Die Spekulationsfrist — 10 Jahre, die über deine Steuer entscheiden.
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, versteuerst du den Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz. Wie die Frist exakt berechnet wird, wann Selbstnutzung befreit — und warum die AfA den Gewinn größer macht, als viele denken.
Was regelt §23 EStG?
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§23 EStG — private Veräußerungsgeschäfte, umgangssprachlich „Spekulationssteuer"). Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei — egal, wie hoch er ausfällt.
Der Gewinn unterliegt deinem persönlichen Einkommensteuersatz — bei sechsstelligen Wertsteigerungen also schnell dem Spitzensteuersatz. Ein paar Monate zu früh verkauft, kann das leicht einen fünfstelligen Steuerbetrag kosten.
So wird die Frist berechnet
Maßgeblich sind die notariellen Kaufverträge — nicht Grundbucheintrag, Übergabe oder Kaufpreiszahlung. Die Frist läuft vom Datum des Anschaffungsvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags. Kaufvertrag am 15. März 2016, Verkaufsvertrag am 16. März 2026: Frist abgelaufen, Gewinn steuerfrei. Verkauf schon am 14. März 2026: steuerpflichtig.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien trittst du in die Fußstapfen des Vorbesitzers: Dessen Anschaffungsdatum zählt. Hatte der Erblasser die Immobilie schon zwölf Jahre, kannst du sofort steuerfrei verkaufen.
Die Selbstnutzungs-Ausnahme
Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Wichtig: Es genügen angebrochene Kalenderjahre — ein zusammenhängender Zeitraum von gut einem Jahr über drei Kalenderjahre hinweg (Dezember, ganzes Folgejahr, Januar) kann reichen.
Für vermietete Objekte greift die Ausnahme naturgemäß nicht — es sei denn, du ziehst vor dem Verkauf selbst ein. Eine Vermietung im Verkaufsjahr nach dem eigenen Auszug kann die Befreiung wieder gefährden; hier ist der zeitliche Ablauf entscheidend.
Gewinnermittlung: die AfA schlägt zurück
Der steuerpflichtige Gewinn ist Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Kosten — aber mit einem oft übersehenen Detail: Die Anschaffungskosten werden um die in Anspruch genommene AfA gemindert. Was du über die Jahre abgeschrieben hast, erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn. Wer zehn Jahre lang 2 Prozent abgeschrieben hat, versteuert beim Verkauf innerhalb der Frist entsprechend mehr — die AfA war insoweit nur gestundet.
- Abziehbar: Verkaufskosten wie Makler, Notar (soweit du sie trägst), Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf
- Ebenfalls gewinnmindernd: nachträgliche Herstellungskosten, die die Anschaffungskosten erhöht haben
- Für private Veräußerungsgeschäfte gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr — wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig
Verluste und Sonderfälle
Ein Verlust aus dem Verkauf innerhalb der Frist ist nicht wertlos: Er darf zwar nicht mit Miet- oder Arbeitseinkommen verrechnet werden, wohl aber mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften — im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren.
Vorsicht beim Verkauf mehrerer Objekte: Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel — dann drohen Gewerbesteuer und Steuerpflicht unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist. Plane Verkäufe im Bestand deshalb nie isoliert.
Kurz vor der Frist: verkaufen oder warten?
Steht ein Verkauf an und die zehn Jahre sind fast um, ist Warten meist die mit Abstand rentabelste Entscheidung deines Vermieterlebens: Wenige Wochen Geduld können den Unterschied zwischen null Steuer und dem Spitzensteuersatz auf den gesamten Gewinn ausmachen. Terminiere den Notartermin bewusst nach den Fristablauf und lass dir das Anschaffungsdatum aus dem alten Kaufvertrag bestätigen, statt dich auf die Erinnerung zu verlassen — gezählt wird auf den Tag genau.
Fristen im Blick behalten — so hilft Rentprime
Bei mehreren Objekten mit unterschiedlichen Kaufdaten verliert man die individuellen Fristabläufe leicht aus dem Blick. In Rentprime hinterlegst du je Objekt die Stammdaten inklusive Kaufdatum und hast Anschaffungskosten, Belege und die AfA-relevanten Zahlen zentral beisammen — die Basis für jede Verkaufsentscheidung und für die Gewinnermittlung, falls du doch innerhalb der Frist verkaufst.
Vor einem Verkauf nahe der Fristgrenze gilt ohne Ausnahme: Termin beim Steuerberater vor dem Notartermin.
Häufige Fragen
Wann beginnt und endet die Spekulationsfrist?
Sie läuft vom Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Grundbucheintrag und Übergabetermin spielen keine Rolle.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei geerbten Immobilien?
Ja, aber du übernimmst das Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers. War die Immobilie bei ihm schon länger als zehn Jahre im Besitz, kannst du sofort steuerfrei verkaufen.
Wie funktioniert die Selbstnutzungs-Ausnahme?
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn du im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt hast — angebrochene Kalenderjahre genügen. Bei durchgehend vermieteten Objekten greift die Ausnahme nicht.
Warum erhöht die AfA den Veräußerungsgewinn?
Die in Anspruch genommene Abschreibung mindert die Anschaffungskosten in der Gewinnrechnung. Beim Verkauf innerhalb der zehn Jahre versteuerst du dadurch neben der Wertsteigerung auch die kumulierte AfA nach.