Vermieten als Rentner — einfach, sicher, steuerlich klug.
Rente plus Mieteinnahmen — steuerlich meist harmloser als gedacht. Was du bei Freibetrag, Krankenkasse und Abrechnung wissen musst, mit Rechenbeispiel.
Als Rentner darfst du unbegrenzt vermieten. Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und werden zusammen mit der Rente versteuert. Bis zum Grundfreibetrag von 12.096 Euro (2026) fällt keine Steuer an. Auf gesetzlich Krankenversicherte in der KVdR wirken Mieteinnahmen in der Regel nicht beitragspflichtig.
Was ändert sich rechtlich, wenn du in Rente gehst?
Nichts — jedenfalls nicht am Mietvertrag, an der Nebenkostenabrechnung oder an der Pflicht, eine Steuererklärung abzugeben. Vermietung ist auch für Rentner keine gewerbliche Tätigkeit, sondern private Vermögensverwaltung nach § 21 EStG. Du zahlst keine Gewerbesteuer, brauchst keinen Handelsregister-Eintrag und keine Umsatzsteuer-Voranmeldung.
Was sich ändert, ist der Blickwinkel: Zeit ist da, aber die Formulare werden gefühlt jedes Jahr komplizierter. Fernablesbare Zähler, CO₂-Kostenaufteilung, Grundsteuerreform — vieles kam in den letzten drei Jahren neu dazu. Die gute Nachricht: Wer eine bis fünf Wohnungen vermietet, kann das mit einem geordneten Ordner und einer schlanken Software an einem Nachmittag im Jahr erledigen.
Rechenbeispiel: Rente plus 8.400 Euro Miete im Jahr
Angenommen, du hast 20.000 Euro gesetzliche Rente im Jahr (Rentenfreibetrag je nach Rentenbeginn) und vermietest eine Eigentumswohnung für 700 Euro Kaltmiete monatlich. So sieht die Rechnung typisch aus:
| Posten | Betrag im Jahr |
|---|---|
| Kaltmiete (12 × 700 €) | 8.400 € |
| Nebenkosten-Vorauszahlung (durchlaufend, nicht Einnahme) | 0 € |
| Werbungskosten: Hausgeld nicht umlagefähig | −1.200 € |
| Werbungskosten: AfA 2 % auf 180.000 € Gebäudeanteil | −3.600 € |
| Werbungskosten: Verwaltung, Software, Fahrten | −600 € |
| Werbungskosten: Reparaturen im Jahr | −800 € |
| Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG | 2.200 € |
Von den 8.400 Euro bleiben so 2.200 Euro als steuerpflichtige Einkünfte. Zusammen mit dem steuerpflichtigen Rentenanteil bleibst du bei einer Standardrente meist unter dem Grundfreibetrag oder in der niedrigsten Steuerstufe.
Krankenkasse: KVdR, freiwillig versichert oder privat
In der Krankenversicherung der Rentner (KVdR) sind Mieteinnahmen nicht beitragspflichtig. Beiträge werden nur auf Rente, Versorgungsbezüge und Arbeitseinkommen erhoben. Anders bei freiwillig gesetzlich Versicherten: Dort zählen auch Mieteinnahmen zur Beitragsbemessung, allerdings nach Abzug der Werbungskosten. Wer knapp an der 9/10-Regel für die KVdR vorbeischrammt, sollte das vor dem Rentenantritt prüfen.
Nebenkostenabrechnung im Ruhestand — der schlanke Fahrplan
Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für 2025 ist der 31.12.2026 der letzte Tag. Verpasst du die Frist, ist die Nachforderung verloren — ein Guthaben des Mieters bleibt bestehen.
- Belege sammeln: Hausgeld-Jahresabrechnung, Grundsteuer, Versicherung, Müll, Wasser, Heizung.
- Verteilerschlüssel aus dem Mietvertrag übernehmen — nicht neu erfinden.
