Mietkauf aus Vermietersicht — Modell, Vertrag, Risiken.
Der Mieter zahlt Miete und kauft am Ende die Wohnung — klingt einfach, ist aber ein Zwitter aus Miet- und Kaufrecht mit Notarpflicht und harten Fallstricken für den Vermieter.
Beim Mietkauf zahlt der Mieter Miete und erwirbt dieselbe Immobilie am Ende der Laufzeit — entweder verbindlich (echter Mietkauf) oder mit einer Option (Optionsmietkauf). Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, sonst ist das gesamte Konstrukt nichtig. Für Vermieter ist die größte Gefahr die Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters vor Kaufabschluss.
Was Mietkauf ist — und was er nicht ist
Mietkauf ist kein eigener Vertragstyp, sondern eine Kombination aus Mietvertrag nach §§ 535 ff. BGB und Immobilienkaufvertrag nach § 433 BGB. Der Mieter bewohnt die Wohnung wie ein normaler Mieter, zahlt aber eine Miete, die einen Anteil an einer späteren Kaufpreiszahlung enthält oder auf diese anrechenbar ist. Am Ende der vereinbarten Laufzeit wird die Wohnung verbindlich übertragen.
Zu unterscheiden sind zwei Grundformen: der „echte" Mietkauf mit verbindlicher Übertragungspflicht am Ende der Laufzeit und der Optionsmietkauf, bei dem der Mieter am Ende ein Ankaufsrecht hat, aber nicht muss. Beide brauchen zwingend eine notarielle Beurkundung des Kaufteils nach § 311b Abs. 1 BGB — sonst ist das gesamte Konstrukt formnichtig, auch der Mietteil in seiner besonderen Ausgestaltung.
So läuft ein Mietkauf typischerweise ab
- Kaufpreis heute festlegen (z. B. 320.000 € für eine 80-m²-ETW).
- Anzahlung des Mieters bei Einzug (typisch 10–20 % = 32.000–64.000 €).
- Miete für die Laufzeit vereinbaren, oft leicht über Marktmiete, mit einem Anrechnungsanteil (z. B. 1.400 €/Monat, davon 400 € auf den Kaufpreis).
- Laufzeit fixieren (üblich 10–20 Jahre).
- Restkauf am Ende: Kaufpreis minus Anzahlung minus angerechnete Miete → Restsumme wird per Finanzierung oder Eigenkapital abgelöst.
- Notarielle Auflassung, Grundbucheintrag, Übertragung.
Rechenbeispiel. Kaufpreis 320.000 €. Anzahlung 40.000 €. 15 Jahre Laufzeit, 1.400 € Miete/Monat, davon 400 € Kaufpreisanrechnung. Angesparter Anrechnungsbetrag: 15 × 12 × 400 € = 72.000 €. Restkaufpreis bei Übertragung: 320.000 − 40.000 − 72.000 = 208.000 €. Diesen Rest muss der Mieter 2041 finanzieren können.
Die 5 größten Risiken für Vermieter
| # | Risiko | Was es dich kosten kann | Absicherung |
|---|---|---|---|
| 1 | Mieter kann Restkaufpreis nicht finanzieren | Rückabwicklung, Streit über Miet-Anteil | Bonitätsprüfung, Auflösende Bedingung |
| 2 | Wertsteigerung der Immobilie | Verkauf heute unter Marktwert 2041 | Wertsicherungsklausel oder kurze Laufzeit |
| 3 | Mieter zahlt Miete nicht mehr | Kündigung schwieriger — Vertrag ist gemischt | Ratenverzugsklausel im Notarvertrag |
| 4 | Formnichtigkeit ohne Notar | Alles unwirksam, Bereicherungsausgleich | Immer notariell beurkunden lassen |
| 5 | Insolvenz des Mieters | Anzahlung fließt in Masse | Auflassungsvormerkung ins Grundbuch |
Das größte Praxisproblem ist Risiko 1: Der Mieter zahlt zehn Jahre brav die Miete, kann aber die Restsumme 2041 nicht finanzieren. Ohne Auflösende Bedingung im Notarvertrag entsteht Streit — sind die 72.000 € Anrechnung dann Miete oder Kaufpreisanzahlung? Rückabwicklungen dauern erfahrungsgemäß Jahre.
Was in den Notarvertrag gehört
- Kaufpreis fest oder mit klarer Anpassungsformel (Verbraucherpreisindex + Deckel).
- Anzahlung und deren rechtliche Zuordnung (Kaufpreisanzahlung vs. Vorauszahlung Miete).
- Auflassungsvormerkung ins Grundbuch — schützt den Mieter vor Zwangsvollstreckung durch Vermieter-Gläubiger.
