Haus vermieten statt verkaufen — die ehrliche Rechnung.
Kaufpreis 450.000, Mieteinnahme 1.500 € — lohnt Vermieten oder soll das Haus weg? Die 10-Jahres-Rechnung mit AfA, Instandhaltung und Spekulationsfrist, ohne Rendite-Poesie.
Beim Vergleich rechnen: Mieteinnahmen minus laufende Kosten und Steuer versus Verkaufserlös heute. Die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG entscheidet, ob der Verkauf steuerfrei ist. Als grobe Regel lohnt Vermieten, wenn die Bruttomiete mindestens das 25-fache der Jahresmiete als Verkaufserlös nicht deutlich unterschreitet und die Substanz keinen großen Sanierungsstau hat.
Die drei Faktoren, auf die es ankommt
- Wertentwicklung des Standorts: Wachstumsregion oder Strukturschwäche?
- Substanz: Dach, Heizung, Fenster, Bäder — welche Sanierung steht in den nächsten zehn Jahren an?
- Steuerlicher Status: Ist die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG erfüllt oder muss noch gewartet werden?
Alle drei zusammen entscheiden mehr als die aktuelle Mietrendite. Ein Haus in schrumpfender Region mit neuer Heizungspflicht nach GEG ist im Zweifel besser jetzt zu verkaufen, ein Haus in Speckgürtel-Lage mit sanierter Hülle behält Vermieten die Nase vorn.
Das 10-Jahres-Rechenbeispiel
Angenommen: Ein Einfamilienhaus mit Marktwert 450.000 Euro, davon 90.000 Euro Bodenwert, 360.000 Euro Gebäudeanteil. Kaltmiete 1.500 Euro monatlich, keine offene Finanzierung, moderate Reparaturen. Grenzsteuersatz 35 Prozent.
| Sofort verkaufen | 10 Jahre vermieten, dann verkaufen | |
|---|---|---|
| Verkaufserlös heute | 450.000 € | — |
| Verkaufserlös in 10 Jahren (2 % p.a.) | — | ca. 548.000 € |
| Kaltmieten 10 Jahre kumuliert (moderate Erhöhungen) | 0 € | 196.000 € |
| AfA 2 % auf 360.000 € × 10 Jahre | — | −72.000 € |
| Werbungskosten (Versicherung, Reparatur, Verwaltung, Fahrt) | 0 € | −28.000 € |
| Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG | 0 € | 96.000 € |
| Steuer auf Vermietung (Grenzsteuer 35 %) | 0 € | −33.600 € |
| Instandhaltungsstau (Dach, Heizung, Bad) einmalig | 0 € | −45.000 € |
| Netto nach 10 Jahren | 450.000 € | 665.400 € |
Der Vorteil des Vermietens liegt in diesem Beispiel bei rund 215.400 Euro über zehn Jahre — allerdings nur, wenn Wertsteigerung und Instandhaltung wie angenommen laufen. Kippt die Heizungspflicht mit 40.000 Euro Zusatzsanierung, bleibt der Vorteil noch bei 175.000 Euro. Fällt der Standort um 10 Prozent statt zu steigen, sind es nur noch rund 120.000 Euro.
Die drei häufigsten Denkfehler
| Denkfehler | Realität |
|---|---|
| „Die Miete ist reine Rendite.“ | Von 1.500 € gehen ca. 30–40 % für Instandhaltung, Nichtvermietung, Steuer und Verwaltung ab. |
| „Wertsteigerung ist sicher.“ | Regional stark unterschiedlich; strukturschwache Regionen verlieren, Ballungsräume gewinnen langsamer als das Nettoeinkommen. |
| „Der Verkauf ist immer steuerpflichtig.“ | Nach zehn Jahren Haltezeit greift § 23 EStG — der Gewinn ist steuerfrei; für den Erben zählt die Frist des Erblassers. |
Wann Verkaufen die klügere Wahl ist
- Sanierungsstau: Heizung nach GEG, Dach, Fenster, Bad — Summe > 30 % des Marktwerts.
- Standort mit sinkender Nachfrage (Landflucht, Werksschließung).
- Persönliche Situation: Erbengemeinschaft, Wohnort weit weg, keine Zeit.
- Konkrete Alternative: Schuldenabbau, eigene Immobilie, langfristig sichere Anlage.
- Zehn-Jahres-Frist ist bereits erfüllt — steuerfrei aussteigen ist ein Trumpf.
Wann Vermieten die klügere Wahl ist
- Standort in Metropolregion oder Speckgürtel mit stabiler Nachfrage.
- Substanz ok, Rücklage in der WEG oder auf privatem Konto vorhanden.
- Der Verkauf würde die Zehn-Jahres-Frist verletzen und Spekulationssteuer auslösen.
- Ein Familienmitglied kann in ein paar Jahren einziehen (Eigenbedarf möglich, § 573 BGB).
- Du hast keine akute Verwendung für den Verkaufserlös und suchst inflationsgeschützte Erträge.
Wer sich fürs Vermieten entscheidet: Behalte den Überblick über AfA, Werbungskosten und Rücklage. Eine Vermieter-Software wie Rentprime erstellt jährlich die Steuerübersicht, verwaltet Verträge, Zähler und Belege — und rechnet die Nebenkosten korrekt nach HKVO ab. Ohne Excel und ohne Nachtschichten im Dezember.
Die Zwischenlösung: Auf Zeit vermieten
Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist möglich — aber nur mit gesetzlichem Grund: Eigenbedarf, Beruflicher Wechsel, Abriss/Umbau. Ohne Grund gilt der Vertrag als unbefristet. Alternativ: unbefristet vermieten und später mit Eigenbedarf kündigen, wenn die Kinder das Haus übernehmen. Wer die Zehn-Jahres-Frist gerade knapp verpasst, kann bis zum Ablauf halten und dann steuerfrei verkaufen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Jahres-Kaltmiete geteilt durch Kaufpreis (in %). Für Wohnimmobilien in deutschen Metropolen sind 2,5 bis 4 Prozent üblich, im Umland und in strukturstarken Mittelstädten 4 bis 6 Prozent, in schrumpfenden Regionen 6 Prozent und mehr — mit dem Risiko fallender Werte.
Wird der Verkauf nach 10 Jahren immer steuerfrei?
Bei privater Vermögensverwaltung ja (§ 23 EStG). Wer aber drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, riskiert die gewerbliche Umqualifizierung („Drei-Objekt-Grenze“). Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an.
Muss ich die Heizung austauschen?
Nach GEG sind ab 2024 in Neubauten 65 Prozent erneuerbare Energien Pflicht; für Bestandsgebäude gilt eine Austauschpflicht mit langen Übergangsfristen und Ausnahmen. Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben, aber ab 2029 in Neubauten nicht mehr eingebaut werden. Die Details ändern sich; im Zweifel Energieberater.
Kann ich die Sanierung auf den Mieter umlegen?
Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Kaltmiete, mit Kappungsgrenzen. Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig — und lässt sich auch nicht als Werbungskosten in der Miete verstecken.
Was passiert bei Trennung oder Scheidung?
Ist das Haus im hälftigen Eigentum, kann jede Seite die Teilungsversteigerung beantragen, wenn keine Einigung gelingt. Ein laufender Mietvertrag bleibt bestehen — der Ersteher übernimmt ihn nach § 566 BGB.