Wohnungsabnahme beim Auszug: so dokumentierst du beweissicher — Schritt für Schritt.
Die Abnahme ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob du Schäden ersetzt bekommst oder auf ihnen sitzen bleibst. Mit Vorabnahme, sauberem Protokoll und klarer Kautionsabrechnung läuft sie konfliktfrei.
Vor dem Termin: die Vorabnahme nutzen
Der größte Fehler bei der Wohnungsabnahme passiert vor der Abnahme: keine Vorbereitung. Vereinbare zwei bis drei Wochen vor Mietende eine Vorabnahme — ein unverbindlicher Rundgang, bei dem du mit dem Mieter durchgehst, was noch zu erledigen ist: welche Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart und fällig sind, welche Einbauten zurückzubauen sind, was gereinigt werden muss. So gibst du dem Mieter die Chance, nachzubessern — und ersparst dir den Streit am Abnahmetag, wenn keine Zeit mehr bleibt.
Zur Vorbereitung gehört auch der Blick in den Mietvertrag und ins Einzugsprotokoll: Nur was beim Einzug intakt war, kann der Mieter beschädigt haben. Ohne Einzugsprotokoll wird der Nachweis alter gegen neuer Schäden schwierig — ein Grund mehr, es beim nächsten Einzug konsequent zu führen.
Der Abnahmetermin: Checkliste
Plane ausreichend Zeit ein — für eine normale Wohnung mindestens eine Stunde, bei Tageslicht. Nimm nach Möglichkeit einen neutralen Zeugen mit. Diese Punkte gehören in jeden Rundgang:
- Jeden Raum systematisch prüfen: Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Steckdosen
- Küche und Bad besonders gründlich: Armaturen, Fugen, Silikon, Geräte, Abflüsse
- Zählerstände ablesen: Strom, Gas, Wasser, Heizung — mit Foto
- Schlüssel vollständig zurücknehmen und gegen die Schlüsselliste zählen
- Keller, Dachboden, Garage, Briefkasten nicht vergessen
- Einbauten und Rückbauten prüfen: Was bleibt, was hätte entfernt werden müssen?
Mängel richtig einordnen: Abnutzung oder Schaden?
Nicht jede Gebrauchsspur ist ein Schaden: Vertragsgemäße Abnutzung — leichte Laufspuren im Boden, Dübellöcher in üblicher Zahl, vergilbte Wandfarbe nach Jahren — muss der Mieter nicht ersetzen (§538 BGB). Ersatzpflichtig sind dagegen echte Beschädigungen: der Brandfleck im Parkett, das gesprungene Waschbecken, tiefe Kratzer, Schimmel durch falsches Lüften. Diese Abgrenzung entscheidet über deine Ansprüche — im Zweifel notiere den Zustand neutral im Protokoll und kläre die Bewertung danach.
Das Abnahmeprotokoll: dein Beweismittel
Halte jeden Befund schriftlich fest: Raum, Mangel, möglichst genau beschrieben, ergänzt um Fotos mit Datum. Lass das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben — unterschreibt der Mieter die Mängelliste mit, erkennt er den Zustand in aller Regel an, und spätere Ausreden sind abgeschnitten. Verweigert er die Unterschrift, vermerke das und lass den Zeugen gegenzeichnen. Wichtig: Ein vorbehaltlos „mängelfrei" unterschriebenes Protokoll kann umgekehrt spätere Ansprüche wegen erkennbarer Mängel ausschließen — trage also lieber jeden Punkt ein, als großzügig abzuhaken.
Nach der Abnahme: Fristen für deine Ansprüche
Für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§548 BGB). Wer Schäden erst nach einem Jahr geltend macht, geht leer aus. Setze dem Mieter also zeitnah eine Frist zur Beseitigung oder beziffere den Ersatzanspruch — und rechne die Kaution nicht auf die lange Bank geschoben ab.
Kaution abrechnen: welche Frist gilt?
Eine starre gesetzliche Frist für die Kautionsabrechnung gibt es nicht — nach ständiger Rechtsprechung hast du eine angemessene Prüffrist, die je nach Fall bei etwa drei bis sechs Monaten liegt. Für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darfst du einen angemessenen Teilbetrag der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Rechne transparent ab: Kaution plus Zinsen, abzüglich bezifferter Ansprüche mit Beleg — das erspart die meisten Streitigkeiten.
Abnahme, Zählerstände und Kaution in einem System
Beim Mieterwechsel greifen viele Zahnräder ineinander: Zählerstände für die zeitanteilige Nebenkostenabrechnung, Schäden für die Kautionsabrechnung, Fristen für beides. In Rentprime hinterlegst du die Zwischenablesung direkt beim Vertrag, die Abrechnung teilt das Jahr taggenau zwischen Alt- und Neumieter auf, und Fristen-Erinnerungen behalten Kautionsabrechnung und die 6-Monats-Frist des §548 BGB im Blick.
Häufige Fragen
Muss der Mieter bei der Wohnungsabnahme anwesend sein?
Verpflichtet ist er nicht, aber es liegt in beiderseitigem Interesse. Erscheint der Mieter nicht, führe die Abnahme mit einem Zeugen durch, dokumentiere alles mit Fotos und sende ihm das Protokoll zu.
Wie lange kann ich nach dem Auszug Schadensersatz verlangen?
Nur sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung (§548 BGB) — danach sind Ersatzansprüche wegen Beschädigungen verjährt. Handle also zügig nach der Abnahme.
Wie schnell muss ich die Kaution zurückzahlen?
Nach ständiger Rechtsprechung hast du eine angemessene Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darfst du einen angemessenen Teilbetrag länger zurückbehalten.
Was zählt als normale Abnutzung, was als Schaden?
Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs — leichte Laufspuren, übliche Dübellöcher, verblasste Farbe — trägt der Vermieter (§538 BGB). Echte Beschädigungen wie Brandflecken, Sprünge oder Schimmel durch Fehlverhalten muss der Mieter ersetzen.