Miet- oder WEG-Verwaltung? Was welche Verwaltung wirklich leistet.
Mietverwaltung, WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung — drei Begriffe, drei Rechtswelten. So unterscheidest du sie sauber.
Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft nach § 27 WEG (Beschlüsse, Instandhaltung, Jahresabrechnung). Die Mietverwaltung verwaltet vermietete Wohnungen für einen Eigentümer nach § 675 BGB (Mietverträge, Mieteinzug, Nebenkosten). Die Sondereigentumsverwaltung liegt dazwischen: Ein Eigentümer beauftragt den Verwalter, seine einzelne Wohnung in einer bereits bestehenden WEG zu vermieten und zu betreuen.
Wer beauftragt, wer bezahlt, wer haftet
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | SEV |
|---|---|---|---|
| Auftraggeber | Eigentümergemeinschaft (Beschluss) | einzelner Eigentümer | einzelner Eigentümer |
| Rechtsgrundlage | § 26, § 27 WEG | § 675 BGB | § 675 BGB |
| Vertragsgegenstand | Gemeinschaftseigentum | Mieter, Miete, NKA | Sondereigentum plus Miete |
| Höchstlaufzeit | 5 Jahre (§ 26 WEG) | frei | frei |
| Berichtsempfänger | alle Eigentümer + Beirat | einzelner Eigentümer | einzelner Eigentümer |
| Fremdgeld getrennt (§ 10 MaBV) | Ja | Ja | Ja |
Die WEG-Verwaltung im Detail
Die WEG-Verwaltung hat einen gesetzlichen Aufgabenkatalog: § 27 Abs. 1 WEG nennt „die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen“ und „für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen“. Konkret heißt das: Wirtschaftsplan (§ 28 WEG), Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG), Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung (§ 24 WEG), Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), technische Instandhaltung, Buchhaltung und Zahlungsverkehr über getrennte Fremdgeldkonten.
Die Bestellung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss, die Amtszeit dauert höchstens fünf Jahre (drei Jahre bei Erstbestellung). Die Abberufung ist jederzeit ohne Grund möglich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Beirat unterstützt und kontrolliert; er ist nicht Weisungsgeber.
Die Mietverwaltung im Detail
Die Mietverwaltung ist ein reiner Dienstleistungsvertrag. Aufgaben: Mieterauswahl (Selbstauskunft, Bonität), Vertragsschluss und -verwaltung, Mieteinzug, Mahnwesen bis zur Klage, Nebenkostenabrechnung nach § 556 BGB, Anpassung der Miete (Mieterhöhung nach § 558 ff. BGB, Staffel-, Indexmiete), Wohnungsübergabe/-abnahme, Instandhaltungskoordination, Kaution.
Die Vergütung liegt entweder als Pauschale pro Einheit oder prozentual auf der Sollmiete. Der Vertrag ist frei gestaltbar; typische Laufzeiten sind zwölf Monate mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wer parallel eine WEG-Verwaltung anbietet, muss die Fremdgeldkonten trennen und die Buchhaltungen zuordnen.
Sondereigentumsverwaltung: der praktische Mittelweg
Die SEV ist Mietverwaltung innerhalb einer bestehenden WEG. Der Verwalter (oft derselbe wie der WEG-Verwalter, aber vertraglich getrennt) kümmert sich um Mieter, Miete und Nebenkosten der einzelnen Eigentumswohnung. Kern-Vorteil: Der Eigentümer hat einen Ansprechpartner für alles — Hausgeld läuft über die WEG, Miete über die SEV.
