Indexmiete falsch berechnet — die häufigsten Fehler bei § 557b BGB.
Indexmieten laufen bequem — aber jede zweite Anpassung ist angreifbar. Falscher Index, falscher Basismonat, falsches Formular: Was der Fehler kostet und wie du sauber erhöhst.
Eine Indexmiete darf nur mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Basis 2020 = 100) berechnet werden, in Textform mit Berechnungsweg und mit einem Sperrjahr zur letzten Anpassung. Fehlt eine Angabe, ist die Erhöhung formell unwirksam. Kappungsgrenze und Mietspiegel gelten nicht — dafür ist die Mietpreisbremse zu beachten.
Was eine Indexmiete rechtlich ist
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB koppelst du die Miete an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI, aktuelle Basis 2020 = 100). Zwischen zwei Änderungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB). Kappungsgrenze und die Verpflichtung, den Mietspiegel zu zitieren, entfallen — die Anpassung folgt allein der Preisentwicklung.
Der Vorteil: Du musst nicht bitten, sondern rechnest aus. Der Mieter schuldet die neue Miete nach Zugang der Erklärung, ab dem Beginn des übernächsten Monats. Der Preis für diese Bequemlichkeit ist Formstrenge — die Vorschrift lässt keine Vereinfachungen zu.
Die häufigsten Fehler
| Fehler | Folge | Grundlage |
|---|---|---|
| Falscher Index (Länder-/Sonderindex, alte Basis 2015=100) | Erhöhung unwirksam | § 557b Abs. 1 BGB |
| Nur Prozentangabe ohne Beträge | Formell unwirksam | § 557b Abs. 3 S. 2 BGB |
| Sperrjahr nicht eingehalten | Vorzeitige Erhöhung unwirksam | § 557b Abs. 2 BGB |
| Rückwirkende Anpassung | Nachforderung ausgeschlossen | § 557b Abs. 3 S. 3 BGB |
| Kappungsgrenze fälschlich angewandt | Kein Fehler, aber Miete zu niedrig | gilt nicht bei Indexmiete |
| Modernisierungsumlage zusätzlich | Nicht zulässig | § 557b Abs. 2 S. 2 BGB |
| Formfrei per WhatsApp/SMS | Erhöhung unwirksam | § 557b Abs. 3 S. 1 BGB (Textform) |
| Miete gerundet ohne Berechnung | Angreifbar, nicht nachvollziehbar | § 557b Abs. 3 S. 2 BGB |
Besonders tückisch ist der Wechsel der Basisjahre: Das Statistische Bundesamt hat die Basis 2015 = 100 im Februar 2023 auf 2020 = 100 umgestellt. Wer noch mit den alten Werten rechnet, kommt regelmäßig auf falsche Ergebnisse. Für Verträge mit Basisindex 2015 gibt es einen offiziellen Verkettungsfaktor, der zur Umrechnung genutzt werden muss.
Die Formel und ein Rechenbeispiel
Die Formel: neue Miete = alte Miete × (neuer Index ÷ alter Index). "Alter Index" ist der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Miete (Vertragsbeginn oder letzte Anpassung), "neuer Index" der Stand zum Zeitpunkt der Erklärung.
Beispiel: Vertragsbeginn Januar 2022 mit einer Miete von 850 Euro. Verbraucherpreisindex Januar 2022 (Basis 2020 = 100): 111,5. Aktueller Indexstand August 2026: 122,3.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Indexverhältnis | 122,3 / 111,5 | 1,0969 |
| Neue Miete | 850 € × 1,0969 | 932,37 € |
| Erhöhungsbetrag | 932,37 − 850 | 82,37 € / Monat |
| Fällig ab | Zugang im September, dann 1. November | übernächster Monat |
| Sperrjahr geprüft | Letzte Anpassung Januar 2022 | eingehalten |
Wichtig: Die neue Miete gilt frühestens mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 S. 3 BGB). Wer die Erhöhung im September verschickt, kann sie erst ab November verlangen — rückwirkend ist nichts.
Was die Erhöhungserklärung enthalten muss
- Alte Miete in Euro pro Monat.
- Neuen Indexstand mit Monat/Jahr und Nennung des Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100.
- Alten Indexstand mit Monat/Jahr (Vertragsbeginn oder letzte Anpassung).
- Berechnung: Verhältnis und neue Miete in Euro und Cent.
