Erste Wohnung vermieten: der komplette Fahrplan.
Von der Mietkalkulation bis zur ersten Nebenkostenabrechnung: die zwölf Schritte, die jeder Erstvermieter in dieser Reihenfolge gehen sollte — mit Fristen, Paragrafen und einem Rechenbeispiel.
Wer zum ersten Mal vermietet, geht am besten in dieser Reihenfolge vor: Unterlagen und Energieausweis beschaffen, Miete am Mietspiegel kalkulieren, Mieter mit Selbstauskunft prüfen, schriftlichen Mietvertrag mit Kaution von maximal drei Nettokaltmieten schließen, Übergabeprotokoll anfertigen, Wohnungsgeberbestätigung ausstellen und die Vorauszahlungen für die Nebenkosten realistisch ansetzen.
Die zwölf Schritte in der richtigen Reihenfolge
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Teilungserklärung (bei ETW), Wohnflächenberechnung, Versicherungspolicen, letzte Nebenkostenabrechnung der WEG.
- Energieausweis besorgen — Pflicht bei Vermietung nach § 80 GEG, Kennwerte müssen schon im Inserat stehen (§ 87 GEG).
- Miete kalkulieren: Mietspiegel prüfen, Mietpreisbremse (§ 556d BGB) beachten, wenn deine Stadt in einer Landesverordnung steht.
- Nebenkosten-Vorauszahlung realistisch ansetzen — Faustwert 2,50 bis 3,50 €/m² monatlich inklusive Heizung.
- Inserieren mit Pflichtangaben (Energiekennwert, Baujahr, Energieträger) und ohne diskriminierende Kriterien (AGG).
- Mieter prüfen: Selbstauskunft, Bonitätsauskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Gehaltsnachweise — Faustregel Miete ≤ ein Drittel des Nettoeinkommens.
- Mietvertrag schriftlich schließen (bei Laufzeit über ein Jahr zwingend, § 550 BGB); Kaution maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB).
- Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB) — Mieter darf in drei Raten zahlen.
- Übergabe mit Protokoll: Zählerstände, Mängel, Schlüsselanzahl, Fotos — Datum und beide Unterschriften.
- Wohnungsgeberbestätigung ausstellen — der Mieter braucht sie zur Anmeldung innerhalb von zwei Wochen (§ 19 BMG).
- Belege ab Tag eins sammeln: Jede Rechnung zum Objekt ist entweder Betriebskosten (umlegbar) oder Werbungskosten (absetzbar) — meist beides.
- Fristen im Kalender: Nebenkostenabrechnung bis 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres (§ 556 Abs. 3 BGB), Steuererklärung bis 31. Juli des Folgejahres.
Rechenbeispiel: 65-m²-Wohnung, erste Vermietung
Angenommen, deine Wohnung hat 65 m², der Mietspiegel weist 11,20 €/m² aus, und deine Stadt hat keine Mietpreisbremse. Dann sieht der erste Monat so aus:
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 65 m² × 11,20 € | 728,00 € |
| Nebenkosten-Vorauszahlung | 65 m² × 3,00 € | 195,00 € |
| Warmmiete | 923,00 € | |
| Kaution (max. 3 Nettokaltmieten) | 3 × 728 € | 2.184,00 € |
| Erste Rate der Kaution zum Einzug | 2.184 € ÷ 3 | 728,00 € |
| Zahlung des Mieters bei Einzug | Warmmiete + 1. Kautionsrate | 1.651,00 € |
Wichtig für die Kalkulation: Die 195 Euro Vorauszahlung sind kein Einkommen, sondern ein Durchlaufposten. Was am Jahresende tatsächlich an Betriebskosten anfällt, rechnest du mit der Nebenkostenabrechnung ab — zu niedrige Vorauszahlungen erzeugen beim Mieter einen Nachzahlungsschock, zu hohe eine Rückzahlung. Die WEG-Jahresabrechnung des Vorjahres ist der beste Anhaltspunkt.
Die Fehler, die Erstvermieter am häufigsten machen
- Mündliche Absprachen statt Vertrag — nach § 550 BGB gilt ein nicht schriftlicher Vertrag mit langer Laufzeit als unbefristet, und jede Nebenabrede ist später unbeweisbar.
- Kaution aufs eigene Konto — das verletzt § 551 Abs. 3 BGB und kann im Insolvenzfall zur Untreue werden.
- Kein Übergabeprotokoll — ohne Beweis für den Anfangszustand ist jeder spätere Schaden praktisch nicht durchsetzbar.
- Nebenkosten im Vertrag nicht benannt — was nicht vereinbart ist, kannst du nicht umlegen (§ 556 Abs. 1 BGB).
- Belege erst im Dezember suchen — die häufigste Ursache für verspätete Abrechnungen und verlorene Nachforderungen.
Steuern: Was ab dem ersten Monat gilt
Deine Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Davon ziehst du die Werbungskosten ab: Schuldzinsen, Abschreibung (2 Prozent jährlich bei Baujahr bis 2022, 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 nach § 7 Abs. 4 EStG), nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung und Reparaturen, Versicherungen, Fahrtkosten und die Software. Bei einer 65-m²-Wohnung für 280.000 Euro Kaufpreis mit 80 Prozent Gebäudeanteil beträgt die AfA 4.480 Euro im Jahr (2 Prozent von 224.000 Euro) — ein Posten, der die Steuerlast spürbar senkt, ohne dass Geld fließt.
Damit die Steuererklärung im Frühjahr keine Belegsuche wird, lohnt sich von Anfang an ein System, in dem jede Rechnung sofort als Betriebs- oder Werbungskosten erfasst wird. In Rentprime fotografierst du den Beleg, die KI ordnet ihn der Kostenart zu, und die Jahressumme steht am Ende sowohl in der Nebenkostenabrechnung als auch im Steuer-Export.
Was du im ersten Jahr nicht brauchst
Keine Hausverwaltung (bei einer Wohnung übernimmt sie das, was du in zwei Stunden im Monat selbst schaffst), keine Gewerbeanmeldung (private Vermietung ist keine gewerbliche Tätigkeit, solange du nicht regelmäßig kaufst und verkaufst), keine Umsatzsteuer (Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei) und keine GmbH. Was du brauchst: einen sauberen Vertrag, ein getrenntes Konto, ein Belegsystem und einen Kalender mit den zwei Fristen, die zählen.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter ein Gewerbe anmelden?
Nein. Die Vermietung eigener Wohnungen ist private Vermögensverwaltung, keine gewerbliche Tätigkeit. Gewerblich wird es erst, wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufst (Drei-Objekt-Grenze) oder Zusatzleistungen wie bei einem Hotel anbietest.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Du musst sie getrennt von deinem Vermögen anlegen.
Brauche ich für eine Wohnung wirklich einen Energieausweis?
Ja. § 80 GEG verlangt ihn bei jeder Neuvermietung; die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen. Ausgenommen sind nur Baudenkmäler und Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.
Wann muss die erste Nebenkostenabrechnung raus?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des ersten Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Vermietest du ab 1. März 2026 und rechnest kalenderjährlich ab, endet der erste Zeitraum am 31. Dezember 2026 — die Abrechnung muss bis 31. Dezember 2027 zugehen.
Wie viel Zeit kostet eine vermietete Wohnung im Monat?
Mit sauberem System ein bis zwei Stunden: Mieteingang prüfen, Belege ablegen, gelegentlich eine Mieteranfrage. Der Aufwand konzentriert sich auf zwei Ereignisse im Jahr — die Nebenkostenabrechnung und die Steuererklärung.