problem — es sei denn, sie vermieten mehrere Stellplätze zusätzlich. Prüfe die Grenze jährlich.
Nebenkosten? Nein, aber Fixkosten
Eine Stellplatz- oder Garagenmiete ist immer eine Warmmiete. Es gibt keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung — Grundsteuer und Straßenreinigung bleiben beim Vermieter. Wer eine Nebenkostenpauschale für den Stellplatz vereinbart, riskiert Rückforderungen, sobald ein Mieter die Abrechnung verlangt.
Kalkuliere die Fixkosten also einmalig in die Miete ein: anteilige Grundsteuer (bei 1.500 €/Jahr Grundsteuer für ein Grundstück mit vier Garagen: 375 €/Garage/Jahr = 31 €/Monat), Versicherung, Instandhaltungsrücklage (10 €/Monat sind realistisch), Verwaltungsaufwand. Bei einer Miete von 80 € bleiben dann etwa 30 € echter Überschuss vor Steuer.
In der laufenden Verwaltung führt Rentprime den Stellplatz als eigene Einheit mit Typ „Stellplatz“ oder „Garage“, Nummer und Fixmiete — die Nebenkosten-Abrechnung überspringt sie automatisch, weil sie warm vermietet ist.
So legst du Stellplätze systematisch an
- Prüfe, ob der Stellplatz zusammen mit der Wohnung vermietet wird oder eigenständig — davon hängt der Vertragstyp ab.
- Erfasse Art (Außen, Carport, Garage, Tiefgarage), Nummer, ggf. Größe in m², und den Standort (Grundstück, WEG-Sondernutzung).
- Lege einen eigenen Mietvertrag mit § 580a-Kündigungsfrist an oder verknüpfe ihn ausdrücklich mit dem Wohnungsvertrag.
- Kalkuliere die Warmmiete inklusive anteiliger Grundsteuer und Instandhaltung — keine Umlage.
- Prüfe die Kleinunternehmergrenze, wenn der Stellplatz an Dritte geht.
- Buche die Einnahmen in der Steuererklärung unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Was eine Software besser macht als Excel
Excel führt Stellplätze meist als Zeile in der Wohnungsliste — mit dem Ergebnis, dass Kündigungsfristen, Kaution und Steuerbuchung nicht auseinandergehalten werden. Eine Software modelliert den Stellplatz als eigene Einheit unter demselben Objekt, ordnet ihn dem Mieter zu und pflegt Vertrag, Miete und Belege getrennt. Beim Mieterwechsel bleibt die Historie der Einheit erhalten.
Für die Steuer heißt das: Der Steuer-Export enthält die Garagenmieten sauber unter „Einnahmen“, die Abschreibung getrennt vom Wohngebäude, und die Grundsteuer bleibt beim Vermieter statt versehentlich umgelegt zu werden.
Häufige Fragen
Muss der Stellplatz im Wohnungsvertrag stehen?
Er kann, muss aber nicht. Steht er drin, teilt er die Kündigungsschutzregeln der Wohnung — das bindet dich. Ein eigener Vertrag ist flexibler und rechtlich sauberer.
Darf ich Nebenkosten für eine Garage abrechnen?
Nein. Garagen- und Stellplatzmiete ist eine Warmmiete; die Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung trägt der Vermieter. Eine Umlage wäre unwirksam.
Wie lang ist die Kündigungsfrist beim reinen Stellplatzvertrag?
Ein Monat zum Monatsende bei unbefristetem Vertrag, § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Bei Verknüpfung mit einer Wohnung gilt die Wohnraum-Kündigungsfrist von drei Monaten.
Fällt Umsatzsteuer an?
Nur, wenn du die Kleinunternehmergrenze von 25.000 € Jahresumsatz überschreitest und der Stellplatz eigenständig — also nicht als Nebenleistung zur Wohnung — vermietet wird.
Wie schreibe ich eine Garage steuerlich ab?
Massivbau in der Regel 2 % linear pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Fertiggarage oder Carport nach Nutzungsdauer, oft 15 bis 20 Jahre. Anschaffungskosten und Grundstücksanteil trennen.