CO₂-Preis ab 2027 (ETS 2) — was auf dich zukommt.
Der nationale CO₂-Preis wird 2027 vom EU-Emissionshandel ETS 2 abgelöst. Analysten erwarten einen Sprung von 55 auf 200 bis 400 Euro pro Tonne — mit direkter Wirkung auf jede Heizkostenabrechnung.
Ab 1. Januar 2027 ersetzt der EU-Emissionshandel ETS 2 den nationalen CO₂-Preis (BEHG). Der Preis ist marktabhängig; Studien erwarten 200 bis 400 Euro pro Tonne. Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter richtet sich weiter nach dem CO₂KostAufG-Stufenmodell — schlecht gedämmte Gebäude belasten den Vermieter mit bis zu 95 Prozent.
Vom BEHG zum ETS 2 — was sich ändert
Der nationale CO₂-Preis nach BEHG steigt planmäßig: 2024 lag er bei 45 Euro/t, 2025 bei 55 Euro/t, 2026 bei 65 Euro/t. Am 1. Januar 2027 wird das System vom EU-ETS 2 abgelöst — einem Emissionshandel für Gebäude und Verkehr. Der Preis entsteht dort nicht mehr politisch, sondern durch Auktionen. Eine Preisdeckelung ist nur bis 45 Euro (real 2020) über eine Marktstabilitätsreserve vorgesehen; darüber ist der Preis frei.
Die Ampel-Nachfolgeregierung hat den Zeitplan bestätigt. Für Vermieter heißt das: Kalkulierbare 65 Euro werden möglicherweise 250 bis 350 Euro. Wer heute noch Gas- oder Ölheizungen betreibt, muss das in die Rendite einrechnen.
Beispielrechnung 200 m² Haus mit Gasheizung
| Jahr | Preis/t CO₂ | 4,4 t Emissionen | Gesamt-CO₂-Aufschlag |
|---|---|---|---|
| 2025 | 55 Euro | 4,4 | 242 Euro |
| 2026 | 65 Euro | 4,4 | 286 Euro |
| 2027 (ETS-Start) | 150 Euro (moderat) | 4,4 | 660 Euro |
| 2028 | 250 Euro (Konsens-Schätzung) | 4,4 | 1.100 Euro |
| 2030 | 350 Euro (obere Szenario-Grenze) | 4,4 | 1.540 Euro |
Über 10 Jahre summiert sich das auf 8.000 bis 12.000 Euro CO₂-Kosten — ohne Modernisierung. Nach dem CO₂KostAufG-Stufenmodell landet ein Großteil beim Vermieter, wenn das Gebäude schlecht gedämmt ist (Klasse F, G, H).
Das Stufenmodell nach CO₂KostAufG
| CO₂-Ausstoß kg/m² Wohnfl./Jahr | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|
| < 12 kg | 0 % | 100 % |
| 12 bis < 17 | 10 % | 90 % |
| 17 bis < 22 | 20 % | 80 % |
| 22 bis < 27 | 30 % | 70 % |
| 27 bis < 32 | 40 % | 60 % |
| 32 bis < 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis < 42 | 60 % | 40 % |
| 42 bis < 47 | 70 % | 30 % |
| 47 bis < 52 | 80 % | 20 % |
| ≥ 52 kg | 95 % | 5 % |
Für eine 100-m²-Wohnung mit Gasheizung und 22 kg CO₂/m² × Jahr ergibt das 2.200 kg = 2,2 t CO₂. Bei 250 Euro/t 2028 sind das 550 Euro, davon 30 Prozent = 165 Euro Vermieteranteil. Bei 47 kg/m² (schlechtes Bestandsgebäude, Klasse H): 4.700 kg × 250 Euro = 1.175 Euro, davon 80 Prozent = 940 Euro Vermieteranteil — für eine Wohnung.
Was du jetzt operativ tust
- Ist-CO₂-Ausstoß je Objekt aus der letzten Heizkostenabrechnung berechnen (kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr) — der CO₂-Rechner unter /tools/co2-rechner nimmt dir das ab.