Die Nebenkostenabrechnung ist der klassische Schmerzpunkt: Der Eigentümer bekommt die WEG-Jahresabrechnung, muss aber gegenüber dem Mieter nach BetrKV abrechnen — beides muss aufeinander abgestimmt sein. Eine Software wie Rentprime übernimmt beides in einer Datenbasis und leitet die abrechnungsfähigen Positionen aus der WEG-Abrechnung an den Mieter weiter.
| Aufgabe | WEG | SEV |
|---|---|---|
| Hausgeld einziehen | Ja | Nein |
| Miete einziehen | Nein | Ja |
| Betriebskostenabrechnung an Mieter | Nein | Ja (auf Basis WEG-Abrechnung) |
| Jahresabrechnung Gemeinschaft | Ja | Nein |
| Wohnungsübergabe an Mieter | Nein | Ja |
| Beauftragung Handwerker Gemeinschaftseigentum | Ja | Nein |
| Beauftragung Handwerker Sondereigentum | Nein | Ja |
Die SEV wird häufig unterschätzt: Sie ist der einzige saubere Weg, um WEG-Beschlüsse und Mietvertrag rechtssicher zu synchronisieren. Ein typisches Beispiel: Die WEG beschließt neue Betriebskosten für das Sicherheitspersonal — ohne SEV muss der Vermieter selbst prüfen, ob der Vertrag mit dem Mieter diese Position zulässt, und den neuen Umlagemaßstab in der eigenen Nebenkostenabrechnung nachziehen. Mit einer eingespielten SEV läuft dieser Prozess automatisch, weil derselbe Anbieter beide Ebenen kennt.
Schnittstellen und typische Streitpunkte
- Instandhaltung: Wasserleitung platzt — Gemeinschaftseigentum (WEG) oder Wohnungsleitung nach Absperrventil (Sondereigentum)? Meist entscheidet die Teilungserklärung.
- Beschlussfassung: Modernisierung im Sondereigentum berührt oft Gemeinschaft (Fenstertausch); ohne Beschluss kein Einbau.
- Nebenkosten: Nicht alle WEG-Positionen sind auf den Mieter umlagefähig (Instandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung).
- Versicherung: Wohngebäudeversicherung läuft über die WEG; Elementarschaden am Inventar bleibt Sache des Mieters/Eigentümers.
- Ansprechpartner: Der Mieter wendet sich an die SEV, nicht an die WEG-Verwaltung — Vermischung schafft Rechtsunsicherheit.
Ein praktisches Beispiel für die Verzahnung: Der Aufzug fällt aus. In der WEG-Verwaltung meldet ein Eigentümer den Ausfall an den WEG-Verwalter, der die Reparatur veranlasst und die Kosten aus der laufenden Wirtschaftsführung zahlt. Am Jahresende erscheint der Aufzug in der WEG-Jahresabrechnung. Für die Vermieterseite muss dieser Posten aus der WEG-Abrechnung isoliert und über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden. Verpasst der Vermieter (oder seine SEV) die 12-Monats-Frist, kann er die Aufzugskosten nicht mehr nachfordern — ein häufiger, teurer Fehler bei Selbstverwaltern ohne SEV.
Häufige Fragen
Kann eine Person WEG- und Mietverwaltung gleichzeitig sein?
Ja, sehr häufig in Personalunion. Rechtlich sind es zwei getrennte Verträge mit unterschiedlichen Auftraggebern; wirtschaftlich lohnt sich die Kombination, weil derselbe Aufwand doppelt abgerechnet werden kann und der Informationsfluss zwischen WEG und Vermieter kurz ist.
Ist die WEG-Verwaltung Pflicht?
Ja, seit 1. Dezember 2020 gilt § 9b WEG: Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Verwalter bestellen — außer bei einer Gemeinschaft aus nur zwei Wohnungen ohne Beiratsantrag. Selbstverwaltung ist möglich, wenn eine natürliche Person aus dem Kreis der Eigentümer die Rolle übernimmt.
Wie viel darf eine SEV kosten?
Marktüblich sind 20 bis 30 EUR netto pro Einheit und Monat, oft mit einer Anschubgebühr für Neuvermietung von 1 bis 2 Kaltmieten. Enthalten sind Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Zahlungsverkehr; Neuvermietung und Streitfälle sind Zusatzleistungen.
Was passiert bei WEG-Verwalterwechsel mit den Mietverträgen?
Nichts. Mietverträge laufen zwischen Eigentümer und Mieter; der WEG-Verwalter hat mit dem Mieter keinen Vertrag. Nur wenn der WEG-Verwalter zugleich SEV ist, folgt bei Wechsel ein separater Übergabeprozess für die Mieterakten.