Wohnfläche berechnen nach WoFlV — Balkon, Dachschräge, Keller.
Balkon zu einem Viertel, Dachschräge zur Hälfte, Keller gar nicht: Die Wohnflächenverordnung entscheidet über Miete, Mieterhöhung und jeden Verteilerschlüssel — mit Rechenbeispiel.
Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet: Räume mit mindestens zwei Metern Höhe zählen voll, Flächen unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen gehen in der Regel zu einem Viertel ein, Keller, Garagen und Heizräume gar nicht. Bei Mietverträgen ab 2004 ist die WoFlV der Standard.
Definition und Rechtsgrundlage
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören (§ 2 WoFlV). Die Verordnung gilt seit 1. Januar 2004 unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum — der Bundesgerichtshof wendet sie aber auch im frei finanzierten Wohnungsbau an, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Für ältere Verträge kann noch die II. Berechnungsverordnung gelten; die Abweichungen sind aber gering.
Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV: Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls draußen bleiben Räume, die baurechtlich nicht als Wohnraum zugelassen sind.
Die Anrechnungsregeln in einer Tabelle
| Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| Räume mit lichter Höhe ≥ 2 m | 100 % | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Flächen unter Dachschrägen, Höhe 1–2 m | 50 % | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| Flächen mit Höhe < 1 m | 0 % | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % | § 4 Nr. 4 WoFlV |
| Unbeheizbarer Wintergarten, Schwimmbad | 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Beheizter Wintergarten | 100 % | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| Keller, Garage, Heizraum, Waschküche | 0 % | § 2 Abs. 3 WoFlV |
| Treppen mit mehr als drei Steigungen, Schornsteine, Pfeiler > 0,1 m² | abziehen | § 3 Abs. 3 WoFlV |
Für Balkone lässt § 4 Nr. 4 WoFlV einen Spielraum: „in der Regel“ ein Viertel, bis zur Hälfte bei besonders hochwertiger Ausführung oder Lage — etwa ein großer Südbalkon in ruhiger Lage. In Streitfällen setzen Gerichte meist ein Viertel an.
Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung
Eine Dachgeschosswohnung hat folgende Grundflächen: Wohnzimmer 24 m² (davon 6 m² unter einer Schräge zwischen 1 und 2 m, 2 m² unter 1 m), Schlafzimmer 16 m² (4 m² Schräge 1–2 m), Küche 9 m², Bad 6 m², Flur 5 m², Balkon 8 m², Kellerabteil 6 m².
| Raum | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer voll | 16 m² | 100 % | 16,00 m² |
| Wohnzimmer Schräge 1–2 m | 6 m² | 50 % | 3,00 m² |
| Wohnzimmer unter 1 m | 2 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Schlafzimmer voll | 12 m² | 100 % | 12,00 m² |
| Schlafzimmer Schräge | 4 m² | 50 % | 2,00 m² |
| Küche, Bad, Flur | 20 m² | 100 % | 20,00 m² |
| Balkon | 8 m² | 25 % | 2,00 m² |
| Keller | 6 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Wohnfläche gesamt | 74 m² Grundfläche | 55,00 m² |
Aus 74 m² Grundfläche werden 55 m² Wohnfläche — eine Differenz von über 25 Prozent. Wer hier die Grundfläche in den Mietvertrag schreibt, hat ein Problem: Sowohl die Miete als auch jeder flächenbezogene Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung sind dann falsch.
Warum die Zahl über so viel entscheidet
- Miethöhe und Mietpreisbremse: Zulässige Miete und Mietspiegel-Einordnung werden je Quadratmeter berechnet.
- Mietminderung: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglichen ab, gilt das nach BGH-Rechtsprechung als Mangel — der Mieter darf anteilig mindern.
- Mieterhöhung: Seit dem BGH-Urteil vom 18. November 2015 zählt für Mieterhöhungen nach § 558 BGB allein die tatsächliche Wohnfläche, nicht die vertragliche.
- Nebenkostenabrechnung: Der Flächenschlüssel nach § 556a BGB verteilt Grundsteuer, Versicherung und die Grundkosten der Heizung — jede falsche Fläche verschiebt Kosten zwischen den Mietern.
- Heizkosten: Der Flächenanteil nach § 7 HKVO (30–50 Prozent der Kosten) beruht auf der beheizten Wohn- oder Nutzfläche.
Weil die Wohnfläche in jeder dieser Rechnungen als Nenner steckt, lohnt es sich, sie einmal sauber zu ermitteln und dann überall identisch zu verwenden. In Rentprime hinterlegst du sie je Einheit einmal — Mietvertrag, Verteilerschlüssel und Heizkostensplit greifen auf denselben Wert zu, sodass sich kein Zahlendreher in die Abrechnung schleicht.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig: nach § 4 Nr. 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, bei hochwertiger Ausführung oder Lage bis zur Hälfte. Ein Balkon mit 8 m² geht also meist mit 2 m² in die Wohnfläche ein.
Wie werden Dachschrägen berechnet?
Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht (§ 4 WoFlV). Gemessen wird senkrecht zwischen Fußboden und Decke.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch ist?
Bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent liegt nach BGH-Rechtsprechung ein Mangel vor: Der Mieter kann die Miete anteilig mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für Mieterhöhungen und die Nebenkostenverteilung zählt ohnehin die tatsächliche Fläche.
Gilt die WoFlV auch für alte Mietverträge?
Formal gilt sie seit 2004 für preisgebundenen Wohnraum; der BGH wendet sie aber auch auf frei finanzierte Wohnungen an, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei Verträgen vor 2004 kann die II. Berechnungsverordnung maßgeblich sein — die Unterschiede sind gering, der Balkonansatz war dort bis zu 50 Prozent.