WG-Mietvertrag: Einzelverträge oder Hauptmieter?
WG oder nicht WG — für Vermieter macht die Antwort einen großen Unterschied bei Kaution, Kündigung und Zahlungsausfall. Die drei Modelle im Vergleich und wie du entscheidest, welches für dein Objekt passt.
Für Wohngemeinschaften gibt es drei Modelle: Einzelmietverträge pro Zimmer, ein Gesamtvertrag mit allen Mietern als Gesamtschuldnern oder ein Hauptmietvertrag mit Untermietern. Der Gesamtvertrag ist für Vermieter am sichersten (jeder haftet für die volle Miete), Einzelverträge machen die meiste Arbeit, das Hauptmieter-Modell verlagert das Ausfallrisiko auf einen einzigen Vertragspartner.
Warum das Modell für Vermieter entscheidend ist
In einer WG wechseln Mieter im Schnitt alle 18 bis 30 Monate. Wie schmerzhaft das für dich ist, hängt vom Vertragsmodell ab: Wer ist deine Vertragspartei, wer haftet für Miete und Schäden, wer darf einen Nachfolger stellen? Ohne saubere Regelung endest du in einer Grauzone zwischen § 540 BGB (Untervermietung) und § 573a BGB (erleichterte Kündigung).
Die drei üblichen Modelle im Überblick:
Die drei Modelle im Vergleich
| Modell | Wer haftet? | Kündigung | Aufwand | Für welche WG |
|---|---|---|---|---|
| Einzelmietverträge pro Zimmer | jeder für sein Zimmer | einzeln, § 573 BGB | hoch (n Verträge, n NKA) | Studierendenstadt, hohe Fluktuation |
| Gesamtvertrag / Gesamtschuldner | alle für die ganze Miete (§ 421 BGB) | nur gemeinsam | niedrig | stabile Berufstätigen-WG |
| Hauptmieter + Untermieter | nur der Hauptmieter | einer, § 573 BGB | niedrig, aber Kontrolle | Vermieter will nur einen Ansprechpartner |
Modell 1: Einzelmietverträge
Jeder Mieter unterschreibt seinen eigenen Vertrag über ein Zimmer plus Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur. Die Miete wird auf die Zimmer und den Gemeinschaftsanteil aufgeteilt.
- Vorteil Vermieter: Kein Mieter haftet für den anderen, du kannst gezielt einzeln kündigen.
- Nachteil Vermieter: Getrennte Nebenkostenabrechnung, getrennte Kaution, deutlich mehr Verwaltungsaufwand.
- Achtung: Der Vermieter entscheidet über neue Zimmerbewohner — die verbleibenden WG-Mitglieder haben kein Mitspracherecht.
Rechenbeispiel: 4-Zimmer-WG in Leipzig, Gesamtmiete 1.200 € kalt. Aufteilung: 4 × 250 € Zimmermiete + 4 × 50 € Anteil Gemeinschaftsfläche. Jeder Mieter hat seinen eigenen Vertrag, seine eigene Kaution (max. 3 × Zimmermiete = 750 €), seine eigene NKA.
Modell 2: Gesamtvertrag mit Gesamtschuldnern
Alle Mieter unterschreiben einen Vertrag über die gesamte Wohnung. Rechtsgrundlage: § 421 BGB — jeder Mieter schuldet die volle Miete, du darfst als Vermieter frei wählen, von wem du sie einforderst. Fällt einer aus, springen die anderen ein.
Sinnvoll ist eine Austauschklausel: Beim Auszug eines Mitbewohners schlägt die WG einen Nachfolger vor, der mit deiner Zustimmung anstelle des Ausscheidenden in den Vertrag eintritt. Ohne Klausel muss die ganze WG kündigen und ein neuer Gesamtvertrag geschlossen werden.
Wer diese Nachfolge-Regelung strukturiert dokumentiert, spart Verwaltungsarbeit: In Rentprime hinterlegst du am Vertrag eine Liste aller aktuellen Mitmieter — beim Wechsel wird nur der scheidende ersetzt, Kaution und Nebenkosten laufen ohne Bruch weiter.