- Stufe im CO₂KostAufG-Modell zuordnen und Vermieteranteil dokumentieren.
- Modernisierungspotenzial priorisieren: Fenster, Dach, Fassade bringen 20 bis 40 Prozent Einsparung.
- BEG-Förderungen einplanen — 30 Prozent Basis, +20 Prozent bei Wärmepumpe, +15 Prozent bei EE-Klasse.
- Rücklage bilden: 20 bis 40 Euro pro m² und Jahr für Modernisierungspaket bis 2030.
Rentprime als operative Brücke
Die neue Rechenpflicht ist keine Kür: Jede Abrechnung nach dem 1. Januar 2023 muss die CO₂-Aufteilung ausweisen — sonst kürzt der Mieter 3 Prozent der Heizkosten (§ 7 Abs. 4 CO₂KostAufG). Rentprime übernimmt die Zuordnung automatisch anhand von Energieträger, Verbrauch und Wohnfläche, weist die Stufe im PDF aus und pflegt den ETS-Preis jährlich ein — du prüfst und gibst frei.
Portfolio-Strategien: Was jetzt entscheiden?
Wer 3 bis 20 Wohneinheiten hält, sollte 2026 drei Weichen stellen: Erstens die Wärmeplanung der Kommune abwarten (spätestens 30.6.2028), zweitens einen Sanierungsfahrplan für jedes Objekt erstellen lassen (600 bis 1.500 Euro, BAFA-gefördert), drittens Modernisierungsrücklagen bilden.
- Bestandsaufnahme aller Heizungen: Baujahr, Zustand, verbleibende Nutzungsdauer
- Objekt-Klassifizierung nach Energieausweis (A+ bis H)
- Kommunalen Wärmeplan abfragen — Fernwärme kommt in Ihre Straße?
- Sanierungsreihenfolge nach Hüllfläche und Restnutzungsdauer festlegen
- Förderanträge frühzeitig, nicht nach Auftragsvergabe stellen
Was der Mieter im Klartext bekommt
Nach § 7 CO₂KostAufG muss der Vermieter dem Mieter auf der Heizkostenabrechnung folgende Werte offenlegen: den Emissionsfaktor des Energieträgers, die anteilige CO₂-Menge in Kilogramm, die zugrundeliegende Wohnfläche, die berechnete Stufe im Modell (kg/m² × Jahr), den Kosten-Aufteilungsanteil in Prozent und den Euro-Betrag. Fehlt ein Wert, ist die Aufteilung angreifbar.
Häufige Fragen
Wird der ETS-2-Preis 2027 sofort auf 200 Euro springen?
Es gibt einen „Sicherheitsmechanismus“ der EU: Steigt der Preis in 2027 rasch über 45 Euro (Basisjahr 2020, indexiert ca. 55 Euro), setzt die Marktstabilitätsreserve zusätzliche Zertifikate ein. Ein Sprung ist wahrscheinlich, aber nicht in einem Schritt.
Kann ich den Vermieteranteil auf einen anderen Umlageweg übertragen?
Nein. Das Stufenmodell ist zwingend; abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind nach § 8 CO₂KostAufG unwirksam.
Gilt das auch für Gewerbeflächen?
Für Gewerbeflächen gilt ein eigenes Modell mit fester 50/50-Aufteilung (§ 6 CO₂KostAufG), es sei denn, der Mietvertrag regelt es abweichend.
Was, wenn ich Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung habe?
Der CO₂-Emissionsfaktor der Fernwärme wird vom Versorger auf der Abrechnung ausgewiesen. Der Wert kann sehr niedrig sein (unter 100 g/kWh) — der Vermieteranteil sinkt entsprechend.
Muss ich den Mieter über die Änderung informieren?
Rechtlich nicht, aber praktisch sinnvoll — die Heizkosten steigen sichtbar, und viele Mieter fürchten willkürliche Erhöhungen. Ein kurzer Info-Text mit der jährlichen Abrechnung schafft Ruhe.