Wärmepumpe im Mietshaus: Strom als Heizkosten sauber abrechnen.
Bei der Wärmepumpe ist Strom der Brennstoff. Wie du die Stromkosten nach HKVO umlegst, was die Jahresarbeitszahl damit zu tun hat und warum der separate Zähler Pflichtprogramm ist.
Die HKVO gilt auch für die Wärmepumpe
Eine zentrale Wärmepumpe, die mehrere Wohnungen versorgt, ist eine Zentralheizung im Sinne der Heizkostenverordnung — mit allen Folgen: Du musst den Verbrauch je Wohnung erfassen (§5 HKVO), die Kosten zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig verteilen (§7 HKVO) und bei kombinierter Warmwasserbereitung den Warmwasseranteil nach §9 HKVO trennen. Der einzige Unterschied zu Gas oder Öl: Der Energieträger ist Strom.
Umlagefähig ist damit der Strom, den die Wärmepumpe verbraucht — er tritt an die Stelle der Brennstoffkosten. Dazu kommen wie üblich Wartung, Betriebsstrom der Nebenaggregate, Messdienst und Abrechnung nach §7 Abs. 2 HKVO.
Ohne separaten Zähler geht es nicht
Der Wärmepumpenstrom muss vom Allgemeinstrom getrennt gemessen werden — über einen eigenen Zähler. Läuft die Wärmepumpe über den Hausstromzähler, kannst du ihren Verbrauch nicht belegen, und die gesamte Heizkostenabrechnung steht auf Sand. Der separate Zähler hat noch einen zweiten Vorteil: Viele Versorger bieten vergünstigte Wärmepumpenstromtarife an, die einen eigenen Zählpunkt voraussetzen. Günstigerer Strom heißt niedrigere umlagefähige Kosten — davon profitieren deine Mieter direkt und du bei der nächsten Mieterhöhungsdiskussion indirekt.
Die Jahresarbeitszahl verstehen
Die Jahresarbeitszahl (JAZ) beschreibt die Effizienz der Anlage: erzeugte Wärme geteilt durch eingesetzten Strom, gemessen über ein ganzes Jahr. Eine JAZ von 4 bedeutet, dass aus einer Kilowattstunde Strom vier Kilowattstunden Wärme werden. Für die Abrechnung selbst brauchst du die JAZ nicht — verteilt werden die tatsächlichen Stromkosten. Aber sie ist deine wichtigste Kontrollgröße: Sinkt die JAZ deutlich, stimmt etwas nicht (Einstellung, Heizkurve, Verschlammung), und die Heizkosten deiner Mieter steigen unnötig.
Ein Wärmemengenzähler am Ausgang der Wärmepumpe plus der Stromzähler liefern dir die JAZ frei Haus: Wärmemenge geteilt durch Strommenge. Bei Neuanlagen gehört diese Messtechnik heute zum Standard.
Verteilung auf die Mieter
Die Verteilung folgt dem normalen HKVO-Schema: Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler je Wohnung erfassen den Verbrauch, 50 bis 70 Prozent der Kosten laufen über den Verbrauch, der Rest über die Wohnfläche. Bei Fußbodenheizung — der typischen Wärmeübergabe für Wärmepumpen — sind Wärmemengenzähler je Wohnung die passende Erfassung. Und auch hier gilt die Fernablesbarkeits-Pflicht mit der Nachrüstfrist Ende 2026.
CO₂-Kosten: bei der Wärmepumpe entspannt
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz verteilt die CO₂-Abgabe auf Brennstoffe wie Gas und Heizöl zwischen Vermieter und Mieter. Strom unterliegt dieser Brennstoff-Abgabe nicht — bei einer reinen Wärmepumpenheizung gibt es deshalb keinen CO₂-Kostenblock in der Abrechnung aufzuteilen. Das vereinfacht die Heizkostenabrechnung spürbar und ist nebenbei ein ehrliches Vermietungsargument für energiebewusste Mieter.
Einbau als Modernisierung umlegen
Der Umstieg von Öl oder Gas auf die Wärmepumpe ist eine energetische Modernisierung (§555b BGB). Als solche kannst du die Kosten — nach Abzug von Fördermitteln und ersparten Instandhaltungskosten — mit jährlich 8 Prozent auf die Miete umlegen (§559 BGB). Die Modernisierung ist ordentlich anzukündigen; die dauerhaft niedrigeren Heizkosten machen die Erhöhung gegenüber den Mietern gut vermittelbar.
Wartung und Sperrzeiten: die Kleingedruckten
Wie jede Zentralheizung will auch die Wärmepumpe regelmäßig gewartet werden — Kältekreis, Filter, Einstellung. Diese laufenden Wartungskosten sind als Kosten des Betriebs der Anlage umlagefähig, Reparaturen dagegen nicht. Beachte außerdem die Tarifbedingungen: Vergünstigte Wärmepumpentarife erlauben dem Netzbetreiber oft Sperrzeiten, in denen die Anlage kurz vom Netz genommen wird. Ein ausreichend dimensionierter Pufferspeicher überbrückt das unbemerkt — bei der Anlagenplanung sollte das Thema aber auf dem Tisch liegen, damit die Wohnungen auch an kalten Tagen durchgängig warm bleiben.
Häufige Fehler bei der Wärmepumpen-Abrechnung
- Wärmepumpenstrom über den Allgemeinstrom abgerechnet — nicht belegbar und angreifbar
- Haushaltsstromtarif statt Wärmepumpentarif — unnötig hohe umlagefähige Kosten
- Keine Verbrauchserfassung je Wohnung, weil „ist ja nur Strom" — die HKVO gilt trotzdem
- Warmwasseranteil nicht nach §9 HKVO getrennt, obwohl die Anlage beides liefert
Stromkosten in die Heizkostenabrechnung bringen
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Häufige Fragen
Darf ich den Strom der Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?
Ja — bei einer zentralen Wärmepumpe ist der Strom der Energieträger und tritt in der Heizkostenabrechnung an die Stelle der Brennstoffkosten. Voraussetzung ist ein separater Zähler und die verbrauchsabhängige Verteilung nach §7 HKVO.
Gilt die Heizkostenverordnung für Wärmepumpen?
Ja. Eine zentrale Wärmepumpe, die mehrere Einheiten versorgt, ist eine Zentralheizung im Sinne der HKVO: Verbrauchserfassung je Wohnung und 50/70-Verteilung sind Pflicht.
Was ist eine gute Jahresarbeitszahl?
Die JAZ gibt an, wie viel Wärme je eingesetzter Kilowattstunde Strom entsteht. Je höher, desto effizienter die Anlage. Ein deutlicher Abfall gegenüber den Vorjahren ist ein Warnsignal für Einstellungs- oder Wartungsprobleme.
Fallen bei der Wärmepumpe CO₂-Kosten nach dem Stufenmodell an?
Nein. Das CO₂KostAufG betrifft Brennstoffe wie Gas und Heizöl. Bei einer reinen Wärmepumpenheizung gibt es keinen CO₂-Kostenanteil, der zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen wäre.