Vorzeitig raus — was der Mieter darf und was du fordern kannst.
Der Mieter möchte vor Ablauf der Kündigungsfrist raus. Wann er einen Nachmieter stellen darf, was du fordern kannst und wie ein sauberer Aufhebungsvertrag aussieht.
Ohne Aufhebungsvertrag bleibt der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zahlungspflichtig. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung besteht nur bei außerordentlicher Kündigung (§ 543 BGB), Sonderkündigungsrecht (Mieterhöhung, Modernisierung) oder ausdrücklich geregelter Nachmieter-Klausel. Sonst zählt die Verhandlungslösung.
Der Grundsatz: Vertrag ist Vertrag
Ein unbefristeter Mietvertrag ist mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar (§ 573c BGB) — bei befristeten Verträgen ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Ein „schnelleres Rauswollen“ des Mieters ist zunächst nur ein Angebot, das du annehmen kannst — oder nicht. Ohne dein Ja bleibt die Zahlungspflicht bestehen.
In der Praxis rechnet sich Sturheit selten. Zieht ein Mieter faktisch aus und zahlt nicht mehr, sitzt du auf einer leeren Wohnung und musst hinter der Miete herrennen. Ein sauber ausgehandelter Aufhebungsvertrag mit klaren Bedingungen ist oft die schnellere und billigere Lösung.
Wann der Mieter einen Anspruch hat
| Sonderrecht | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefahr (Schimmel) | Sofort | § 543 BGB |
| Sonderkündigung nach Mieterhöhung | 2 Monate zum Ende des übernächsten Monats | § 561 BGB |
| Sonderkündigung nach Modernisierungsankündigung | 1 Monat zum Ablauf des übernächsten Monats | § 555e BGB |
| Tod des Mieters (Erbe) | Innerhalb 1 Monat nach Kenntnis | § 564 BGB |
| Zeitmietvertrag mit unwirksamer Befristung | 3-Monats-Frist gilt | § 575 BGB analog |
Aufhebungsvertrag — die vier Standardpunkte
- Beendigungsdatum präzise (Datum + Zeitpunkt Rückgabe).
- Kaution: Auszahlungsmodus, Fristen, Verrechnung mit letzter Nebenkostenabrechnung.
- Kosten- und Renovierungspflichten (nur soweit ohnehin geschuldet — keine Zusatzlasten erzwingen).
- Wechselseitige Erledigung: alle Ansprüche aus Mietverhältnis sind mit Erfüllung ausgeglichen.
Optional: eine Freistellungssumme (der Mieter zahlt einen Betrag, damit du früher entlässt) oder eine Doppelmieten-Pauschale für den vermieterseitigen Leerstand. Beides muss angemessen sein, sonst wird die Klausel angreifbar.
Rechenbeispiel: Freistellung mit Nachmieter
Vertrag läuft bis 31. Dezember. Mieter will zum 30. September raus. Warmmiete: 950 €. Er stellt einen Nachmieter zum 1. Oktober; du prüfst und akzeptierst. Rechnung:
| Position | Ohne Nachmieter | Mit Nachmieter |
|---|---|---|
| Miete Okt.–Dez. (3 × 950 €) | 2.850 € | 0 € (Nachmieter zahlt) |
| Werbekosten Inserat | 70 € | 0 € (Mieter organisiert) |
| Zeitaufwand Besichtigungen | 6 h | 0 h |
| Möglicher Leerstand | 1–2 Monate | 0 Monate |
| Aufhebungsvertrag mit 500 € Ausgleich für Aufwand | — | 500 € (einmalig) |
| Deine Ersparnis netto | — | ~2.400 € |
Die 500 € sind faires Entgegenkommen und rechtssicherer als der Zwang, den Vertrag durchzuhalten und im Streit zu enden. Wer diese Zahlungen sauber dokumentiert, hat für die Steuererklärung eine klare Werbungskostenposition.
Nachmieter-Prüfung: das zumutbare Maß
- Bonität: Selbstauskunft mit Schufa-Nachweis und Einkommensnachweis der letzten drei Monate.
- Haushaltsgröße: passend zur Wohnung (nicht überfüllt).
- Berufliche Stabilität: unbefristetes Arbeitsverhältnis oder gesicherter Ausbildungsstand.
- Persönliche Zuverlässigkeit: Referenzen des Vorvermieters, keine Räumungsverfahren.
- Diskriminierungsfreie Auswahl (AGG) — Ablehnung nur mit Sachgründen begründbar.
Ist die Ablehnung sachwidrig, gerät der Vermieter in Annahmeverzug: Der Mieter muss dann nur noch die Zeit zahlen, in der du auch bei Zustimmung nicht neu vermietet hättest — praktisch oft nichts.
