Gasheizung im Mietshaus — was ab wann gilt.
Es gibt kein Sofortverbot für Gasheizungen — aber ein System aus Fristen, 65-Prozent-Regel und kommunaler Wärmeplanung. Der Zeitplan bis 2045 in einer Übersicht.
Ein sofortiges Gasheizungsverbot gibt es nicht. Neue Heizungen müssen ab dem Stichtag der kommunalen Wärmeplanung (Großstädte bis 30. Juni 2026, andere bis 30. Juni 2028) zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. Bestandsanlagen dürfen bis 2044 weiterlaufen; ab dem 1. Januar 2045 ist der Betrieb fossiler Heizungen untersagt.
Der Zeitplan des GEG in einer Tabelle
| Stichtag | Was gilt | Betroffen |
|---|---|---|
| Seit 1.1.2024 | 65-%-EE-Pflicht für neue Heizungen in Neubaugebieten | Neubauten in Bebauungsplangebieten |
| Bis 30.6.2026 | Kommunale Wärmeplanung in Städten > 100.000 EW | Großstadt-Bestand |
| Bis 30.6.2028 | Kommunale Wärmeplanung in Städten ≤ 100.000 EW | Restliches Bundesgebiet |
| Nach dem jeweiligen Stichtag | 65-%-EE-Pflicht für jede neu eingebaute Heizung | Alle Neuinstallationen |
| 1.1.2045 | Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen (auch Bestand) | Alle Gebäude |
Wichtig: Ein Austausch einer defekten Gasheizung nach der 30-Jahres-Regel ist weiterhin möglich, aber nur nach den GEG-Regeln der jeweiligen Kommune. Reparaturen sind unbegrenzt zulässig — der Austausch der Umwälzpumpe, ein neuer Brenner oder eine Steuerung ändern nichts am Bestandsschutz.
Was heißt die 65-Prozent-Regel konkret?
Als erneuerbar zählen (unter anderem): Wärmepumpe, Fernwärme, Solarthermie, Biomasse, Biogas (mit Nachweis), Wasserstoff (nur in H₂-ready-Netzen), Hybridlösungen. Eine reine Gasbrennwertheizung erfüllt die Pflicht nicht — außer, sie läuft nachweislich mit 65 Prozent Biomethan oder H₂.
Für Vermieter heißt das: Wer nach dem kommunalen Stichtag eine neue Anlage einbaut, muss den Nachweis führen. Die Fachbetriebs-Bescheinigung liegt der Bauakte bei. In Rentprime kannst du sie als Beleg im Objekt archivieren und bei der Steuererklärung sofort zuordnen.
Rechenbeispiel: Was kostet der Umstieg 2028?
Zweifamilienhaus, 200 m² Wohnfläche, alte Gastherme, jährlicher Heizbedarf 22.000 kWh. Der CO₂-Preis steigt von 55 Euro/t (2025) auf voraussichtlich 300 Euro/t im ETS-2-Markt ab 2027. Bei 4,4 t CO₂/Jahr aus Gas macht das:
- 2025: 4,4 × 55 = 242 Euro CO₂-Aufschlag im Jahr
- 2027 (ETS 2): 4,4 × 300 = 1.320 Euro CO₂-Aufschlag im Jahr
- Über 15 Jahre Restnutzung Gastherme: ca. 15.000 bis 18.000 Euro CO₂-Zusatzkosten (Trend, real abhängig vom ETS-Preis)
Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe für ein Zweifamilienhaus kostet 24.000 bis 34.000 Euro inklusive Installation. Bei 30-Prozent-BEG-Förderung landet der Nettoaufwand bei 17.000 bis 24.000 Euro — plus 8 Prozent Modernisierungsumlage auf die Miete (§ 559 BGB) mit Kappungsgrenze 3 Euro/m² pro Jahr in 6 Jahren.
Was du jetzt tust — 5-Punkte-Plan
- Wärmeplanung deiner Kommune abfragen (Stadtwerke, Bauamt) — Fernwärme kommt oder kommt nicht.
- Alter der Heizung dokumentieren: über 30 Jahre = Austauschpflicht nach § 72 GEG (Ausnahme: Konstantkessel).
- Energieausweis prüfen: bei Neuvermietung Pflicht (§ 80 GEG), Bußgeld bis 15.000 Euro.
- Rücklage bilden — die Modernisierung kommt planbar auf dich zu.
- Mit dem CO₂-Rechner (/tools/co2-rechner) die Aufteilung nach CO₂KostAufG jährlich neu berechnen und in der Betriebskostenabrechnung ausweisen.
