Kaution mit Nebenkosten verrechnen — was wirklich erlaubt ist.
Bis zur Endabrechnung darfst du einen Teil der Kaution zurückhalten — aber nur den, der tatsächlich zu erwarten ist. Wie du Höhe und Frist rechtssicher bestimmst.
Du darfst einen Teil der Kaution bis zur Abrechnung der letzten Nebenkostenperiode zurückhalten (§ 551 BGB analog, BGH VIII ZR 71/05). Die Höhe muss der erwartbaren Nachforderung entsprechen — üblich ist das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung. Nach Zugang der Abrechnung ist der Rest binnen Wochen auszukehren.
Der Grundsatz: Kaution sichert nur offene Forderungen
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für vertragliche Ansprüche des Vermieters — Miete, Nebenkosten, Schäden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter innerhalb einer „angemessenen Frist“ abrechnen und den Rest zurückzahlen (BGH ständige Rechtsprechung). Angemessen ist in der Regel ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten — nicht mehr.
Ein häufiger Streitpunkt: die letzte Nebenkostenabrechnung liegt zum Auszugstermin oft noch nicht vor. Der Bundesgerichtshof erlaubt dem Vermieter deshalb, einen angemessenen Teil der Kaution zurückzuhalten, bis er abgerechnet hat — nicht die ganze Kaution und nicht länger als bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs. 3 BGB).
Wie hoch darf der Rückbehalt sein?
Die Höhe orientiert sich an der realistisch erwartbaren Nachforderung. Sinnvoll: das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung, wenn die Kosten in der Vorjahresabrechnung schon knapp waren. War die Vorauszahlung deutlich zu niedrig (Heizöl-Preisschub 2022/23), kann auch mehr angemessen sein — dann aber mit Berechnung.
| Ausgangslage | Angemessener Rückbehalt | Begründung |
|---|---|---|
| Vorjahr: Guthaben, Preise stabil | 1–2 Monatsvorauszahlungen | Nachforderung unwahrscheinlich |
| Vorjahr: knapp ausgeglichen | 2–3 Monatsvorauszahlungen | Kleine Nachzahlung möglich |
| Vorjahr: 15–25 % Nachzahlung | 3–4 Monatsvorauszahlungen | Ähnliche Nachzahlung erwartbar |
| Energiepreis-Sprung, keine Anpassung | bis 6 Monatsvorauszahlungen | Puffer mit schriftlicher Begründung |
| Volle Kaution einbehalten | Nicht zulässig | Übersicherung, § 551 BGB analog |
Rechenbeispiel: 1.500 € Kaution, 220 € Vorauszahlung
Mieter Klein zieht am 30. Juni aus. Kaution: 1.500 €. Nebenkostenvorauszahlung: 220 €/Monat. Für das laufende Jahr rechnest du Anfang des Folgejahres ab. Realistische Nachzahlung aus Vorjahr: 180 € (also gut eine Monatsvorauszahlung). Angemessener Rückbehalt: das Drei- bis Vierfache, also 660 bis 880 €.
- Sofort zurückzahlen zum 30. Juni + max. drei Monate: 1.500 € − 800 € Rückbehalt − 220 € offene Miete Juli (fiktiv) = 480 €.
- Nach Nebenkostenabrechnung (spätestens 31. Dezember des Folgejahres): Nachzahlung von tatsächlich 210 € einbehalten, 590 € auskehren.
- Verzinsung: Die Kaution ist grundsätzlich mit dem Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen (§ 551 Abs. 3 BGB). Zinsen stehen dem Mieter zu.
Fristen im Überblick
| Ereignis | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Rückzahlung Kaution nach Auszug | 3–6 Monate (angemessen) | § 551 BGB, BGH-Rechtsprechung |
| Rückbehalt bis Nebenkostenabrechnung | max. 12 Monate ab Periodenende | § 556 Abs. 3 BGB |
| Endabrechnung Kaution | unverzüglich nach Zugang NKA | § 271 BGB |
| Verjährung Mieter-Rückzahlungsanspruch | 3 Jahre ab Kenntnis | § 195, § 199 BGB |
| Verjährung Vermieter-Ansprüche wegen Veränderungen | 6 Monate ab Rückgabe | § 548 BGB |
Was du beim Rückbehalt schriftlich mitteilen musst
- Höhe des Rückbehalts in Euro.
- Grund: „Bis zur Abrechnung der Nebenkosten für den Zeitraum X“.
