Mietpreis bei Neuvermietung: zulässig, wirtschaftlich und marktfähig.
Zu hoch fällt unter die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), zu niedrig kostet dich jahrelang Rendite. So findest du in fünf Schritten den zulässigen und wirtschaftlichen Startpreis für die Neuvermietung.
Der Mietpreis bei Neuvermietung darf in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bestimme die Vergleichsmiete über den Mietspiegel, prüfe Ausnahmen (Neubau ab 01.10.2014, umfassend modernisiert, Vormiete), und kalkuliere darauf eine Rendite: 4 bis 6 Prozent brutto sind marktüblich. Wer zu niedrig ansetzt, verliert bis zu 15 Prozent Rendite über 5 Jahre.
Schritt 1: Die ortsübliche Vergleichsmiete finden
Die Basis jeder Mietpreiskalkulation ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB — sie umfasst die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden. Wichtige Quellen:
- Qualifizierter Mietspiegel (Städte über 50.000 Einwohner haben oft einen).
- Einfacher Mietspiegel (rechtlich schwächer, aber Indiz).
- Mietdatenbank der Kommune.
- Sachverständigengutachten (rund 500–1.500 € — nur bei Streit).
- Drei vergleichbare Wohnungen (nach BGH VIII ZR 111/13 zulässig, aber praktisch schwierig).
Der Mietspiegel ordnet Wohnungen nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung ein. Am Ende steht ein Bereich (Beispiel: 10,80 bis 13,20 €/m² für eine 75-m²-Altbauwohnung in mittlerer Lage). Für die Vergleichsmiete darfst du den Mittelwert oder — bei besonderer Ausstattung — die obere Grenze wählen.
Schritt 2: Mietpreisbremse prüfen — bin ich in der Grenzzone?
Über 340 Städte und Gemeinden haben die Mietpreisbremse per Landesverordnung aktiviert. In diesen Gebieten darf die neu vereinbarte Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen:
| Ausnahme | Rechtsgrundlage | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Neubau nach 01.10.2014 | § 556f S. 1 BGB | Erstmalige Nutzung nach diesem Datum |
| Umfassend modernisiert | § 556f S. 2 BGB | Investition über 1/3 Neubau, Standard hebt sich |
| Vormiete höher | § 556e Abs. 1 BGB | Frühere Miete war höher — dann diese zulässig |
| Modernisierung < 3 J | § 556e Abs. 2 BGB | Erlaubt 8 % Aufschlag auf Modernisierungskosten |
Wichtig: Der Mieter kann die zu hohe Miete rügefrei zurückfordern (§ 556g BGB) — für die Zukunft und, wenn er die Auskunftspflicht des Vermieters ordentlich erfüllt sieht, bis zu 30 Monate rückwirkend. Ein zu ambitionierter Preis wird also fast immer korrigiert; die Rendite bleibt am Ende gedeckelt.
Schritt 3: Rendite-Rechenbeispiel
Beispielobjekt: 75-m²-Altbauwohnung in Leipzig, Vergleichsmiete 10,50 €/m². Kaufpreis 205.000 €, Kaufnebenkosten 12 Prozent (24.600 €), keine Modernisierung. Mietpreisbremse aktiv, Höchstmiete = 10,50 + 10 % = 11,55 €/m² = 866 €/Monat.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Bruttokaltmiete Monat | 866 € |
| Jahresmiete | 10.392 € |
| Instandhaltungsrücklage 8 €/m² p. a. | – 600 € |
| Verwaltung + Rücklage 5 % | – 520 € |
| Nettokaltmiete p. a. | 9.272 € |
| Gesamtinvestition | 229.600 € |
| Bruttorendite | 4,52 % |
| Nettorendite | 4,04 % |
Setzt der Vermieter aus Unsicherheit nur 780 € an (10,40 €/m²), sinkt die Nettorendite auf 3,54 Prozent — 86 € pro Monat Unterschied entsprechen über 10 Jahre 10.320 € verpasster Miete. Wer den Mietspiegel unterschätzt, bezahlt das über Jahre.
