Wohnung inserieren: vom Exposé zum Mietvertrag — ohne Bußgeld-Fallen.

Vor dem Inserat: Miete und Unterlagen klären

Bevor die Anzeige online geht, brauchst du zwei Dinge: die richtige Miete und die vollständigen Unterlagen. Prüfe die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel und — falls deine Stadt in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt — die Grenzen der Mietpreisbremse; bei Neuvermietung sind dort grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete zulässig, mit Ausnahmen etwa für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen. Kalkuliere außerdem die Nebenkostenvorauszahlung realistisch: Zu niedrige Vorauszahlungen rächen sich mit der ersten Abrechnung.

Zu den Unterlagen gehört zwingend ein gültiger Energieausweis — er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt werden, und seine Kennwerte gehören schon in die Anzeige.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Wer eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien schaltet und einen Energieausweis besitzt, muss nach §87 GEG bestimmte Kennwerte angeben — sonst droht ein Bußgeld:

• Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Fernwärme, Wärmepumpe)
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse, sofern der Ausweis eine ausweist

Fehlt der Ausweis noch, beauftrage ihn vor dem Inserat — ohne gültigen Energieausweis solltest du gar nicht erst vermarkten.

Das Exposé: ehrlich, konkret, vollständig

Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die sonst per Mail kommen: Kaltmiete, Nebenkosten- und ggf. Heizkostenvorauszahlung, Kaution (maximal 3 Monatsmieten, §551 BGB), Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage, Verfügbarkeit, Ausstattung (Balkon, EBK, Stellplatz, Keller), Heizungsart und die Energiekennwerte. Dazu helle, aufgeräumte Fotos bei Tageslicht und ein Grundriss — Anzeigen mit Grundriss filtern deutlich besser vor. Ehrlichkeit zahlt sich aus: Wer die Wohnung schönt, verbrennt Besichtigungstermine mit enttäuschten Interessenten.

Diskriminierungsfrei formulieren

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt auch für Wohnungsanzeigen: Formulierungen, die Bewerber wegen Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter oder Behinderung ausschließen („nur an Deutsche", „keine Familien"), können Entschädigungsansprüche auslösen. Zulässig sind sachbezogene Kriterien — etwa der Hinweis, dass die Wohnung im 4. OG ohne Aufzug liegt. Wähle unter den Bewerbern frei aus, aber schreibe die Auswahlkriterien nicht diskriminierend in die Anzeige.

Besichtigungen effizient organisieren

Bei gefragten Lagen kommen auf ein Inserat schnell dutzende Anfragen. Bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen: Erst per Nachricht die Eckdaten abfragen (Einzugstermin, Personenzahl, grobe Einkommenssituation — mehr darfst du in dieser Phase nicht verlangen), dann gezielt Einzeltermine oder kleine Slots mit den passendsten Interessenten vereinbaren. Massenbesichtigungen sparen dir Zeit, schrecken aber gute Bewerber ab und geben dir keinen persönlichen Eindruck. Bewohnt der Vormieter die Wohnung noch, kündige Termine rechtzeitig an — ein Besichtigungsrecht hast du nur mit berechtigtem Anlass und angemessener Vorlaufzeit.

Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn

Beauftragst du einen Makler mit der Vermietung, gilt bei Wohnraum das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat — bei der Vermietung also praktisch immer du als Vermieter. Vereinbarungen, die die Courtage auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam. Kalkuliere die Maklerkosten deshalb als eigene Vermarktungskosten ein — steuerlich sind sie als Werbungskosten abziehbar — oder vermarkte selbst: Bei einzelnen Wohnungen ist das mit gutem Exposé und klarem Prozess gut machbar.

Vom Bewerber zum Mieter: der Anschlussprozess

Nach der Besichtigung folgt die Auswahl: Selbstauskunft von den ernsthaften Interessenten, Bonitätsnachweis vom Favoriten, dann Vertrag und Übergabe. In Rentprime legst du den neuen Mieter mit allen Stammdaten an, erstellst den Mietvertrag und dokumentierst die Übergabe mit Zählerständen — und die abgesagten Bewerber samt ihrer Daten löschst du DSGVO-konform. So geht das Inserat nahtlos ins laufende Mietverhältnis über.

Häufige Fragen

Welche Energieausweis-Angaben sind in der Anzeige Pflicht?

Nach §87 GEG: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und — sofern vorhanden — die Effizienzklasse. Fehlende Angaben können ein Bußgeld kosten.

Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?

Nach dem Bestellerprinzip derjenige, der ihn beauftragt — bei der Wohnraumvermietung also praktisch immer der Vermieter. Die Provision auf den Mieter abzuwälzen ist unwirksam.

Was darf ich schon bei der Anfrage vom Interessenten verlangen?

Nur Basisdaten: Name, Kontakt, Einzugswunsch, Personenzahl. Selbstauskunft und Einkommensangaben sind erst bei ernsthaftem Anmietinteresse zulässig, Bonitätsnachweise erst kurz vor Vertragsabschluss.

Einzelbesichtigung oder Sammeltermin?

Einzeltermine oder kleine Slots mit vorgefilterten Interessenten liefern den besseren Eindruck und wirken seriöser. Massenbesichtigungen sparen Zeit, kosten aber regelmäßig die besten Bewerber.