Denkmalgeschützte Immobilie vermieten — Steuer, Miete, Auflagen.
Denkmalgeschützt vermieten heißt: 12 Jahre lang bis zu 100 % der Sanierungskosten abschreiben — aber nur mit Bescheinigung, sauberer Trennung von Anschaffung und Sanierung und einem Mietvertrag, der die Auflagen des Denkmalschutzes berücksichtigt.
Wer eine denkmalgeschützte Wohnung vermietet, kann Sanierungskosten nach § 7i EStG acht Jahre lang mit 9 Prozent und vier weitere Jahre mit 7 Prozent absetzen — insgesamt bis zu 100 Prozent. Voraussetzung ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, eine getrennte Rechnungslegung und die reguläre AfA von 2 oder 2,5 Prozent auf die Altbausubstanz. Der Mietvertrag muss die denkmalrechtlichen Auflagen abbilden, sonst drohen Konflikte mit den Mietern.
Warum sich Denkmalvermietung steuerlich lohnt
Der Reiz einer Denkmalimmobilie liegt in der erhöhten Absetzung nach § 7i EStG. Sanierungskosten, die zum Erhalt oder zur sinnvollen Nutzung des Denkmals nötig sind, kannst du acht Jahre lang mit 9 Prozent und danach vier Jahre lang mit 7 Prozent von der Steuer absetzen — zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG (2 Prozent bei Altbau vor 1925: 2,5 Prozent).
Ein Beispiel: Du kaufst eine denkmalgeschützte Wohnung für 380.000 Euro. Kaufpreis-Anteil Grund und Boden 80.000 Euro, Altbausubstanz 200.000 Euro, Sanierungskosten laut Kaufvertrag 100.000 Euro. Dann läuft die AfA parallel:
| Bestandteil | Betrag | AfA-Satz | Jahres-AfA |
|---|---|---|---|
| Altbausubstanz | 200.000 € | 2,5 % | 5.000 € |
| Sanierung § 7i (Jahre 1–8) | 100.000 € | 9,0 % | 9.000 € |
| Sanierung § 7i (Jahre 9–12) | 100.000 € | 7,0 % | 7.000 € |
| Summe Jahr 1–8 | — | — | 14.000 € p. a. |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entlastet dich das im ersten Jahr um rund 5.880 Euro allein aus § 7i, plus 2.100 Euro aus der Altbau-AfA. Die Zahlen musst du in deiner Steuererklärung getrennt ausweisen — die Software zieht die passenden Zeilen aus deinem Beleg-Export.
Die Bescheinigung ist der Dreh- und Angelpunkt
Ohne die Denkmalschutzbescheinigung der zuständigen Landesbehörde erkennt das Finanzamt keinen einzigen Euro nach § 7i an. Sie bestätigt, dass die Baumaßnahmen zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren und mit der Behörde abgestimmt wurden.
- Vor dem ersten Handwerkerauftrag die Denkmalschutzbehörde einbinden und schriftlich zustimmen lassen.
- Kostenvoranschläge einreichen, Freigabe abwarten, danach beauftragen.
- Rechnungen getrennt sammeln — Sanierung nach § 7i, laufende Erhaltung, Modernisierung.
- Nach Abschluss die Schlussbescheinigung beantragen (Frist je Bundesland unterschiedlich, oft 12 Monate nach Fertigstellung).
- Bescheinigung mit der Steuererklärung des Fertigstellungsjahres einreichen.
Miete, Modernisierungsumlage und Auflagen im Mietvertrag
Denkmalauflagen berühren den Mietvertrag an drei Stellen: bauliche Veränderungen durch den Mieter, Zugang der Denkmalbehörde zur Besichtigung und Einschränkungen bei Fenstern, Bodenbelägen oder Balkonen. Diese Punkte gehören in eine eigene Klausel unter „Besondere Vereinbarungen".