Schritt 4: Marktcheck und Ausstattungs-Bonus
Der Mietspiegel gibt eine Spanne — wo du innerhalb dieser Spanne landest, bestimmen konkrete Merkmale. Übliche Zuschläge (aus qualifizierten Mietspiegeln):
- Balkon: +0,20 bis 0,50 €/m²
- Neuwertiges Bad (< 10 Jahre): +0,30 bis 0,80 €/m²
- Einbauküche: +0,40 bis 1,00 €/m² (bei Übernahme durch Vermieter)
- Fußbodenheizung: +0,10 bis 0,30 €/m²
- Aufzug ab 4. OG: +0,20 bis 0,40 €/m²
- Energieeffizienz A / A+: +0,20 bis 0,50 €/m²
Der Gratis-Mietspiegel-Rechner unter /tools/mietspiegel greift auf die Werte großer deutscher Städte zu und rechnet dir die Zuschläge automatisch aus — inklusive Hinweis, ob die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet liegt.
Schritt 5: Auskunftspflicht ab dem ersten Mietvertrag
Wer nach einer Ausnahme (Vormiete, Modernisierung, Neubau) eine erhöhte Miete verlangt, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert schriftlich darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Ohne diese Auskunft gilt der Grundfall (10 % über Vergleichsmiete); den Mehrbetrag kann der Mieter zurückfordern.
Wer viele Wohnungen kalkuliert, verliert schnell den Überblick über Mietspiegel-Werte, Bremse-Gebiete und Ausnahmen. Der Mietspiegel-Rechner und der Fristen-Wächter von Rentprime prüfen jede Neuvermietung automatisch gegen alle drei Grenzen (10-%-Bremse, 20-%-Überhöhung, 50-%-Wucher) und dokumentieren die Auskunftspflicht nach § 556g BGB rechtssicher.
Marktcheck: Angebotspreise sind keine Vergleichsmieten
Eine der häufigsten Fehlerquellen bei der Preiskalkulation ist die Verwechslung von Angebotsmieten aus Online-Portalen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel. Angebotsmieten liegen im Bundesdurchschnitt 25 bis 40 Prozent über den tatsächlich gezahlten Bestandsmieten (Quelle: Wohnungsmarktberichte großer Städte). Wer die Kalkulation an Portalpreisen orientiert, landet fast garantiert über der Bremse-Grenze.
- Mietspiegel als Basis (Bestandsmieten der letzten sechs Jahre).
- Angebotspreise nur als Marktcheck, ob die Wohnung überhaupt vermittelbar ist.
- Bei drei vergleichbaren Wohnungen: Bestandsmieten, keine Angebotsmieten heranziehen.
- Bei Neubau oder umfassender Modernisierung: Ausnahmenachweis mit Baurechnungen sichern.
- Möblierungszuschlag getrennt ausweisen (2 % Zeitwert der Möbel pro Monat).
Zweite Falle: Der Mietspiegel ist meist zwei Jahre alt. Für die 6-Jahres-Betrachtung des BGB ist das kein Problem — aber die Preisdynamik der letzten zwei Jahre bildet er nicht ab. Wer den Mietspiegel-Wert exakt einhält und in einer angespannten Stadt vermietet, verschenkt oft 5 bis 8 Prozent Rendite. Deshalb: Mietspiegel-Wert + Ausstattungszuschläge + Anpassungsfaktor für die zwei Jahre seit Erstellung (etwa 3 Prozent pro Jahr) — bleibt sicher unter der 10-Prozent-Bremse-Grenze und schöpft das Potenzial aus.
Häufige Fragen
Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Über den Mietspiegel deiner Stadt (bei Städten ab 50.000 Einwohnern meist verfügbar), die Mietdatenbank oder — in Ausnahmefällen — ein Sachverständigengutachten. Drei vergleichbare Wohnungen sind zulässig, aber im Streitfall selten ausreichend.
Was passiert, wenn ich die Miete zu hoch ansetze?
In Mietpreisbremse-Gebieten kann der Mieter die überhöhte Miete rügen. Der Vermieter muss den Mehrbetrag zurückzahlen — bis zu 30 Monate rückwirkend, wenn er die Auskunftspflicht nicht erfüllt hat (§ 556g BGB).
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Ja, aber mit einem Möblierungszuschlag. Der ist frei kalkulierbar; als Faustregel gelten 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat. Der Zuschlag muss im Mietvertrag getrennt ausgewiesen sein.
Wie hoch sollte die Rendite bei Neuvermietung sein?
Brutto 4 bis 6 Prozent bezogen auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten) gelten aktuell als marktüblich. Netto (nach Rücklagen und Verwaltung) sind es meist 3,5 bis 4,5 Prozent.
Darf ich die Miete jährlich anpassen?
Nach § 558 BGB alle 12 Monate im Rahmen der Kappungsgrenze (20 % in 3 Jahren, in Mangelgebieten 15 %). Für Index- oder Staffelmieten gelten eigene Regeln.