Sonderfall Zeitmietvertrag
Bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB (mit gesetzlichem Grund: Eigenbedarf, Abriss, betrieblicher Bedarf) ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Der Mieter kann nur außerordentlich kündigen oder einen Aufhebungsvertrag verhandeln. Fehlt der Grund, ist die Befristung unwirksam und es entsteht ein unbefristeter Vertrag mit normaler Kündigungsfrist.
Wer ohnehin regelmäßig Aufhebungsverträge stellt: In Rentprime hinterlegst du eine Vorlage mit den vier Standardpunkten, füllst Mieterdaten automatisch aus dem Vertragsobjekt und exportierst ein rechtssicheres PDF für die Unterschrift.
Wenn keine Einigung zustande kommt
Bleibst du bei der Kündigungsfrist und der Mieter zieht trotzdem aus, hast du zwei Baustellen: die Miete für die Restzeit und die eventuelle Zwischenvermietung. Die Miete kannst du weiter fordern (§ 535 BGB), musst dir aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen — sowie einen Mietertrag aus einer möglichen Zwischenvermietung.
- § 537 BGB: Miete auch bei nicht erfolgter Ausübung geschuldet, wenn der Mieter das Nichtausüben zu vertreten hat.
- Schadensminderungspflicht: Du musst zumutbare Anstrengungen zur Neuvermietung unternehmen.
- Anrechnung: Ein Nachmieter zum halben Preis reduziert deinen Anspruch entsprechend.
- Kaution: Kann für offene Miete verwendet werden — nach Kündigungsende und Endabrechnung.
- Verjährung: Mietansprüche verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren.
| Szenario | Anspruch Vermieter | Aufwand |
|---|---|---|
| Mieter zahlt bis Vertragsende, zieht faktisch aus | Volle Miete | Kein Nachmieter nötig |
| Mieter zahlt nicht ab Auszug | Nachforderung + Zinsen | Mahnung, Kaution, Klage |
| Mieter stellt Nachmieter, du lehnst ab | Ggf. Annahmeverzug | Prüfung Ablehnungsgrund |
| Mieter zahlt Ablöse für Aufhebung | Ablöse einmalig | Aufhebungsvertrag |
Checkliste für den Aufhebungsvertrag
- Vollständige Personendaten und Objektbezeichnung.
- Datum und Uhrzeit der Rückgabe verbindlich fixieren.
- Regelung zur Endabrechnung der Nebenkosten (Stichtag der Zwischenablesung).
- Kautionsauszahlungsmodus mit Frist und Konto.
- Freistellungssumme oder Ausgleich für Aufwand, falls vereinbart.
- Wechselseitige Erledigungserklärung: keine offenen Ansprüche mehr.
- Unterschriften beider Parteien mit Datum, im Idealfall im Beisein eines Zeugen.
Ein Aufhebungsvertrag ist kein Anlass für erweiterte Forderungen. Renovierungspflichten, Grundreinigungen oder Sonderabschläge außerhalb der ursprünglichen Vertragslage sind unzulässig und machen die Vereinbarung angreifbar (§ 138 BGB, § 242 BGB).
Häufige Fragen
Muss ich einen Nachmieter akzeptieren?
Nur wenn eine Nachmieter-Klausel vereinbart ist oder der Mieter drei geeignete, bonitäts- und persönlich zumutbare Kandidaten stellt. Ohne Klausel entscheidest du frei — aber Ablehnung ohne Sachgrund kann zum Annahmeverzug führen.
Darf ich eine Ablöse für vorzeitige Entlassung fordern?
Ja, im Rahmen einer freiwilligen Aufhebungsvereinbarung. Die Summe muss angemessen sein — üblich ist ein Betrag in Höhe des zu erwartenden Leerstands, meist eine bis zwei Monatsmieten.
Gilt die Kündigungsfrist auch, wenn der Mieter schon ausgezogen ist?
Ja. Der Vertrag endet mit Kündigung oder Aufhebungsvertrag, nicht mit dem Verlassen der Wohnung. Bis dahin ist die Miete geschuldet.
Kann ich eine Renovierung als Bedingung für die Aufhebung setzen?
Nur wenn sie ohnehin geschuldet wäre. Ein Erzwingen von Endrenovierung, obwohl die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wird gerichtlich kassiert (§ 138 BGB).
Wie schnell muss ich nach Aufhebung die Kaution zurückzahlen?
Innerhalb einer angemessenen Frist — üblich drei bis sechs Monate, unter Berücksichtigung noch offener Nebenkostenabrechnung. Bei Aufhebungsvereinbarung kann eine kürzere Frist vereinbart werden.