Fernwärme oder Wärmepumpe?
In Städten mit geplantem Fernwärmeausbau lohnt oft das Warten auf den Anschluss — ein einmaliger Anschluss ist teurer, laufende Kosten oft günstiger. In Streusiedlungen ohne Wärmenetz ist die Wärmepumpe fast alternativlos. Achtung: Ein Anschluss- und Benutzungszwang an Fernwärme ist per Kommunalsatzung möglich — dann entfällt die freie Wahl.
Wirtschaftlichkeits-Vergleich der Heizsysteme
| System | Investition | Betrieb 15 Jahre | CO₂-Risiko |
|---|---|---|---|
| Gas-Brennwert neu | 10.000 bis 14.000 Euro | hoch (ETS 2) | hoch |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | 24.000 bis 34.000 Euro | mittel | niedrig |
| Sole-Wasser-Wärmepumpe | 32.000 bis 45.000 Euro | niedrig | niedrig |
| Pellet-Zentralheizung | 22.000 bis 30.000 Euro | mittel | niedrig |
| Fernwärme-Anschluss | 3.500 bis 12.000 Euro | abhängig vom Versorger | abhängig |
Für ein 200-m²-Zweifamilienhaus mit sanierbarer Hülle (Klasse D bis E) ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe 2026 der wirtschaftliche Standard: 30 Prozent BEG-Basisförderung, +5 Prozent Effizienzbonus, dazu Klimageschwindigkeitsbonus 20 Prozent bei Austausch alter Öl/Gas-Heizung — kumuliert bis 55 Prozent Zuschuss.
Häufige Fehler beim Umstieg
- Wärmepumpe ohne hydraulischen Abgleich einbauen — 20 bis 30 % Effizienzverlust
- Vorlauftemperatur > 55 °C bei Wärmepumpe — Stromverbrauch explodiert
- Radiatoren zu klein gewählt — Nachrüstung 400 bis 800 Euro je Raum
- Kein Pufferspeicher — Takten der Wärmepumpe, Lebensdauer sinkt
- Förderantrag zu spät gestellt — Antrag muss VOR Auftragsvergabe gestellt sein
Vertragliche Vorbereitung
Passe neue Mietverträge an: ein Passus, dass zukünftige Modernisierungskosten für Wärmepumpe, Dämmung und Fernwärmeanschluss auf die Miete umlegbar sind (im Rahmen des § 559 BGB), verhindert spätere Zustimmungsstreitigkeiten. Formulierungshilfe: „Der Vermieter behält sich vor, energetische Modernisierungen nach den jeweils gültigen gesetzlichen Vorgaben durchzuführen und die zulässigen Kosten umzulegen.“
Bei laufenden Verträgen ist eine einseitige Anpassung unwirksam. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB muss aber drei Monate vor Beginn schriftlich erfolgen und Art, Umfang, Beginn, Dauer und Mieterhöhung nennen.
Häufige Fragen
Muss ich meine funktionierende Gastherme austauschen?
Nein. Solange die Anlage funktioniert und unter 30 Jahre alt ist (Baujahr ab 1995 als Faustregel) oder ein Niedertemperaturkessel ist, gilt Bestandsschutz. Erst ein Defekt oder das Erreichen der Altersgrenze löst die Austauschpflicht aus.
Was passiert, wenn die Heizung nach dem kommunalen Stichtag kaputtgeht?
Reparatur ist immer erlaubt. Nur bei Neueinbau greift die 65-%-Regel. Für Havarien gibt es Übergangsfristen von bis zu 5 Jahren mit gebrauchten Anlagen oder Miet-Kesseln.
Kann ich die neue Heizung auf die Miete umlegen?
Ja, über die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gekappt bei 3 Euro/m² Kaltmiete in 6 Jahren. Bei staatlicher Förderung müssen die Fördermittel abgezogen werden.
Was ist mit H₂-ready-Heizungen?
Sie erfüllen die 65-%-Regel nur, wenn die Kommune tatsächlich Wasserstoff ins Netz einspeisen wird. Fast keine Region hat einen verbindlichen H₂-Netzplan bis 2035 — technisches Wagnis.
Muss der Mieter die CO₂-Zusatzkosten tragen?
Nur teilweise. Das CO₂KostAufG teilt die CO₂-Kosten nach Energieeffizienz zwischen Vermieter und Mieter auf — bei einem H-Klasse-Haus trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent.