Nach dem Auszug schnell neu vermieten — der 4-Wochen-Fahrplan.
Jeder Leerstandsmonat kostet dich eine ganze Miete plus die laufenden Fixkosten. Wie du zwischen Kündigungseingang und Neueinzug nur 14 Tage Lücke schaffst.
Wer die Kündigung erhält, hat drei Monate Zeit. Realistisch reichen vier Wochen für Aufbereitung des Inserats, drei Besichtigungsrunden, Bonitätsprüfung und Vertrag. Voraussetzungen: früh starten, klare Kriterien, digital arbeiten. So schaffst du Anschluss-Vermietung ohne Leerstandsmonat.
Was Leerstand wirklich kostet
Der offensichtliche Verlust ist die entgangene Miete. Der versteckte ist teurer: laufende Nebenkosten des Vermieters (Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter), die anteiligen Fixkosten (Hausgeld bei ETW), der Zeitaufwand für Verwaltung, und in vielen Fällen die Wertminderung durch längere Abnutzung ohne Lüftung.
| Kostenblock | Pro Monat bei 750 € Kaltmiete | Pro Monat bei 1.200 € Kaltmiete |
|---|---|---|
| Entgangene Kaltmiete | 750 € | 1.200 € |
| Laufende Grundsteuer | 20 € | 35 € |
| Gebäudeversicherung | 8 € | 13 € |
| Heizung Grundverbrauch (Winter) | 60 € | 90 € |
| Anteiliges Hausgeld/Verwaltung | 35 € | 55 € |
| Gesamt (Winter) | 873 € | 1.393 € |
Der 4-Wochen-Fahrplan
- Woche 1: Kündigung eingegangen — Zustand bewerten, Fotos und Grundriss aktualisieren, Miete kalibrieren (Mietspiegel, Vergleichsanzeigen). Inserat entwerfen.
- Woche 2: Inserat live schalten (immoscout, Immowelt, eigene Kanäle). Anfragen-Filter nach Kriterien (Einkommen, Haushaltsgröße, Einzugstermin).
- Woche 3: Sammelbesichtigungen mit 4–6 vorqualifizierten Interessenten. Vor Ort: Selbstauskunft ausfüllen lassen.
- Woche 4: Bonität prüfen (Schufa, Einkommen), Referenzen einholen, Vertrag digital ausfertigen, Übergabetermin abstimmen.
- Übergangstage: alter Mieter Übergabe → 3–7 Tage Puffer (kleine Instandsetzung) → neuer Mieter Einzug.
- Nach Einzug: Nebenkostenabrechnung des alten Mieters nicht vergessen (Abrechnungszeitraum korrekt trennen).
Preis richtig ansetzen
Der teuerste Fehler bei Neuvermietung ist ein zu hoher Angebotspreis. Jeden Monat auf dem Markt geht 1/12 der Jahresmiete verloren; nach zwei Monaten Leerstand hättest du auch 10 % weniger fordern und sofort vermieten können.
| Strategie | Miete | Leerstand | Jahresertrag |
|---|---|---|---|
| Marktmiete + 10 % | 990 € | 3 Monate | 8.910 € |
| Marktmiete | 900 € | 1 Monat | 9.900 € |
| Marktmiete − 5 % | 855 € | 0 Monate | 10.260 € |
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt in ausgewiesenen Gebieten die Ausgangsmiete auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesen Regionen ist die konservative Strategie fast immer die profitabelste — und rechtssicher.
Bewerber-Filter, der wirklich hilft
- Nettoeinkommen mind. 3× Warmmiete — belegt durch die letzten drei Gehaltsabrechnungen.
- Schufa-Bonitätsauskunft, nicht älter als 3 Monate.
- Vermieter-Referenz (letzter Vermieter, kurzer Anruf) — findet fast alle Räumungskandidaten.
- Bestätigung, dass keine laufenden Mietschulden bestehen (Selbstauskunft).
- Klarheit über Haushaltsgröße, Haustierhaltung, gewerbliche Nutzung.
- AGG-konforme Auswahl: keine Ablehnung wegen Herkunft, Religion, Familienstand — nur objektive Kriterien.
Muster-Selbstauskunft mit den 15 wichtigsten Punkten ist in Rentprime hinterlegt — der Interessent füllt digital aus, du siehst die Bonität sofort und exportierst die Akte für die Vertragsunterschrift.
Übergabe und Nahtstelle
- Alten Mieter am Vormittag übernehmen: Protokoll, Fotos, Zählerstände, Schlüssel.
- 3–7 Tage Zeit für Handwerker (Malerarbeiten Wände, Silikonfugen, Kleinreparaturen).
- Reinigung: nur wenn nötig — besenrein reicht, Grundreinigung nur bei Notwendigkeit.
- Neuen Mieter am Nachmittag oder in der Folgewoche übernehmen: Protokoll, Zählerstände, Schlüsselübergabe.
- Neuen Mietvertrag, Nebenkostenvorauszahlung, Kautionsanlage einrichten (getrennt vom Vermögen, § 551 III BGB).