- Zeitpunkt, ab dem die neue Miete geschuldet wird (frühestens Beginn des übernächsten Monats).
- Bestätigung des Sperrjahrs — mindestens 12 Monate seit der letzten Miete unverändert.
- Unterschrift (Textform reicht: E-Mail oder Brief mit Namensnennung), aber kein WhatsApp.
Fehler heilen und Nachforderungen absichern
Ist die Erklärung formell falsch, kannst du sie jederzeit neu und korrekt zustellen — der Fristlauf beginnt dann von vorn. Rückwirkende Nachforderungen sind aber ausgeschlossen: Für die Monate vor der neuen wirksamen Erklärung bleibt die alte Miete geschuldet. Bei 82 Euro Differenz und einer sechsmonatigen Verzögerung sind das 492 Euro, die schlicht verloren sind.
Wer den Indexstand nicht jedes Jahr im Statistischen Bundesamt heraussuchen und die Formel manuell rechnen will: Rentprime übernimmt Indexmieten aus dem Mietvertrag — die Anpassung wird zum passenden Zeitpunkt vorgeschlagen, mit fertigem Anschreiben und Berechnungsweg.
Indexmiete versus Staffelmiete und normale Erhöhung
| Modell | Erhöhungsanlass | Formalismus |
|---|---|---|
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Preisentwicklung VPI | Textform + Berechnung, Sperrjahr |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Fest im Vertrag | Automatisch, keine Erklärung nötig |
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | Ortsübliche Miete | Zustimmungsverlangen, Mietspiegel |
| Modernisierung (§ 559 BGB) | Umbau, Sanierung | Ankündigung + 8-%-Umlage |
Indexmiete und Staffelmiete schließen sich gegenseitig aus — ein Vertrag kann nur eine dieser Klauseln enthalten. Vergleichsmiete und Modernisierung sind zusätzlich möglich, wobei die Modernisierungsumlage bei laufender Indexmiete durch § 557b Abs. 2 S. 2 BGB stark eingeschränkt ist.
Häufige Fragen
Muss der Mieter der Indexanpassung zustimmen?
Nein. Anders als bei der Vergleichsmieten-Erhöhung ist die Indexanpassung eine einseitige Gestaltungserklärung — sobald sie formgerecht zugegangen ist, gilt die neue Miete ab dem übernächsten Monat, ohne dass der Mieter zustimmen muss.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Indexmieten?
Bei Vertragsbeginn ja — die Ausgangsmiete darf in angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten (§ 556d BGB). Spätere Indexanpassungen sind davon nicht mehr betroffen.
Was ist der Verkettungsfaktor?
Wenn dein Vertrag noch auf den alten Basisjahren (z. B. 2015 = 100) beruht, veröffentlicht das Statistische Bundesamt einen Umrechnungsfaktor. Nur mit ihm bekommst du ein korrektes Ergebnis — einfaches Weiterrechnen mit der neuen Basis ist rechnerisch falsch.
Was passiert bei Deflation?
Fällt der Index, kann auch der Mieter eine Senkung verlangen — die Klausel wirkt in beide Richtungen. In den vergangenen 30 Jahren war das nur in wenigen Kurzzeiträumen der Fall.
Darf ich die Indexanpassung mit einer Modernisierungsumlage kombinieren?
Nur eingeschränkt. § 557b Abs. 2 S. 2 BGB lässt eine Modernisierungsumlage bei Indexmieten nur zu, wenn der Vermieter die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorschrift vornehmen muss (z. B. GEG). Freiwillige Modernisierungen sind während einer Indexmiete nicht zusätzlich umlagefähig.
Welche Indexstände nutze ich — Jahresdurchschnitt oder Monatswert?
Der Monatswert des Verbraucherpreisindex ist üblich und rechtssicher. Der Jahresdurchschnittswert ist ebenfalls zulässig, muss aber im Vertrag ausdrücklich als Bezugsgröße vereinbart sein — sonst gilt automatisch der Monatswert.
Wo finde ich den aktuellen Indexstand?
Auf der Website des Statistischen Bundesamts unter destatis.de. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland wird monatlich veröffentlicht, üblicherweise am zehnten Werktag des Folgemonats. Vorläufige und endgültige Werte können minimal abweichen — rechne mit dem endgültigen Stand.