Kaufpreisaufteilung: AfA-Basis richtig setzen.
Wer den Kaufpreis nicht sauber in Grund und Boden und Gebäude aufteilt, verschenkt jedes Jahr AfA — oder handelt sich eine Korrektur ein. Die BFH-Rechtsprechung IX R 26/19 hat die Regeln 2020 neu justiert.
Beim Kauf eines Mietobjekts wird der Kaufpreis auf Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude (AfA-fähig) aufgeteilt. Der Gebäudeanteil ist deine AfA-Bemessungsgrundlage. Je höher er ausfällt, desto höher die AfA. Zulässig sind Sachwertverfahren, BMF-Arbeitshilfe oder Sachverständigengutachten — der BFH verlangt eine sachgerechte Aufteilung (BFH IX R 26/19).
Warum die Aufteilung so viel Geld kostet
Grund und Boden ist „nicht abnutzbar“ und deshalb nicht AfA-fähig (§ 7 Abs. 1 EStG). Nur der Gebäudeanteil wird jährlich abgeschrieben. Ein einziger Prozentpunkt Unterschied bei der Aufteilung verschiebt bei 400.000 € Kaufpreis vier Jahre AfA-Basis um 4.000 €.
| Aufteilung (Boden/Gebäude) | AfA-Basis Gebäude | AfA 2 %/Jahr | Über 30 Jahre |
|---|---|---|---|
| 30 / 70 | 280.000 € | 5.600 € | 168.000 € |
| 25 / 75 | 300.000 € | 6.000 € | 180.000 € |
| 20 / 80 | 320.000 € | 6.400 € | 192.000 € |
| 15 / 85 | 340.000 € | 6.800 € | 204.000 € |
Drei Wege zur Aufteilung
Weg 1: Vereinbarung im Kaufvertrag. Wenn Verkäufer und Käufer im Notarvertrag eine Aufteilung angeben, ist sie steuerlich grundsätzlich anzuerkennen — es sei denn, sie ist offensichtlich unangemessen (BFH IX R 12/14). Praxis: 5–10 % Abweichung von Vergleichswerten sind üblich, 20 %+ wird gekippt.
Weg 2: BMF-Arbeitshilfe. Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine Excel-Datei zur Verfügung, die Bodenrichtwert, Baukostenindex, Alterswertminderung und Region verrechnet. Seit dem BFH-Urteil IX R 26/19 vom Juli 2020 ist das Ergebnis der Arbeitshilfe nicht mehr allein bindend — es dient nur als Anhaltspunkt.
Weg 3: Sachverständigengutachten. Wer eine deutliche Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe braucht, beauftragt ein Sachverständigengutachten (Sachwert- oder Ertragswertverfahren). Kosten: 800–2.500 €, in Ballungsgebieten mehr. Ein solides Gutachten übersteht in aller Regel Betriebsprüfungen und „heilt“ auch nachträgliche Abweichungen.
Der Bodenrichtwert als Startpunkt
Jede Kommune veröffentlicht Bodenrichtwerte über den BORIS-Dienst der Länder. Multipliziere den Bodenrichtwert (€/m²) mit der Grundstücksfläche — das ist der reine Grundstückswert. Ziehe ihn vom Kaufpreis ab, um den vorläufigen Gebäudewert zu erhalten.
- Bodenrichtwert der Zone ermitteln (BORIS-Portal, Gutachterausschuss).
- Grundstücksfläche laut Kaufvertrag / Grundbuch × Bodenrichtwert = Bodenwert.
- Kaufpreis (inkl. Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) – Bodenwert = Gebäudewert.
- Aufteilungsverhältnis dokumentieren und der Steuererklärung im Erstjahr beilegen.
- Bei Betriebsprüfung: Nachweise, Rechenweg und Rechtsprechung parat halten.
Wenn das Finanzamt widerspricht
Bei starker Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe (mehr als 10 %) verlangt das Finanzamt Belege. Reicht deine Begründung nicht, ersetzt es deine Aufteilung durch die eigene — Zinsen auf die AfA-Differenz nach § 233a AO können erheblich werden.
- Erstmalig deutliche Abweichung immer mit Gutachten belegen — nicht mit selbst gemachter Rechnung.
- Alte Bodenrichtwerte des Kaufjahres verwenden, nicht aktuelle.
- Kaufnebenkosten korrekt zuordnen (Notar/Grunderwerbsteuer auf beide, Maklerkosten für Grundstückssuche auf Boden).
- Bei Wohnungseigentum: Miteigentumsanteil am Grundstück nicht vergessen (steht im Grundbuch).
