Sonderabschreibung § 7b EStG: 5 % extra für Neubau.
§ 7b EStG erlaubt Neubau-Vermietern zusätzlich zur linearen AfA fünf Prozent Sonderabschreibung pro Jahr über vier Jahre — bei Bauantrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 und Effizienzhaus 40 NH.
§ 7b EStG gewährt für neu geschaffene Mietwohnungen vier Jahre lang je 5 % Sonderabschreibung — kumulativ zur linearen AfA von 3 %. Voraussetzung sind Bauantrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, Effizienzhaus-40-NH-Standard und Anschaffungskosten unter 5.200 €/m². Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² gedeckelt.
Was § 7b bringt: der Steuervorteil in Zahlen
Neubau ist teuer geworden — der Gesetzgeber hat mit § 7b EStG eine gezielte Förderung wiederbelebt. Zusätzlich zur linearen AfA von 3 % nach § 7 Abs. 4 EStG bekommst du in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung „oben drauf“ 5 % pro Jahr auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Das sind kumuliert 32 % der Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren.
| Jahr | Lineare AfA (3 %) | Sonder-AfA § 7b (5 %) | Summe |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 3 % | 5 % | 8 % |
| Jahr 2 | 3 % | 5 % | 8 % |
| Jahr 3 | 3 % | 5 % | 8 % |
| Jahr 4 | 3 % | 5 % | 8 % |
| Jahre 5–33 | 3 %/Jahr | — | 3 % |
Die harten Voraussetzungen
- Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029.
- Neue Mietwohnung — nicht bestehende Räume in Wohnungen umgewandelt (Ausbau reicht nicht).
- Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG-Siegel).
- Anschaffungs-/Herstellungskosten pro m² höchstens 5.200 €.
- Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m² (§ 7b Abs. 3 EStG).
- Nutzung mindestens zehn Jahre zur entgeltlichen Wohnraumvermietung.
Die Deckelung ist tückisch: Wer für 5.000 €/m² baut, bekommt die Sonder-AfA nur auf 4.000 €/m². Wer über 5.200 €/m² landet, verliert den Bonus komplett — nicht nur den Überschuss. Ein einziger Euro über der Grenze kostet den gesamten Anspruch.
Rechenbeispiel: 90-m²-Wohnung Neubau 2026
Du kaufst eine 90-m²-Neubauwohnung vom Bauträger für 405.000 € (4.500 €/m²). Die Voraussetzungen sind erfüllt. Der Grundstücksanteil laut Kaufvertrag beträgt 20 % — die AfA-Bemessungsgrundlage für § 7 Abs. 4 EStG liegt bei 324.000 €. Für die Sonder-AfA gilt der Deckel: 4.000 €/m² × 90 m² = 360.000 €, davon 80 % Gebäude = 288.000 €.
| Position | Basis | AfA-Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Lineare AfA 3 % | 324.000 € | 9.720 € |
| Sonder-AfA § 7b 5 % | 288.000 € | 14.400 € |
| Summe Jahre 1–4 | 24.120 € | |
| Steuerersparnis (42 %) | 10.130 €/Jahr | |
| Kumulierte Ersparnis 4 Jahre | ~40.500 € |
Über vier Jahre reduzierst du deine Steuerlast um rund 40.500 €. Ab Jahr 5 fällt die Sonder-AfA weg, die lineare AfA läuft auf dem Restwert weiter. Wer diese Rechnung nicht jährlich frisch aufziehen will, hinterlegt in Rentprime einmal Baujahr, Fläche und Nachhaltigkeitszertifikat — die Sonder-AfA erscheint automatisch in der Jahresübersicht für die Steuererklärung.
Fallen und häufige Fehler
- Modernisierung eines Altbaus zählt nicht — nur „neue Wohnungen“ nach § 7b Abs. 2 EStG.
- Aufstockung, Anbau oder Dachgeschossausbau können begünstigt sein, wenn eine neue Wohnung entsteht.
- Die Sonder-AfA gilt nur in den ersten vier Jahren; ein späterer Wechsel ist ausgeschlossen.
- Bauantrag vor dem 01.10.2023 → alte Fassung mit anderer Deckelung, nicht diese Regelung.
- Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (auch teilweise) zerstört den Anspruch für den entsprechenden Anteil.
Zusammenspiel mit anderen Förderungen
Die Sonder-AfA nach § 7b lässt sich mit KfW-Krediten (Programme 261/297) und der Förderung für klimafreundlichen Neubau (KFN) kombinieren — Zuschüsse mindern jedoch die Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis. Die Höchstgrenze von 4.000 €/m² bezieht sich auf die um Zuschüsse geminderten Kosten.
Für den Aufwand, mehrere Objekte sauber gegen den Deckel zu prüfen und die Nachweise zum QNG-Siegel dauerhaft aufzubewahren, gilt § 147 AO mit sechs Jahren Aufbewahrungspflicht für Belege — bei buchführungspflichtiger Vermietung zehn Jahre nach § 147 Abs. 3 AO.
Praxis: Nachweise, Anträge, Aufbewahrung
Wer § 7b nutzt, sammelt Belege ab dem Bauantrag: Antrag mit Datum, Baugenehmigung, Nachweis Effizienzhaus 40 NH mit QNG-Zertifikat einer akkreditierten Zertifizierungsstelle, Baurechnungen mit Positionen zu Effizienzmaßnahmen, Übergabeprotokoll mit Fertigstellungsdatum. Die Unterlagen müssen zehn Jahre vorgehalten werden (§ 147 AO).
Das QNG-Siegel ist nicht optional — ohne eine der zugelassenen Bewertungsstellen (DGNB, BNK, NaWoh oder BiRN) verweigert das Finanzamt die Sonder-AfA. Die Zertifizierungskosten liegen zwischen 1.500 € und 4.500 € je nach Objektgröße; sie zählen als Anschaffungsnebenkosten zur AfA-Basis.
Rechenbeispiel Aufteilung Sonder-AfA und lineare AfA: 288.000 € begünstigt × 5 % = 14.400 € Sonder-AfA. Zusätzlich lineare AfA 324.000 × 3 % = 9.720 €. Aber Achtung: Nach § 7a Abs. 9 EStG bemisst sich die lineare AfA nach dem Ablauf des Begünstigungszeitraums neu — vom Restwert des Gebäudes, verteilt auf die verbleibende Nutzungsdauer.
Ergebnis in Zahlen: In den Jahren 5 bis 33 rechnet sich die lineare AfA vom Restwert nach Sonder-AfA (324.000 – 4 × 14.400 – 4 × 9.720 = 227.520 € bei linearer Basis) über die verbleibende Nutzungsdauer. Wer diese Umstellung nicht sauber führt, verliert entweder AfA-Volumen oder bekommt in der Betriebsprüfung Nacharbeit.
Häufige Fragen
Kann ich § 7b nachträglich beantragen?
Nur bis zur Bestandskraft des Steuerbescheids für das jeweilige Jahr. Wird der Bescheid rechtskräftig, ist der Antrag für dieses Jahr verloren. Praxis: Sonder-AfA sofort im Jahr der Anschaffung mit der Steuererklärung geltend machen.
Was ist Effizienzhaus 40 NH?
Effizienzhaus 40 bedeutet 40 % des Primärenergiebedarfs eines Referenzhauses nach GEG. Das Kürzel NH steht für Nachhaltigkeit — nachgewiesen durch das QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) mit Zertifikat einer akkreditierten Stelle.
Gilt § 7b auch für Bestandskäufe?
Ja, sofern die Wohnung neu geschaffen wurde und du sie im Jahr der Fertigstellung anschaffst. Kauf 2027 vom Bauträger, Fertigstellung 2027, Bauantrag 2024 → begünstigt. Fertigstellung 2024, Kauf 2027 → nicht mehr begünstigt.
Wie wird die Sonder-AfA bei unterjähriger Anschaffung berechnet?
Sie wird nach § 7a Abs. 4 EStG monatsgenau anteilig gewährt. Anschaffung am 01.07. → 6/12 der 5 % im ersten Jahr, restliche 6/12 wandern in Jahr 5. Die Vierjahresfrist läuft trotzdem strikt vom Anschaffungsmonat.