Verbilligt an Angehörige vermieten — ohne den Werbungskostenabzug zu verlieren.
Die Wohnung günstig ans Kind oder an die Eltern vermieten und trotzdem alle Kosten absetzen? Das geht — wenn du die Grenzen des §21 Abs. 2 EStG kennst: 66 Prozent, 50 Prozent und die Totalüberschussprognose dazwischen.
Das Prinzip: verbilligte Miete kostet Werbungskosten
Vermietest du unter Marktpreis, unterstellt das Finanzamt, dass ein Teil der Überlassung privat veranlasst ist — und kürzt entsprechend den Werbungskostenabzug. §21 Abs. 2 EStG zieht dafür zwei Grenzen, gemessen an der ortsüblichen Miete. Die Regel gilt übrigens für jede verbilligte Vermietung, nicht nur an Verwandte — praktisch relevant ist sie fast immer bei Angehörigen.
Die drei Zonen im Überblick
- Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete: Die Vermietung wird aufgeteilt — Werbungskosten sind nur anteilig in Höhe der Entgeltquote abziehbar
- Miete zwischen 50 % und 66 %: Voller Abzug nur, wenn eine Totalüberschussprognose positiv ausfällt — sonst anteilige Kürzung
- Miete von 66 % oder mehr: Die Vermietung gilt als voll entgeltlich — sämtliche Werbungskosten bleiben abziehbar
Ein Beispiel zur Kürzung: Beträgt die vereinbarte Miete nur 40 Prozent der ortsüblichen, kannst du auch nur 40 Prozent der Kosten — inklusive AfA und Zinsen — absetzen. Bei hohen Finanzierungskosten wird die „günstige" Überlassung so schnell richtig teuer.
Ortsübliche Miete: die richtige Vergleichsgröße
Verglichen wird die Warmmiete: ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Als Maßstab für die Kaltmiete dient vorrangig der örtliche Mietspiegel; gibt es keinen, kommen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten in Betracht. Wichtig: Zahlt der Angehörige die Nebenkosten regulär dazu, hilft das, über die Grenze zu kommen — vereinbare und dokumentiere die Vorauszahlungen deshalb wie bei jedem fremden Mieter.
Die Totalüberschussprognose in der Grauzone
Liegst du zwischen 50 und 66 Prozent, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose: eine Rechnung über typischerweise 30 Jahre, ob die Vermietung insgesamt einen Überschuss erwarten lässt — mit prognostizierten Mieten, Kosten und AfA. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug; fällt sie negativ aus, wird anteilig gekürzt. In der Praxis ist die Prognose aufwendig und streitanfällig — der einfachere Weg ist fast immer, die Miete gleich auf mindestens 66 Prozent zu setzen.
Der Mietvertrag muss dem Fremdvergleich standhalten
Neben der Miethöhe prüft das Finanzamt, ob das Mietverhältnis wie unter Fremden vereinbart und tatsächlich durchgeführt wird:
- Schriftlicher Mietvertrag mit den üblichen Regelungen (Miete, Nebenkosten, Kaution ist verzichtbar, aber Zahlungsweise klar)
- Miete wird regelmäßig und nachweisbar überwiesen — keine Barzahlungen, kein „Verrechnen"
- Nebenkostenvorauszahlungen und jährliche Abrechnung wie bei jedem Mieter
- Der Angehörige nutzt die Wohnung tatsächlich selbst
Scheitert der Fremdvergleich, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis insgesamt nicht an — dann sind alle Werbungskosten weg, unabhängig von jeder Prozentgrenze.
Miete regelmäßig nachjustieren
Die ortsübliche Miete steigt — deine vereinbarte Miete bleibt ohne Anpassung stehen. Wer vor Jahren sauber bei 70 Prozent gestartet ist, kann heute unbemerkt unter die 66-%-Grenze gerutscht sein. Prüfe das Verhältnis deshalb jährlich gegen den aktuellen Mietspiegel und erhöhe rechtzeitig moderat, statt den Abzug zu riskieren.
Die Anpassung selbst ist bei Angehörigen unkompliziert: Eine einvernehmliche Änderungsvereinbarung zum Mietvertrag genügt — schriftlich, mit Datum und neuer Miete. Halte dabei etwas Abstand zur Grenze: Wer exakt auf 66 Prozent kalkuliert, liegt beim nächsten Mietspiegel-Sprung sofort wieder darunter. Ein Puffer von einigen Prozentpunkten erspart die jährliche Zitterpartie und Diskussionen mit dem Finanzamt über die richtige Vergleichsmiete.
Grenzen im Blick behalten — mit Rentprime
In Rentprime führst du das Angehörigen-Mietverhältnis wie jedes andere: Vertrag hinterlegt, Miete per Bank-Sync automatisch als eingegangen erkannt, Nebenkosten jährlich regulär abgerechnet — genau die Durchführung, die der Fremdvergleich verlangt. Die Fristen-Erinnerungen helfen dir, die jährliche Prüfung der Miethöhe nicht zu vergessen.
Ob deine Konstellation die Grenzen sicher einhält, prüft im Zweifel dein Steuerberater anhand der örtlichen Vergleichsmiete.
Häufige Fragen
Wie günstig darf ich an Angehörige vermieten?
Ab 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen 50 und 66 Prozent brauchst du eine positive Totalüberschussprognose, unter 50 Prozent werden die Kosten zwingend anteilig gekürzt.
Zählt bei der 66-%-Grenze die Kalt- oder Warmmiete?
Die Warmmiete: verglichen wird die vereinbarte Miete inklusive umlagefähiger Betriebskosten mit der ortsüblichen Kaltmiete plus Betriebskosten. Regulär vereinbarte Nebenkostenvorauszahlungen helfen also, die Grenze zu erreichen.
Was ist eine Totalüberschussprognose?
Eine Prognoserechnung über typischerweise 30 Jahre, ob die Vermietung insgesamt einen Einnahmenüberschuss erwarten lässt. Sie ist nötig, wenn die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt.
Erkennt das Finanzamt Mietverträge mit den eigenen Kindern an?
Ja, wenn der Vertrag dem Fremdvergleich standhält: schriftlich, marktübliche Regelungen, tatsächliche unbare Mietzahlungen und echte Nutzung durch das Kind. Ein Vertrag nur auf dem Papier wird komplett verworfen.