- Nebenkostenabrechnung des alten Mieters mit Stichtag des Auszugs — Vermeidung von späteren Streitigkeiten.
| Handwerksleistung | Richtwert | Dauer |
|---|---|---|
| Wände weißen (60 m² Wandfläche) | 180–350 € | 1 Tag |
| Kleinreparaturen (Silikon, Türen, Schalter) | 80–200 € | 2–4 Std. |
| Boden aufbereiten (Parkett schleifen) | 20–35 €/m² | 2–3 Tage |
| Grundreinigung 3-Zi-Wohnung | 150–300 € | 1 Tag |
Was steuerlich zählt
Werbungskosten in der Steuererklärung: Inseratkosten, Fahrtkosten zu Besichtigungen (0,30 €/km oder 0,20 €/km ohne PKW), Portokosten, Reinigungskosten. Alle Aufwendungen sofort abziehbar in dem Jahr, in dem sie anfallen — inklusive der Renovierung zwischen alt und neu, wenn sie unter dem 15-%-Deckel für anschaffungsnahe Herstellungskosten bleibt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Ein Leerstand bis zu einem halben Jahr ist steuerlich unschädlich, solange die Vermietungsabsicht dokumentiert ist (Inserate, Absagen). Nachweise sammeln, im Zweifel die letzten drei Anzeigen als PDF speichern.
Häufige Bremsen — und wie du sie löst
| Bremse | Auswirkung | Lösung |
|---|---|---|
| Nur ein Portal genutzt | 50–70 % weniger Anfragen | 3–4 Portale + eigene Kanäle |
| Handy-Fotos ohne Licht | Klickrate halbiert | Tageslicht, Weitwinkel, entstuffte Räume |
| Preis über Vergleichsmarkt | Wenig Bewerbungen | Marktvergleich mit 5–10 Anzeigen |
| Einzeltermine | 3× so viel Zeitaufwand | Sammeltermin mit 4–6 Interessenten |
| Unklarer Auszugstermin | Nachmieter springt ab | Fixes Übergabedatum vor Inserat |
| Fehlende Selbstauskunft-Vorlage | Bonität nicht prüfbar | Digital-Formular am Termin |
Wer die Nahtstelle sauber plant, spart oft eine Monatsmiete. Ein Alt-Mieter, der am 15. auszieht, und ein Neu-Mieter, der am 1. des Folgemonats einzieht, erzeugt maximal zwei Wochen Nutzungslücke — die man mit einem Instandsetzungspuffer sinnvoll füllt.
Werkzeugkasten für die erste Woche
- Grundriss mit tatsächlichen Maßen (aus dem Grundbuch oder WoFlV-berechnet).
- 5–8 Fotos bei Tageslicht: Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Balkon, Blickachsen.
- Textbaustein mit sachlichem Beschreibungsstil (Lage, Ausstattung, Zustand, Miete, NK, Kaution).
- Selbstauskunft-PDF mit AGG-konformen Feldern (kein Familienstand, keine Konfession).
- Musterbrief für Absagen (freundlich, ohne Diskriminierungshinweis).
- Kaltmieten-Vergleich aus 5 aktuellen Inseraten der gleichen Straße/PLZ.
- Sammel-Terminvorschlag: 3 Zeitfenster in der Folgewoche.
Wer diese sieben Bausteine parat hat, ist am zweiten Tag nach Kündigung online — und spart im Schnitt zwei Wochen Reaktionszeit gegenüber Anzeigen, die erst nach Wohnungsleere entstehen.
Häufige Fragen
Wie früh darf ich schon inserieren, wenn der Mieter noch drin ist?
Sobald die Kündigung wirksam ist. Besichtigungen mit dem alten Mieter sind mit angemessener Ankündigung (24–48 Stunden) zulässig — meist im Rahmen von 2–3 Terminen pro Woche.
Muss ich zwischen alt und neu renovieren?
Nur soweit du willst oder ohnehin geschuldet wäre. Wände weißen ist üblich für gute Vermietbarkeit, aber nicht Pflicht. Bei nicht erneuerten Böden ist ein niedrigerer Mietansatz möglich.
Was mache ich bei zwei Kaution-Konten gleichzeitig?
Beide getrennt anlegen (§ 551 III BGB). Nach vollständiger Abrechnung des alten Mieters (inkl. Nebenkosten) das alte Konto auflösen und den Rest an den alten Mieter auszahlen.
Wie lange darf ich Leerstand steuerlich absetzen?
Solange Vermietungsabsicht besteht — dokumentiert durch aktive Inserate und Absagen. In der Praxis akzeptieren die Finanzämter bis zu einem halben Jahr ohne Probleme; danach fordern sie Nachweise.
Was mache ich, wenn die Wohnung monatelang nicht wegzuvermieten ist?
Preis senken (5–10 %), Zielgruppe erweitern, Möblierung anbieten, professionelle Bilder machen lassen. Und: Zustand ehrlich einschätzen — 1990er-Bad im 2026er-Markt hat einen Preis-Abzug.