Bei der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB darfst du 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen — aber nur den Anteil, der die tatsächliche Substanz verbessert (Wärmedämmung, neue Fenster, Aufzug). Reine Erhaltung ist nicht umlagefähig. Und: Fördergelder und Zuschüsse musst du vorher abziehen.
| Maßnahme | Kosten brutto | Zuschuss KfW | Umlagefähig |
|---|---|---|---|
| Fenster (denkmalgerecht) | 24.000 € | 4.000 € | 20.000 € |
| Wärmedämmung Dach | 18.000 € | 3.500 € | 14.500 € |
| Elektrik in Ordnung bringen | 12.000 € | 0 € | 0 € (Erhaltung) |
| Summe umlagefähig | 54.000 € | 7.500 € | 34.500 € |
Aus 34.500 Euro umlagefähigen Kosten ergibt sich eine zulässige Jahres-Mieterhöhung von 2.760 Euro (8 Prozent), also 230 Euro pro Monat — verteilt auf alle betroffenen Wohnungen. Wer die Belege sauber trennt, spart doppelt: Erhaltungsanteil fließt in die Steuererklärung, Modernisierungsanteil in die Mieterhöhung. Rentprime hält beide Töpfe im Steuer-Export je Objekt getrennt, sodass die Zahlen direkt in die Anlage zur Vermietung wandern.
Fünf typische Fallen — und wie du sie umgehst
- Kaufvertrag ohne getrennten Ausweis von Grund/Substanz/Sanierung → Finanzamt schätzt, du verlierst AfA-Volumen.
- Sanierung durch Bauträger nach § 7i, aber nach dem Notarvertrag baubeginn → die BFH-Rechtsprechung schließt die AfA aus (Urteil IX R 24/15).
- Bescheinigung wird zu spät beantragt → Behörde weigert sich, weil Zustand nicht mehr prüfbar.
- Mieter baut Klimaanlage außen an → Denkmalbehörde ordnet Rückbau an, Kosten trägt der Vermieter, wenn im Vertrag keine Zustimmungspflicht steht.
- Modernisierung und Erhaltung im gleichen Gewerk vermischt → Modernisierungsumlage wird gerichtlich gekürzt.
Fördermittel neben der Steuer: was zusätzlich möglich ist
Die AfA nach § 7i EStG ist die stärkste Förderung, aber nicht die einzige. Für energetische Sanierung an Baudenkmälern zahlt die KfW über das Programm 261 (Wohngebäude Denkmal) zinsverbilligte Kredite und Tilgungszuschüsse bis zu 25 Prozent, wenn der Denkmalstandard Effizienzhaus Denkmal erreicht wird. Achte darauf, dass die AfA und der Zuschuss nicht auf demselben Kostenanteil doppelt genutzt werden — der bezuschusste Anteil senkt die AfA-Bemessungsgrundlage.
| Programm | Förderart | Bedingung |
|---|---|---|
| KfW 261 (Denkmal) | Kredit + Tilgungszuschuss | Effizienzhaus Denkmal + Denkmal-Fachplaner |
| BAFA Einzelmaßnahme (BEG EM) | Zuschuss bis 20 % | Fachunternehmererklärung, Denkmalauflagen |
| Landes-Denkmalförderung | Zuschuss regional 5–20 % | Antrag vor Beginn, Behörden-OK |
| § 10f EStG (Selbstnutzung) | Sonderausgabenabzug | nur Eigennutzung, 9 % über 10 Jahre |
Klare Reihenfolge: erst Antrag bei Denkmalbehörde, dann Förderantrag bei KfW/BAFA, dann Auftrag. Wer die Reihenfolge dreht, verliert oft beide Vorteile — sowohl die Denkmal-AfA als auch den Zuschuss.
Häufige Fragen
Muss die Immobilie „echtes" Baudenkmal sein?
Ja. Nur eine Eintragung in der Denkmalliste des Bundeslandes oder eine Bestätigung als Kulturdenkmal genügen. Ensembleschutz reicht meist nicht für die volle Sanierungs-AfA — hier zählt nur die Erhaltung der äußeren Erscheinung, nicht die innere Substanz.
Kann ich die 9 Prozent auch nutzen, wenn ich selbst einziehe?
Nein, § 7i EStG gilt nur bei Einkünften aus Vermietung. Für Selbstnutzer greift § 10f EStG mit 9 Prozent für zehn Jahre — nicht zwölf — und nur für Sanierungsaufwand.
Was passiert, wenn ich die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkaufe?
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG bleibt zehn Jahre. Verkaufst du früher, versteuerst du den Gewinn — dabei mindern die bereits genutzten AfA-Beträge den Buchwert und erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn. Rechne vorher gegen.
Darf ich mit denkmalgeschützten Fenstern die Mietpreisbremse umgehen?
Nein. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB kennt keine Denkmal-Ausnahme. Zulässig sind aber der Neubau-Bestandsschutz nach § 556f BGB (Erstvermietung nach 1.10.2014) und die Weitervermietung zu vorher rechtmäßig vereinbarter Höhe.