§ 34c GewO verstehen: Die Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter.
Ohne Erlaubnis nach § 34c GewO darfst du weder Miet- noch WEG-Verwaltung anbieten. So beantragst du sie, das sind die Unterlagen, so lange dauert es.
Die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO ist Pflicht für jeden, der gegen Entgelt fremdes Wohnungseigentum oder Mietwohnungen verwaltet. Sie kostet je Gemeinde 200 bis 400 Euro, dauert vier bis acht Wochen und setzt Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Berufshaftpflicht mit 500.000 Euro Deckung pro Fall voraus. Zusätzlich gelten 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren nach § 34c Abs. 2a GewO.
Wer die Erlaubnis braucht — und wer nicht
§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO erfasst gewerbsmäßige Verwalter von Wohnungseigentum (WEG-Verwaltung) und Mietwohnungen für Dritte. Nicht erfasst ist die Verwaltung eigenen Bestandes — wer nur seine eigenen Immobilien betreut, braucht keine § 34c-Erlaubnis. Auch die reine Gewerbeimmobilienverwaltung fällt nicht darunter (Stand 2026).
| Tätigkeit | § 34c-pflichtig? |
|---|---|
| WEG-Verwaltung fremder Eigentümergemeinschaften | Ja |
| Mietverwaltung fremder Wohnungen | Ja |
| Verwaltung eigener Miet-Immobilien | Nein |
| Reine Gewerbeimmobilienverwaltung | Nein |
| Sondereigentumsverwaltung neben WEG | Ja |
| Ehrenamtlicher Verwaltungsbeirat | Nein |
Die drei Zulassungsvoraussetzungen
Zuverlässigkeit. Du darfst in den letzten fünf Jahren nicht wegen Vermögensdelikten (Betrug, Untreue, Insolvenzverschleppung) verurteilt worden sein. Nachweis: polizeiliches Führungszeugnis Belegart 0 (an die Behörde) für 13 Euro.
Geordnete Vermögensverhältnisse. Kein Insolvenzverfahren, keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis. Nachweis über das kostenlose zentrale Vollstreckungsportal (vollstreckungsportal.de) und den Auszug aus dem Insolvenzbekanntmachungsportal.
Berufshaftpflicht. Pflichtdeckung: mindestens 500.000 Euro pro Schadensfall und 1.000.000 Euro pro Jahr (§ 15 MaBV). Selbstbehalt maximal 1.500 Euro. Die Bestätigung des Versicherers musst du vor Erteilung vorlegen und laufend nachweisen.
Antrag Schritt für Schritt
- Formular vom zuständigen Gewerbeamt oder der IHK herunterladen — die Behörde richtet sich meist nach dem Betriebssitz.
- Persönlicher Fragebogen zur Zuverlässigkeit ausfüllen (Auslandsaufenthalte, frühere Selbstständigkeiten, Insolvenzen).
- Führungszeugnis Belegart 0 direkt an die Behörde beantragen (nicht an dich selbst).
- Auszüge aus Insolvenz- und Schuldnerverzeichnis beifügen.
- Bestätigung der Berufshaftpflicht mit Deckungssumme 500.000 / 1.000.000 einreichen.
- Bei juristischen Personen (GmbH/UG): Handelsregisterauszug plus § 34c-Nachweis jedes Geschäftsführers.
- Gebühr zahlen (200 bis 400 Euro, je Bundesland unterschiedlich).
Die Behörde entscheidet in vier bis acht Wochen. Erst nach Zustellung der Erlaubnis darfst du werben und Verträge schließen. Beginn der Tätigkeit vorher gilt als illegal — mit Bußgeld bis 50.000 Euro nach § 144 Abs. 4 GewO.
Laufende Pflichten nach der Erlaubnis
Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) regelt den Alltag. § 10 verlangt eine Kundengeldabsicherung durch getrennte Konten — Hausgeld und Mieten dürfen nie mit deinem Betriebsvermögen vermischt werden. § 14 fordert eine Buchführung, aus der jederzeit Herkunft und Verbleib fremder Gelder hervorgeht. § 16 verpflichtet dich zur jährlichen Prüfung durch einen vereidigten Buchprüfer, wenn du Fremdgelder verwaltest — das Prüfergebnis geht bis zum 31. Dezember des Folgejahres an die Behörde.