- Voraussichtlicher Zeitpunkt der Endabrechnung (Monat/Jahr).
- Konto der Kautionsanlage und Zinssatz.
- Sofortige Auskehrung des Rests, wenn kein weiterer Grund besteht.
Ohne diese Mitteilung wird der Rückbehalt schnell zur „grundlosen Einbehaltung“ — dann schuldest du den Rest inklusive Verzugszinsen. Ein sauberer Brief plus Übergangs-Auszahlung des unstreitigen Teils spart nahezu jeden Streit.
Sonderfälle: Miete rückständig, Schaden ungeklärt
Sind zusätzlich zur zu erwartenden Nachforderung Mietrückstände oder Schäden im Raum, darf der Rückbehalt entsprechend höher sein — allerdings summiert und mit gleicher Begründungspflicht. Für Schäden gilt die kurze Verjährung von sechs Monaten (§ 548 BGB): Wer nicht innerhalb dieser Frist geltend macht, verliert den Anspruch. Deshalb parallel zur Nebenkostenlogik immer die Schadenspositionen schriftlich fixieren, sobald sie feststehen.
Kaution mit Nebenkosten verrechnen heißt am Ende: die richtige Summe für die richtige Zeit — und den Rest zügig raus. Wer das trocken durchzieht, hat das Verhältnis am letzten Tag ordentlich geschlossen.
Praxis-Beispiel Zeitverlauf
Mietverhältnis endet zum 30. Juni 2026. Kaution 1.800 € (drei Kaltmieten). Vorauszahlung Nebenkosten 200 €/Monat. Nebenkostenabrechnung des Vorjahres brachte eine Nachforderung von 240 €. Angemessener Rückbehalt: rund 800 € (vier Monatsvorauszahlungen). Der unstreitige Rest von 1.000 € wird binnen sechs Wochen nach Auszug ausgezahlt.
- 30.06.2026: Auszug + Übergabe.
- 15.08.2026: Auszahlung 1.000 € an Mieter, Rückbehalt 800 € mit schriftlicher Begründung.
- 01.03.2027: Nebenkostenabrechnung 2026 zugestellt (Nachzahlung 210 €).
- 15.03.2027: Endabrechnung Kaution — 800 € − 210 € = 590 € auszahlen.
- Zinsen der Kaution seit Beginn des Mietverhältnisses ergänzen (§ 551 III BGB).
Was passiert bei Streit über den Rückbehalt
Zieht der Mieter vor Gericht, prüft das Amtsgericht drei Fragen: War der Rückbehalt dem Grund nach zulässig? War die Höhe angemessen? Wurde die Endabrechnung unverzüglich nach Zugang der Nebenkostenabrechnung erstellt? Fehler bei einer der drei Fragen kostet dich Verzugszinsen, Anwaltskosten und im Zweifel den vollen Rückbehalt.
- Grund: Erwartbare Nachforderung, keine Fantasieforderung.
- Höhe: Zwei bis vier Monatsvorauszahlungen — höher nur mit Begründung.
- Frist: Endabrechnung binnen 4–6 Wochen nach NKA-Zugang.
- Nachweis: Sonderkonto mit Zinsen (§ 551 III BGB), Belege zur Verrechnung.
Häufige Fragen
Darf ich die volle Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten?
Nein. Der BGH lässt nur einen angemessenen Teil zu — üblich sind zwei bis vier Monatsvorauszahlungen. Der Rest ist unstreitig und muss zeitnah zurück, in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Auszug.
Wie schnell muss ich nach der Abrechnung endgültig abrechnen?
Unverzüglich nach Zugang der Nebenkostenabrechnung, § 271 BGB. Vier bis sechs Wochen sind praxisüblich — länger nur mit Grund. Danach schuldest du Verzugszinsen nach § 288 BGB.
Muss ich die Höhe des Rückbehalts begründen?
Ja, in Textform. Der Mieter muss erkennen können, warum du diesen Teil zurückhältst und wann die Endabrechnung folgt. Ohne Begründung wird ein Gericht den vollen Betrag auskehren lassen.
Was ist mit Zinsen auf die Kaution?
Die Kaution ist mit dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei der Endabrechnung ausgezahlt.
Und wenn der Mieter die neue Adresse nicht mitteilt?
Dann leistest du an die letzte bekannte Adresse oder hinterlegst bei Gericht (§ 372 BGB). Verzug tritt nicht ein, solange dir die Zahlung ohne dein Verschulden unmöglich ist.