Heizkosten-Vorauszahlung realistisch berechnen – nicht zu niedrig ansetzen.
Zu niedrige Vorauszahlungen führen im Winter regelmäßig zu Nachzahlungsschocks. So kalkulierst du realistisch nach Baujahr, Wohnfläche und Energieträger – inkl. Anpassung nach § 560 BGB.
Setze die Heizkosten-Vorauszahlung an der jüngsten Jahresabrechnung an: Vorjahressumme + zu erwartende Preissteigerung, geteilt durch 12. Für Neuvermietung gilt eine Faustformel von 1,20 bis 1,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat – abhängig von Baujahr, Dämmstandard und Energieträger. Anpassungen erfolgen nach § 560 Abs. 4 BGB nach jeder Abrechnung.
Warum realistisch besser ist
Zu niedrige Vorauszahlungen wirken bei der Vermietung attraktiv – rachen sich aber im nächsten Frühjahr. Nachzahlungen über 500 Euro sind der häufigste Auslöser für Mieterwidersprüche, Zahlungsverzüge und aufgelöste Vermieterbeziehungen. Der Gesetzgeber gibt dir mit § 560 BGB das Recht, nach jeder Abrechnung sowohl Nebenkosten- als auch Heizkostenvorauszahlung anzupassen. Nutze das.
Richtwerte 2026 nach Baujahr und Energieträger
| Gebäude | Heizkosten €/m² Monat |
|---|---|
| Neubau (KfW 55 oder besser, Wärmepumpe) | 0,60–0,90 |
| Baujahr > 2010, Erdgas Brennwert | 0,90–1,20 |
| Baujahr 1990–2010, Erdgas Standard | 1,20–1,60 |
| Baujahr 1970–1990, unsaniert | 1,80–2,50 |
| Vorkriegsbau, Öl/unsaniert | 2,20–3,00 |
| Fernwärme (durchschnittlich) | 1,30–1,80 |
Warmwasser (typisch 20–25 % der Heizkosten) ist enthalten, wenn zentrale Warmwasserversorgung besteht. Bei dezentraler Warmwasserbereitung (Durchlauferhitzer) rechnest du Warmwasser über den Stromvertrag – nicht über die Heizkostenvorauszahlung.
Berechnung für Neuvermietungen
- Kubatur und Fläche der Wohneinheit erfassen (Wohnfläche nach WoFlV).
- Verbrauch aus letzter Abrechnung des Voreigentümers oder Vor-Mieters holen – falls verfügbar.
- Aktuellen Arbeitspreis Energieträger recherchieren (Erdgas 2026: ca. 10–12 ct/kWh, Wärmepumpenstrom 25–35 ct/kWh, Fernwärme durchschnittlich 14–17 ct/kWh).
- CO₂-Preis 2026: 65 Euro/t (Klimaschutzgesetz), Anteil des Vermieters nach CO₂-Stufenmodell einrechnen.
- Sicherheitsaufschlag 10–15 % gegen Preisschwankungen aufschlagen – vor allem bei fossilen Energieträgern.
Rechenbeispiel: 75-m²-Wohnung Baujahr 1998
| Position | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 75 m² |
| Erwarteter Wärmeverbrauch | 12.000 kWh/Jahr |
| Arbeitspreis Erdgas inkl. CO₂ | 0,115 €/kWh |
| Grundpreis Erdgas | 180 €/Jahr |
| Warmwasser-Anteil | über Heizung mitversorgt |
| Betriebs-/Nebenkosten Heizung (Wartung, Schornsteinfeger) | 220 €/Jahr |
| Summe Jahreskosten Heizung + WW | 1.780 € |
| Monatliche Vorauszahlung (÷ 12) | 148 € |
| Pro m² | 1,97 € |
Setz die Vorauszahlung auf 150 Euro fest – mit Puffer gegen Preissteigerung. Nach der ersten Abrechnung passt du sie an.
Anpassung nach § 560 BGB
Nach jeder Jahresabrechnung darfst du die Vorauszahlung an das Ergebnis der Abrechnung anpassen – nach oben wie nach unten. Voraussetzung ist eine formell wirksame Abrechnung. Die Anpassung geschieht durch einseitige Erklärung in Textform. Der neue Betrag wird ab dem Monat fällig, der auf die Erklärung folgt. Übliche Formel:
Neue Vorauszahlung = Jahressumme laut Abrechnung ÷ 12. Bei stark steigenden Preisen (> 10 %) darfst du auch Prognosewerte einbeziehen; ein pauschaler Sicherheitsaufschlag von 15 % ist gerichtsfest, ein 40 %-Aufschlag hingegen überzogen und angreifbar.
Wer die Anpassung sauber automatisch aus der Abrechnung ableiten will: In Rentprime wird jede Vorauszahlung nach der Abrechnung als Vorschlag angezeigt – du bestätigst sie einmal, der Mieter bekommt die Erklärung per Mieterportal.
Kommunikation mit dem Mieter
- Anpassungsgrund transparent nennen (Preissteigerung, tatsächlicher Verbrauch, Umstieg auf Fernwärme).
- Vorlauf von mindestens einem Monat einräumen, damit der Dauerauftrag angepasst werden kann.
- Zu erwartende Nachzahlung im Detail auflisten, damit der Mieter die Veränderung versteht.
- Auf freiwillige höhere Vorauszahlung hinweisen, wenn der Mieter selbst rechnet.
Häufige Fragen
Darf ich die Vorauszahlung unterjaehrig erhoehen?
Nur wenn der Mieter zustimmt oder eine wirksame Abrechnung vorliegt. § 560 Abs. 4 BGB verlangt eine abgeschlossene Abrechnung als Grundlage für die Anpassung.
Was ist, wenn der Mieter die Erhöhung nicht zahlt?
Die Anpassung wirkt ab dem Monat nach Zugang. Zahlt der Mieter nicht, kannst du den Fehlbetrag im Rahmen der Mietzahlungsklage einfordern; eine gesonderte Klage ist meist nicht nötig.
Wie hoch sollte der Puffer für Preissteigerungen sein?
10–15 % sind gerichtsfest und wirtschaftlich vertretbar. Höhere Puffer wirken abschreckend und können als Missbrauch der Anpassungsmöglichkeit gewertet werden.
Was passiert, wenn ich die Anpassung vergesse?
Die Vorauszahlung bleibt auf dem alten Niveau. Nachzahlungen sind zwar rechtlich weiter möglich, wirtschaftlich aber schwer durchzusetzen – vor allem bei Sozialleistungsbeziehern.
Kann ich die Vorauszahlung nach unten anpassen?
Ja, und du solltest es tun, wenn die letzte Abrechnung ein deutliches Guthaben für den Mieter ergab. Andernfalls verzinsst du praktisch ein Darlehen, das dem Mieter zusteht.
Was bedeutet die CO₂-Aufteilung für die Höhe der Vorauszahlung?
Der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten (Stufenmodell nach CO₂KostAufG) wird von den Heizkosten abgezogen, bevor sie umgelegt werden. Bei einer schlechten Effizienzklasse trägst du bis zu 95 Prozent – die Mietervorauszahlung sinkt entsprechend, dein Cashflow-Bedarf steigt.
Was mache ich bei mieterindividueller Warmwassererfassung?
Bei getrennten Zählern (kalt/warm) wird der Warmwasser-Verbrauch über § 9 HKVO ermittelt und getrennt umgelegt. Die Vorauszahlung setzt sich dann aus dem Grundpreis Heizung plus einem Aufschlag für den erwarteten Warmwasserverbrauch zusammen – typisch 15 bis 25 Prozent der Gesamtsumme.
Wie oft darf ich die Vorauszahlung anpassen?
Grundsätzlich einmal pro Abrechnungsjahr, weil du jede Anpassung auf eine wirksame Abrechnung stützen musst. Sonderfälle: massive Preiserhöhung durch den Energielieferanten kann eine unterjährige Anpassung rechtfertigen – nur mit Einverständnis des Mieters oder mit richterlicher Bestätigung.
Was passiert bei extremen Nachzahlungen über 500 Euro?
Der Mieter hat trotzdem zu zahlen, wenn die Abrechnung formell wirksam ist. In der Praxis solltest du aktiv ratierliche Zahlung anbieten (drei bis sechs Monatsraten) und die Vorauszahlung sofort anpassen, um eine Wiederholung im Folgejahr zu vermeiden.