Die Weiterbildungserklärung nach § 15b MaBV ist bis zum 1. März des Folgejahres fällig. Wer die Frist versäumt, riskiert Bußgeld bis 5.000 Euro; eine gute Verwaltungssoftware wie Rentprime protokolliert Fristen automatisch und erinnert dich, bevor sie ablaufen.
| Pflicht | Rechtsgrundlage | Frist |
|---|---|---|
| Getrennte Fremdgeldkonten | § 10 MaBV | dauerhaft |
| Weiterbildungserklärung | § 15b MaBV | 1. März Folgejahr |
| Prüfbericht Buchprüfer | § 16 MaBV | 31. Dezember Folgejahr |
| Anzeige Änderungen (Sitz, GF) | § 34c GewO | unverzüglich |
Ein häufiger Stolperstein bei Prüfungen: unklare Kontoführung bei mehreren WEG. Jede Eigentümergemeinschaft muss ein eigenes Konto führen, das im Namen der WEG (nicht des Verwalters) auf den Verwalter lauten darf. Sammelkonten mit interner Unterkontenführung akzeptiert die Rechtsprechung seit BGH V ZR 62/22 nicht mehr uneingeschränkt. Zusätzlich verlangt § 15 MaBV eine getrennte Bilanzposition für Fremdgelder in der Buchführung. Verstöße können nicht nur zur Bußgeldbewehrung führen, sondern die Zuverlässigkeit im Sinne von § 34c GewO in Frage stellen und die Erlaubnis kosten.
Widerruf und Entzug der Erlaubnis
Die Behörde kann die Erlaubnis widerrufen, wenn eine der Voraussetzungen wegfällt: Insolvenz, Verurteilung, gekündigte Berufshaftpflicht, wiederholte Weiterbildungsverstöße oder Vermischung von Fremd- und Eigengeldern. In der Praxis führen vor allem gekündigte Versicherungsverträge zum Entzug — deshalb informiert der Versicherer die Behörde direkt, wenn er kündigt.
In der Praxis kommt der Entzug fast nie überraschend. Die Behörde fordert vorher schriftlich zur Nachbesserung auf, setzt eine Frist von zwei bis vier Wochen und dokumentiert die Verstöße. Wer in dieser Frist die fehlende Versicherung nachweist, die Weiterbildung nachholt oder die Fremdgeldtrennung wiederherstellt, behält meist die Erlaubnis. Wer schweigt, verliert sie unwiderruflich und muss nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren neu beantragen.
Zur Größenordnung: Die Erlaubnis kostet je nach Kommune 300 bis 700 €, die verpflichtende Fortbildung nach § 34c Abs. 2a GewO umfasst 20 Stunden in 3 Jahren, die Berufshaftpflicht liegt bei 400 bis 1.200 € jährlich — für 50 Einheiten typischerweise etwa 600 €. Insgesamt musst du im ersten Jahr also mit 1.500 bis 2.500 € Startkosten rechnen, bevor die erste Verwaltervergütung fließt.
Häufige Fragen
Kann ich die § 34c-Erlaubnis online beantragen?
Viele Bundesländer bieten Onlinedienste über das Serviceportal des Landes an. Der Antrag lässt sich elektronisch stellen, das Führungszeugnis muss aber weiterhin direkt bei der Meldebehörde angefordert werden.
Braucht jede Filiale eine eigene Erlaubnis?
Die Erlaubnis ist personen- beziehungsweise unternehmensbezogen. Eine GmbH mit mehreren Standorten braucht eine Erlaubnis; für jede zusätzliche Zweigstelle ist eine Anzeige nach § 14 GewO fällig.
Was zählt zur Weiterbildung nach § 34c Abs. 2a?
Anerkannt sind Präsenz- und Onlineformate mit Lernerfolgskontrolle. Themenkatalog steht in Anlage 1 der MaBV: Grundlagen Immobilienwirtschaft, Recht (WEG, Miet-, Steuer-, Bau-, Datenschutz), Technik und Kundenberatung. 20 Stunden in drei Jahren, mindestens ein Nachweis pro Jahr wird empfohlen.
Muss auch die kaufmännische Angestellte Weiterbildung nachweisen?
Ja, wenn sie unmittelbar an der Verwaltung mitwirkt. Reine Buchhalter oder Empfangskräfte ohne Kundenkontakt sind ausgenommen, aber die Grenze ist fließend — im Zweifel dokumentieren.