Modell 3: Hauptmieter mit Untermietern
Du schließt einen Vertrag nur mit einem Hauptmieter. Der Hauptmieter untervermietet die Zimmer an die Mitbewohner nach § 540 BGB — mit deiner Zustimmung. Vorteil: Du hast nur eine Kontaktperson und ein Konto. Nachteil: Fällt der Hauptmieter aus, haftet dir gegenüber niemand anderes.
Dieses Modell eignet sich für Vermieter, die auf keinen Fall mehrere Mieter direkt verwalten wollen — etwa wenn eine Person ohnehin die Wohnung führt (Berufstätiger + Studierende) oder ein Elternteil für seine studierenden Kinder mietet.
Praxis-Empfehlung
- Für stabile Berufstätigen-WGs: Gesamtvertrag mit Austauschklausel.
- Für klassische Studierenden-WGs mit hoher Fluktuation: Einzelmietverträge.
- Wenn eine Person die Verantwortung übernimmt (z. B. Elternhaftung): Hauptmieter + Untermieter.
- In allen Fällen: Kaution schriftlich zuordnen, Übergabeprotokoll pro Zimmer.
- Die Regelung „Wer wählt den Nachmieter?" gehört in den Vertrag — nicht erst in die Krise.
Die Nachfolge-Regelung ist der wichtigste Baustein
Wer die Nachfolge nicht regelt, endet in einem Zickzack aus Kündigungen, Neuverträgen und Kautionsübergängen. Drei bewährte Regelungen:
- Austauschklausel im Gesamtvertrag: „Bei Auszug eines Mieters können die verbleibenden Mieter dem Vermieter einen Nachfolger vorschlagen, der mit Zustimmung des Vermieters anstelle des Ausscheidenden in den Vertrag eintritt." — Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
- Verlängerungs-Nachtrag statt Neuvertrag: Wechsel per unterschriebenem Nachtrag dokumentieren, Kaution und laufende Nebenkostenabrechnung bleiben.
- Frist für den Vorschlag: 4 Wochen ab Kündigung. Wird kein Nachfolger vorgeschlagen, gilt die reguläre Kündigungsfrist für die ganze WG.
Die Kaution bleibt bei einem Austausch idealerweise am Vertrag — der Ausscheidende bekommt seinen Anteil vom Nachfolger, nicht vom Vermieter, ausgezahlt. So sparst du dir die Neu-Anlage und der Verwaltungsaufwand bleibt gering.
Häufige Fragen
Ist ein WG-Mietvertrag ein normaler Wohnraummietvertrag?
Ja, es gelten alle Regeln des BGB-Wohnraummietrechts. Der einzige Unterschied ist die Ausgestaltung mit mehreren Mietern oder Zimmern. Es gibt keine Sonderregel für WGs.
Kann ich einzelne WG-Mitglieder rauswerfen?
Beim Einzelmietvertrag ja, jeder ist getrennt kündbar. Beim Gesamtvertrag müssen alle gemeinsam gekündigt werden — es sei denn, eine Austauschklausel regelt den Einzelaustritt.
Wie hoch darf die WG-Kaution sein?
Bei Einzelmietverträgen maximal drei Zimmer-Kaltmieten pro Mieter. Beim Gesamtvertrag drei Gesamt-Kaltmieten für die ganze WG. § 551 BGB gilt in beiden Fällen. Barzahlung ist zulässig, Anlage auf Sparkonto zum üblichen Zinssatz Pflicht.
Muss ich der Aufnahme eines neuen WG-Mitglieds zustimmen?
Ja. Beim Gesamtvertrag ohne Austauschklausel scheitert der Wechsel ohne deine Zustimmung. Beim Hauptmieter-Modell darf der Hauptmieter nur mit deiner Erlaubnis untervermieten (§ 540 BGB), du darfst die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
Wer bekommt die Kaution zurück, wenn ein WG-Mitglied auszieht?
Beim Gesamtvertrag bleibt die Kaution am Vertrag — der Ausscheidende einigt sich mit den verbleibenden Mitbewohnern oder mit dem Nachfolger über den anteiligen Betrag. Erst wenn der letzte Mitmieter auszieht, rechnest du die gesamte Kaution nach § 551 BGB ab.