- Laufzeit, Übertragungszeitpunkt, Bedingungen für vorzeitige Ablösung.
- Verzugs- und Rücktrittsregelungen (typisch: Rücktritt bei zwei Monatsmieten Rückstand).
- Instandhaltungspflichten während der Laufzeit — beim Mietkauf oft weiter beim Vermieter, teils schon beim Mieter.
- Steuerliche Zuordnung: Wer trägt Grundsteuer, Versicherungen, Rücklagen?
Steuer: Der Vermieter bleibt bis zur Übertragung Eigentümer
Solange die Wohnung nicht übergeben und aufgelassen ist, bleibt der Vermieter zivilrechtlich und steuerlich Eigentümer. Die Miete zählt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Der Anrechnungsanteil ist umstritten — Rechtsprechung und Finanzverwaltung behandeln ihn meist ebenfalls als Miete, solange der Kaufvertrag nicht erfüllt ist. Bei der Steuererklärung gehören Miete und AfA weiter in die Einkünfte aus Vermietung, bis die Immobilie übertragen ist.
Praktisch heißt das: AfA nach § 7 EStG, Werbungskosten, Steuer-Export laufen weiter wie bei jeder anderen vermieteten Wohnung. Erst mit dem Übergang von Nutzen und Lasten (Notarvertrag, meist mit Kaufpreiszahlung) endet die Einkünfteerzielung, und der Kaufpreis wird — abzüglich Freibeträgen und Spekulationsfrist nach § 23 EStG — steuerlich relevant.
Für die laufende Verwaltung während der Mietkauf-Laufzeit macht das keinen Unterschied zu einer klassischen Vermietung: Nebenkostenabrechnung, Belegsammlung, Fristen — alles bleibt. Wer die Doppelrolle „Vermieter bis 2041, Verkäufer 2041" nicht händisch trennen will, führt sie in Rentprime als normale Vermietung mit Vertragsende auf das Übertragungsdatum — der Steuer-Export bleibt sauber trennbar.
Ein zusätzlicher Fallstrick: Übersteigt der monatliche Anrechnungsanteil eine bestimmte Schwelle, kann das Finanzamt die Konstruktion wirtschaftlich als Ratenkauf statt als Miete werten. Folge wäre, dass die Einkünfte aus Vermietung teilweise umqualifiziert würden — inklusive rückwirkender AfA-Korrektur. Als Faustregel gilt: Wenn der Anrechnungsanteil deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus Kaufpreisrate liegt, sollte ein Steuerberater vor Vertragsschluss prüfen, ob das Konstrukt als verdeckter Ratenkauf einzustufen ist. Eine höhere Miete darf sein, muss sich aber sachlich rechtfertigen lassen — etwa durch Vollmöblierung oder Sonderausstattung.
Häufige Fragen
Ist Mietkauf für Vermieter überhaupt attraktiv?
In den meisten Fällen nein. Du bindest die Immobilie 10 bis 20 Jahre zu einem heute festgelegten Preis, trägst weiter das Vermieterrisiko und musst am Ende den Restkauf durchsetzen. Attraktiv wird das Modell nur, wenn ein bestimmter Käufer aktuell nicht finanzierungsfähig ist, du ihm aber vertraust — oder bei Verkauf innerhalb der Familie.
Muss der Notar beide Verträge beurkunden?
Der Kaufvertragsteil zwingend, § 311b Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag kann formfrei sein, wird aber praktisch mit beurkundet, weil die Regelungen ineinandergreifen. Ohne Beurkundung des Kaufteils ist das gesamte Mietkauf-Konstrukt nichtig.
Was passiert, wenn der Mieter vorzeitig ausziehen will?
Das hängt vom Vertrag ab. Beim Optionsmietkauf verfällt die Kaufoption und der angesparte Anrechnungsanteil ist meist verloren (Klauselgestaltung entscheidend). Beim echten Mietkauf besteht die Kaufpflicht — der Mieter müsste die Immobilie kaufen und weiterverkaufen oder den Vertrag im Konsens auflösen.
Kann der Vermieter während der Laufzeit die Miete erhöhen?
Nur, wenn der Vertrag es ausdrücklich zulässt — sonst ist die Miete für die gesamte Laufzeit fixiert. Standard-Mieterhöhungen nach § 558 BGB gelten beim Mietkauf regelmäßig nicht, weil der Vertrag ein anderes Wirtschaftsziel verfolgt.
Was passiert im Grundbuch?
Zur Absicherung des Mieters wird eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB eingetragen. Sie sichert den Anspruch auf spätere Eigentumsübertragung und schützt vor Zwischenverfügungen des Vermieters. Ohne Auflassungsvormerkung ist der Mieter faktisch ungesichert.