Verbrauchsabhängige Abrechnung: Wo sie Pflicht ist.
50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach Verbrauch verteilt werden – nicht nach Wohnfläche. Wer die HKVO ignoriert, muss dem Mieter 15 Prozent Kurzung gewähren.
Die Heizkostenverordnung (HKVO) schreibt vor, dass 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach erfasstem Verbrauch verteilt werden – der Rest nach Wohnfläche. Rechnet der Vermieter ohne Verbrauchserfassung ab, obwohl sie möglich wäre, darf der Mieter nach § 12 HKVO seine Heizkosten um 15 Prozent kürzen.
Rechtsgrundlage und Anwendungsbereich
Die Heizkostenverordnung gilt für alle Gebäude mit zwei oder mehr Nutzern, sobald eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage vorhanden ist. § 3 HKVO nennt die Ausnahmen: Zwei-Familien-Häuser, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, und Passivhäuser mit einem Jährlichen Primärenergiebedarf unter 15 kWh/m², ausserdem einige studentische Sonderfälle (§ 11 HKVO).
Alle anderen zentralen Anlagen müssen verbrauchsabhängig abrechnen. Für Etagenheizungen und dezentrale Wärmeerzeugung gilt die HKVO nicht – hier zahlt jeder Mieter seine Kosten direkt an den Versorger.
50–70 Prozent Split – was das bedeutet
Nach § 7 Abs. 1 HKVO müssen zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten nach erfasstem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche (Quadratmeter) oder umbautem Raum. Für Warmwasser gilt § 8 HKVO analog: 50–70 Prozent nach Verbrauch, Rest nach Wohnfläche.
| Aufteilung | Wann sinnvoll | Wirkung |
|---|---|---|
| 50 % Verbrauch / 50 % Fläche | Schlecht gedämmte Alt-Bauten | Fairer Ausgleich zwischen Aussen- und Innen-Wohnungen |
| 70 % Verbrauch / 30 % Fläche | Neubauten, KfW-Standard | Belohnt sparsames Heizen |
| 50 % / 50 % Standardansatz | Bei Zweifel oder gemischter Bausubstanz | Bewahrt Streitfall |
Rechenbeispiel: Ein 6-Familien-Haus, Heizkosten insgesamt 12.000 Euro, 600 m² Wohnfläche. Bei 50/50-Split werden 6.000 Euro nach Wohnfläche und 6.000 Euro nach erfasstem Verbrauch verteilt. Eine 100-m²-Wohnung trägt fest 1.000 Euro; der Verbrauchsanteil hängt von den Heizkostenverteilern ab – typische Spreizung 400 bis 1.400 Euro.
Verbrauchserfassung: Zwei Techniken
Zwei Gerätetypen sind zulässig: Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper (kapitell- oder elektronisch, seit 1. Dezember 2021 muss neu installierte Geräte fernauslesbar sein) und Wärmemengenzähler in der Zuleitung zur Wohnung. Letztere sind teurer, aber präziser – sie messen die tatsächlich in die Wohnung gelieferte kWh.
Seit 2022 gilt § 5 Abs. 3 HKVO fernablesbar: Verteiler müssen so ausgerüstet sein, dass der Verbrauch ohne Wohnungsbetreten abgelesen werden kann. Bestandsgeräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet werden. Wer die Frist versaumt, riskiert die Kurzung nach § 12 HKVO.
Kürzungsrecht des Mieters
§ 12 HKVO gibt dem Mieter ein zweistufiges Kurzungsrecht:
- 15 Prozent Kurzung, wenn der Vermieter entgegen der HKVO nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat.
- 3 Prozent Kurzung (unter § 6a HKVO seit 2022) für Verletzung der monatlichen Verbrauchsinformation.
- Für die 15-Prozent-Regel gilt sie für Heiz- und Warmwasserkosten jeweils getrennt.
Die 15 Prozent Kurzung greift immer dann, wenn die Verbrauchserfassung unterblieben ist, obwohl sie technisch und rechtlich möglich war. Der Mieter darf sie in seinem eigenen Zahlungsbetrag direkt anwenden – keine Zustimmung nötig. Als Vermieter kannst du nur widersprechen, wenn eine Ausnahme nach § 3 oder § 11 HKVO greift; im Zweifel wird das Amtsgericht entscheiden.
Ausnahmen und dezentrale Anlagen
- Zweifamilienhaus mit Selbstnutzung: Verbrauchspflicht entfällt (§ 3 Nr. 2 HKVO).
- Passivhäuser: Primärenergie < 15 kWh/m² – keine Verbrauchspflicht.
- Studentenwohnheime: nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 HKVO oft ausgenommen, wenn Zimmer möbliert vermietet werden.
- Etagenheizungen: keine HKVO-Pflicht – Mieter zahlt direkt an Versorger.
- Wärmepumpen: HKVO gilt analog; Verbrauch mus erfasst und verteilt werden.
Monatliche Verbrauchsinformation seit 2022
Seit dem 1. Januar 2022 gilt zusätzlich § 6a HKVO: Vermieter müssen dem Mieter monatlich einen Verbrauchsbericht übermitteln, sobald die Heizkostenverteiler fernauslesbar sind. Der Bericht muss die aktuelle Nutzung, den Vergleich zum Vorjahr und einen Vergleich zu einem typischen Durchschnittsnutzer enthalten. Verletzt der Vermieter die Pflicht, darf der Mieter zusätzlich um 3 Prozent kurzen.
Praktische Umsetzung: Die meisten Ableseunternehmen (Techem, Ista, Kalorimeta, Brunata) bieten die monatliche Info als App- oder Portal-Zugang an. Als Vermieter zahlst du dafür einen Aufschlag zum jaehrlichen Ableseservice und leitest den Zugangs-Link an den Mieter weiter. Die Kosten sind umlagefähig nach § 7 Abs. 2 HKVO.
Häufige Fragen
Muss ich auch Warmwasser verbrauchsabhängig abrechnen?
Ja – § 8 HKVO schreibt für Warmwasser den gleichen 50–70-Prozent-Split vor. Der Verbrauch wird typischerweise über Wohnungswasserzähler oder Wohnungswärmemengenzähler erfasst.
Was ist der Unterschied zwischen Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler?
Heizkostenverteiler messen die Oberflächentemperatur des Heizkörpers als Proxy fur die abgegebene Wärme; sie sind billiger, aber weniger präzise. Wärmemengenzähler messen die tatsächlich in eine Leitung gelieferte kWh und liefern damit exakte Verbrauchsdaten – Standard in Neubauten.
Was, wenn nur eine Wohnung keinen Zähler hat?
Nach § 9a HKVO darf für die unerfasste Wohnung eine Schätzung angewandt werden – auf Basis vergleichbarer Räume oder des Vorjahres. Die Schätzung ist für höchstens drei Abrechnungszeiträume zulässig, danach mus nachgerüstet werden.
Zaehlt der 15-Prozent-Abzug auf die gesamten Heizkosten?
Ja, auf den Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten, den der Mieter trägt. Die anderen Betriebskosten der Abrechnung sind nicht betroffen. Beispiel: Bei 800 € Heizanteil sind 120 € abziehbar.