Das GEG 2024 für Vermieter – was ab wann gilt.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 zwingt Vermieter zu 65 % erneuerbarer Energie beim Heizungstausch – aber erst, wenn die kommunale Wärmeplanung steht. Diese Fristen, Ausnahmen und Umlage-Grenzen gelten.
Seit 2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. In Bestandsgebäuden greift die Pflicht erst mit der kommunalen Wärmeplanung: spätestens ab 30.06.2026 in Großstädten und ab 30.06.2028 in kleineren Gemeinden. Kaputte Heizungen darfst du bis dahin regulär reparieren oder gebraucht ersetzen.
Was das GEG 2024 wirklich vorschreibt
Das novellierte Gebäudeenergiegesetz gilt seit dem 1. Januar 2024 (§ 71 GEG). Kernstück ist die 65-Prozent-Regel: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Das gilt für Neubauten in Neubaugebieten sofort, für alle anderen Gebäude erst dann, wenn die Kommune ihren Wärmeplan vorgelegt hat.
Wichtig für dich als Vermieter: Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung darfst du weiterbetreiben. Reparaturen sind unbegrenzt erlaubt. Erst wenn die Heizung technisch nicht mehr instand zu setzen ist – die sogenannte Havarie – greifen die Übergangsfristen des § 71i GEG.
Fristen im Überblick
| Datum | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 01.01.2024 | 65-%-EE-Pflicht für Neubauten in Neubaugebieten | § 71 Abs. 1 GEG |
| 30.06.2026 | Spätester Termin für Wärmeplan in Gemeinden > 100.000 EW | § 71 Abs. 8 GEG |
| 30.06.2028 | Spätester Termin für Wärmeplan in kleineren Gemeinden | § 71 Abs. 8 GEG |
| ab 2029 | Beim Einbau reiner Gas-Heizungen: 15 % Biomethan/H2 Pflicht | § 71h GEG |
| ab 2035 | Steigerung auf 30 % erneuerbare Energie für Gasheizungen | § 71h GEG |
| ab 2040 | Steigerung auf 60 % | § 71h GEG |
| 31.12.2044 | Endgültiges Aus für fossile Heizungen (Öl/Erdgas) | § 72 Abs. 4 GEG |
Wann du als Vermieter aktiv werden musst
Drei Auslöser zwingen dich zum Handeln:
- Die Heizung ist irreparabel defekt (Havarie): 5 Jahre Zeit für GEG-konformen Austausch, Pflichtberatung vorab (§ 71i GEG).
- Die Heizung ist älter als 30 Jahre und gehört zu den Konstanttemperaturkesseln: Austauschpflicht nach § 72 GEG, Ausnahmen für Selbstnutzer, nicht für vermietete Gebäude.
- Du willst modernisieren oder neu bauen: 65-%-EE-Regel sofort.
Wer den Zeitpunkt selbst wählen kann, sollte die BEG-Förderung nutzen (bis zu 70 Prozent Zuschuss auf förderfähige Kosten, gedeckelt auf 30.000 Euro Investition je Wohneinheit). Details dazu im Ratgeber Heizungstausch.
Ausnahmen – wer nicht direkt umrüsten muss
- Bestehende Heizungen: Weiterbetrieb erlaubt, solange reparabel.
- Härtefall: Wenn Investition und Restwert wirtschaftlich unzumutbar sind (§ 102 GEG), kann die Landesbehörde befreien.
- Denkmalgeschützte Gebäude: Erleichterte Anforderungen, Einzelfallprüfung.
- Selbstnutzer über 80 Jahre: von der Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel befreit – gilt aber nicht für vermietete Objekte.
- Anschluss an ein Wärmenetz: erfüllt die 65-%-Regel automatisch.
Wie du die Kosten weitergibst
Nach § 559 BGB darfst du 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen – abzüglich ersparter Instandhaltung und Fördermittel. Die Kappungsgrenze liegt bei 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren (2 Euro bei Ausgangsmieten unter 7 Euro/m²).
Rechenbeispiel: Für eine 80 m²-Wohnung mit Wärmepumpe zahlst du 28.000 Euro, bekommst 8.000 Euro BEG-Zuschuss und musst 4.000 Euro als ersparte Instandsetzung abziehen. Umlagefähig sind 16.000 Euro. 8 % davon = 1.280 Euro pro Jahr, verteilt auf 12 Monate = 106,67 Euro monatliche Mieterhöhung, gekappt bei 3 € × 80 m² = 240 Euro.
Wer die Umlage sauber begründen und ankündigen will, findet in Rentprime eine geführte Vorlage für das Modernisierungsschreiben nach § 555c BGB inklusive der geforderten Kostenaufstellung. Kostenlose Rechner für Umlage und CO₂-Anteil liegen unter /tools/co2-rechner bereit.
Häufige Denkfehler
- „Ich muss ab 2024 sofort tauschen.“ – Nein, erst mit Wärmeplan der Gemeinde oder bei Havarie.
- „Die 65-%-Regel gilt rückwirkend.“ – Falsch, nur für Neueinbauten.
- „Gasheizung wird 2024 verboten.“ – Falsch, Weiterbetrieb bis Ende 2044, Einbau unter Auflagen weiter möglich.
- „Ich darf die kompletten Investitionskosten umlegen.“ – Nein, Fördermittel und ersparte Instandhaltung müssen abgezogen werden (§ 559a BGB).
Häufige Fragen
Muss ich meine funktionierende Ölheizung 2024 austauschen?
Nein. Solange sie reparabel ist und weniger als 30 Jahre alt ist – oder ein Niedertemperatur- oder Brennwertkessel ist – darfst du sie unbegrenzt weiterbetreiben. Ein Zwang zum Tausch entsteht erst bei irreparabler Havarie.
Was passiert, wenn die Heizung im Winter kaputtgeht?
Du darfst nach § 71i GEG für bis zu fünf Jahre eine Übergangslösung einbauen – auch eine reine Gas- oder Ölheizung, gebraucht oder gemietet. Voraussetzung ist eine dokumentierte Pflichtberatung durch Energieberater oder Schornsteinfeger.
Ab wann muss ich eine reine Gasheizung mit Biomethan betreiben?
Ab 2029 verlangt § 71h GEG mindestens 15 Prozent Biomethan oder Wasserstoff, steigend auf 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Ab 2045 sind rein fossile Brennstoffe unzulässig.
Kann ich die Investition komplett auf die Miete umlegen?
Nein. Umlagefähig sind nur 8 Prozent pro Jahr auf die Modernisierungskosten – abzüglich Fördermittel und ersparter Instandsetzung. Die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt die Mieterhöhung.
Gilt das GEG auch für Eigentumswohnungen zur Vermietung?
Ja. Sonderungen bei Etagenheizungen: Wird die erste Etagenheizung im Haus getauscht, hat die WEG fünf Jahre Zeit für eine Grundsatzentscheidung zwischen Zentralheizung oder Fortführung dezentraler Lösungen (§ 71l GEG).
Welche Rolle spielt der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Wer mit einem iSFP arbeitet, bekommt bei BEG-Anträgen einen 5-Prozent-Bonus auf jede Maßnahme, die Teil des Plans ist. Für das GEG selbst ist der Plan zwar nicht Voraussetzung, aber ein sinnvolles Steuerinstrument, um Havarie-Risiken und Förderfenster gemeinsam zu planen – speziell in Portfolios mit mehreren Objekten.