In Rentprime hinterlegst du pro Objekt Kaufpreis, Nebenkosten, Bodenrichtwert und die gewählte Aufteilung. Die AfA-Bemessungsgrundlage berechnet die Software automatisch — inklusive Kaufnebenkosten-Verteilung nach dem gewählten Schlüssel.
Nachträgliche Änderungen
Eine spätere Änderung der Aufteilung ist möglich, aber schwierig. Solange die Steuerbescheide noch offen sind (Vorbehaltsvermerk, laufender Einspruch, Festsetzungsfrist), kannst du korrigieren. Sind sie bestandskräftig, hilft nur eine neue Tatsache nach § 173 AO — etwa ein spät fertiggestelltes Gutachten.
Sachverständigengutachten: Wann es sich lohnt
Ein Sachverständigengutachten kostet 800–2.500 € — bei aussagekräftigen Ergebnissen einer der lohnendsten Werbungskosten-Posten überhaupt. Es lohnt sich vor allem in Ballungsgebieten mit hohen Bodenrichtwerten, wo die BMF-Arbeitshilfe regelmäßig zu bodenlastigen Ergebnissen führt.
Beispiel München: Kaufpreis 800.000 €, BMF-Arbeitshilfe zeigt 55 % Boden, 45 % Gebäude. Ein Sachwertgutachten kommt auf 40/60. Der AfA-Basiseffekt: 320.000 € vs. 480.000 € — eine Differenz von 160.000 € Gebäudewert. Bei 2 % AfA über 30 Jahre sind das 96.000 € zusätzliche AfA; die Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz beträgt rund 40.300 €. Ein Gutachten für 2.500 € refinanziert sich damit dreißigfach.
Anerkannte Verfahren sind Sachwertverfahren (§ 21–23 ImmoWertV) und Vergleichswertverfahren. Ertragswertverfahren ist bei Wohnimmobilien im Privatvermögen unüblich und wird vom Finanzamt regelmäßig zurückgewiesen — für Renditeobjekte im Betriebsvermögen anders.
Wichtig: Das Gutachten muss zum Anschaffungsstichtag erstellt werden — der Bodenrichtwert des Kaufjahres, die Baukosten des Kaufjahres, die Wertermittlung zum Notartermin. Ein Gutachten von 2020 hilft bei einem Kauf 2026 nicht mehr; Bodenpreise und Baupreise haben sich zu stark verändert.
Aus Sicht des BFH ist die BMF-Arbeitshilfe seit dem Urteil IX R 26/19 nur ein Anhaltspunkt — sie berücksichtigt Regionalunterschiede zu grob. Das gilt insbesondere für Ballungsräume mit steilen Bodenrichtwerten, wo die Arbeitshilfe zu 55–65 % Grundstücksanteilen kommt, während Sachwertgutachten regelmäßig 30–45 % ausweisen. Die Differenz macht über 30 Jahre AfA einen mittleren fünfstelligen Betrag aus.
Prüfe auch, ob dein Objekt eine Erbbaurechtskonstellation ist: Beim Erbbaurechtskauf zahlst du keine anteilige Grundstückskomponente — die AfA-Basis ist der volle Erbbaurechtszins-Ablöse-Betrag plus Aufbauten. Der Erbbauzins selbst ist laufender Werbungskostenaufwand nach § 9 EStG und nicht Teil der Anschaffungskosten.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Grundstücksanteil in der Praxis?
In Ballungsgebieten (München, Frankfurt, Berlin) oft 40–60 %. In mittelgroßen Städten meist 20–30 %. In ländlichen Regionen 10–20 %. Der Bodenrichtwert bestimmt die Realität — Wunschwerte scheitern in der Betriebsprüfung.
Zählt die Grunderwerbsteuer zur AfA-Basis?
Ja, sie wird als Kaufnebenkosten anteilig auf Boden und Gebäude verteilt und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage für den Gebäudeanteil.
Was ist mit der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen?
Die übernommene Instandhaltungsrücklage ist nach BFH-Rechtsprechung nicht Teil des Anschaffungspreises — sie mindert diesen. Der Kaufpreis für AfA-Zwecke reduziert sich entsprechend.
Muss ich die Aufteilung jedes Jahr wiederholen?
Nein. Sie erfolgt einmal im Anschaffungsjahr und bleibt — außer bei nachträglichen Herstellungskosten oder rückwirkender Korrektur — bis zum Verkauf gleich.
Was passiert bei Denkmalimmobilien?
Denkmal-AfA nach § 7i wird zusätzlich auf die bescheinigten Sanierungskosten gewährt und ist unabhängig von der Aufteilung. Die lineare AfA läuft weiter auf den Gebäudeanteil.