- Nicht umlagefähige Posten aussortieren: Instandhaltung, Verwaltung, Kontoführung.
- Heizkosten nach § 7 HKVO in 50 bis 70 Prozent Verbrauch und Rest Fläche splitten.
- CO₂-Stufe des Gebäudes ermitteln (kg CO₂/m²/Jahr) und Anteil nach CO₂KostAufG aufteilen.
- Abrechnung als PDF erzeugen, Kopie ins eigene Ordnerarchiv, Original an den Mieter.
Wer die einmal pro Jahr fällige Rechnerei nicht mehr selbst machen mag: Eine Vermieter-Software wie Rentprime bündelt Belege, Verträge und Zähler auf einer Übersicht und erstellt die Abrechnung mit CO₂-Stufe automatisch — ohne dass du Excel öffnen musst.
Steuererklärung: Was wo hin gehört
Für die Einkünfte aus Vermietung gibt es in der Steuererklärung einen eigenen Bereich. Als Werbungskosten setzt du an: Absetzung für Abnutzung (AfA, meist 2 Prozent auf den Gebäudeanteil), Schuldzinsen aus einem laufenden Kredit, Hausgeld ohne Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer als Werbungskosten (nur wenn nicht auf den Mieter umgelegt), Erhaltungsaufwand, Fahrtkosten (0,30 €/km oder Entfernungspauschale), Kontoführungsgebühren pauschal 16 Euro, Software-Abo und Beratungskosten.
Wichtig: Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters sind durchlaufende Posten — sie erhöhen zunächst die Einnahmen und mindern über die verauslagten Kosten wieder den Gewinn. Die eigentliche Steuerlast entsteht auf die Kaltmiete abzüglich Werbungskosten.
Vererbung, Vollmacht, Vertretung im Ernstfall
Zwei Themen, die im Ruhestand wichtiger werden: Vorsorgevollmacht und Erbregelung. Ohne Vorsorgevollmacht kann im Krankheitsfall niemand Mietverträge kündigen, Kautionen freigeben oder Rechnungen zahlen. Eine notarielle Vollmacht mit ausdrücklicher Erwähnung der Vermietung kostet einmalig meist 60 bis 130 Euro und erspart im Ernstfall eine Betreuung.
Häufige Fragen
Ab welcher Miete muss ich als Rentner Steuern zahlen?
Es gibt keinen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen. Entscheidend ist der Grundfreibetrag von 12.096 Euro (2026), in den alle Einkünfte fließen — Rente (steuerpflichtiger Anteil), Miete abzüglich Werbungskosten, Kapitalerträge. Erst darüber fällt Einkommensteuer an.
Muss ich mit Mieteinnahmen eine Steuererklärung abgeben?
Als Rentner mit Vermietungseinkünften bist du fast immer erklärungspflichtig, weil zwei Einkunftsarten vorliegen. Die Erklärung ist bis 31. Juli des Folgejahres fällig, mit Steuerberater länger. Elster oder eine Steuer-Software reichen für private Vermieter meist aus.
Zählen Mieteinnahmen zur Rente als Einkommen?
Für die Rentenberechnung selbst nein — die Rente wird nur aus früheren Beiträgen berechnet. Für die Besteuerung ja, denn Rente und Mieteinnahmen laufen in derselben Einkommensteuererklärung zusammen.
Kann ich die Vermietung an ein Kind steuerlich absetzen?
Ja, sofern die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (verbilligte Vermietung an Angehörige). Darunter kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Ein schriftlicher Mietvertrag und tatsächliche Zahlungsflüsse sind Pflicht.
Wie lange muss ich Belege aufbewahren?
Zehn Jahre für steuerrelevante Unterlagen nach § 147 AO. Nebenkostenabrechnungen und Belege der letzten drei Jahre solltest du wegen der Verjährungsfrist des § 195 BGB griffbereit halten — der Mieter darf sie einsehen.