Nettokaltmiete: Bedeutung und Berechnung.
Die Nettokaltmiete ist die einzige Miete, an der das Mietrecht Erhöhungen, Kaution und Kappungsgrenze festmacht. Wer sie falsch beziffert, verliert bares Geld.
Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für die Wohnfläche ohne jede Betriebs- oder Heizkostenumlage. Sie ist die Bezugsgröße für Mieterhöhungen nach § 558 BGB, für die Kaution nach § 551 BGB und für den Mietspiegel. Berechnung: Wohnfläche in Quadratmetern mal Nettomiete pro Quadratmeter — plus vertraglich vereinbarter Zuschläge wie Möblierung.
Definition und rechtliche Bedeutung
Die Nettokaltmiete — im BGB und in Mietspiegeln oft nur „Nettomiete" — ist die Miete für die Überlassung des Wohnraums ohne jede Umlage. Sie deckt weder Betriebskosten noch Heizung ab. Alle Nebenkosten stehen daneben, entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale (§ 556 BGB).
Diese Trennung ist mehr als Buchhaltung: § 558 BGB knüpft die Mieterhöhung an die Nettokaltmiete, § 551 BGB die Kaution, § 556d BGB die Mietpreisbremse. Ohne saubere Netto-Angabe kannst du weder rechtssicher erhöhen noch die zulässige Kaution beziffern.
Berechnung: Zwei Wege
- Bottom-up: Nettomiete pro Quadratmeter mal Wohnfläche nach WoFlV. Beispiel: 10,50 €/m² × 72 m² = 756,00 €.
- Top-down: Warmmiete minus alle Vorauszahlungen. Beispiel: 1.050 € Warmmiete − 130 € kalte NK − 130 € Heizung = 790 € Nettokaltmiete.
Beide Wege müssen zum selben Ergebnis führen. Weichen sie ab, stimmt entweder die Wohnfläche nicht (häufigster Grund) oder der Vertrag rechnet Zuschläge in die Nettomiete ein, die dort nicht hingehören.
Was gehört zur Nettokaltmiete?
| Bestandteil | Nettokalt? | Bemerkung |
|---|---|---|
| Reine Wohnraum-Miete | Ja | Kern der Netto-Miete |
| Möblierungszuschlag | Ja | Anteilige Abschreibung der Möbel |
| Zuschlag für Sondernutzung (Garten allein) | Ja | Sofern vertraglich vereinbart |
| Stellplatz/Garage | Meist separat | Bei getrenntem Mietvertrag |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | Nein | § 556 BGB — daneben |
| Heizkosten-Vorauszahlung | Nein | HKVO — daneben |
| Kaltbetriebskosten-Pauschale | Nein | Bruttokalt-Bestandteil |
| Kabel-/Internet-Umlage | Nein | Betriebskosten Nr. 15/17 |
Wer die Nettokaltmiete für jede Einheit sauber im Blick behalten will — inklusive Kaution, Vorauszahlungen und offenen Beträgen: In Rentprime hinterlegst du sie einmal je Mietvertrag. Das Dashboard zeigt dann laufend, wer wie viel schuldet, und die Nebenkostenabrechnung setzt die Vorauszahlungen automatisch dagegen.
Nettokaltmiete und Mietspiegel
Kommunen wählen bei ihren Mietspiegeln zwischen Netto- und Bruttokalt. Frankfurt, München und Berlin arbeiten mit Nettokaltmieten — die ortsübliche Vergleichsmiete wird als €/m² Netto ausgewiesen. Wer den Mietspiegel liest, muss also wissen, welche Größe seine Wohnung liefert. Bei einer Nettokaltmiete von 10,00 €/m² und einem Mittelwert von 11,50 €/m² darf die Miete nach § 558 BGB bis auf 11,50 € steigen — nicht auf 11,50 € brutto.
Unser kostenloser Mietspiegel-Rechner unter /tools/mietspiegel setzt die Netto-Größe automatisch — du gibst die Adresse und Fläche ein und siehst, ob deine Miete unter, im oder über dem Korridor liegt.
Kappungsgrenze — 20 Prozent vom Netto
Auch wenn der Mietspiegel eine höhere ortsübliche Miete erlaubt, darf die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen — in angespannten Wohnungsmärkten nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Rechenbeispiel: Nettokaltmiete heute 800 €, ortsüblich 1.050 €. Zulässig sind maximal 800 € + 20 % = 960 €, obwohl der Markt 1.050 € trüge. Erst nach drei Jahren kannst du wieder anheben.
Nettokalt und Kaution
§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution auf drei Nettokaltmieten. Bei 800 € netto sind das 2.400 € — nicht 2.700 € (drei Bruttokalt) oder 3.150 € (drei Warmmieten). Der Mieter darf zudem in drei gleichen Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB); die erste ist mit Mietbeginn fällig, die anderen mit den beiden folgenden Mieten.
Häufige Fragen
Ist die Nettokaltmiete dasselbe wie die „Grundmiete"?
Umgangssprachlich ja, aber der BGH verwendet konsequent „Nettokaltmiete", weil „Grundmiete" mehrdeutig ist. In Mietverträgen sollte immer „Nettokaltmiete" stehen, damit klar ist, was für Erhöhungen zählt.
Gehört der Möblierungszuschlag zur Nettokaltmiete?
Ja, sofern die Möbel dauerhaft mitüberlassen werden. Der Zuschlag berechnet sich aus dem Zeitwert der Möbel geteilt durch die Nutzungsdauer, verzinst mit einem üblichen Zinssatz. Er ist Teil der Nettokaltmiete und damit erhöhungs- und kautionswirksam.
Wie hoch darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung sein?
In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum. Ausnahmen: Neubau (Erstbezug ab 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnung und Bestandsmiete des Vormieters, sofern höher.
Was ist der Unterschied zur „Kaltmiete"?
In der Alltagssprache oft dasselbe. Formal umfasst „Kaltmiete" auch die Bruttokaltmiete mit kalten Betriebskosten, während „Nettokaltmiete" jede Nebenkosten-Umlage ausschließt. Rechtssichere Verträge verwenden „Nettokaltmiete".
Zählt der Stellplatz zur Nettokaltmiete?
Nur wenn er im selben Vertrag mit der Wohnung vermietet ist. Bei separatem Vertrag ist die Stellplatzmiete eine eigene Größe und fließt weder in die Nettokaltmiete noch in die Kaution der Wohnung ein.