Kaution zurückzahlen: welche Frist gilt wirklich?
Es gibt keine gesetzliche Frist — aber eine gefestigte Rechtsprechung: drei bis sechs Monate Prüfzeit, ein Teilrückbehalt für die Nebenkostenabrechnung, und danach Verzugszinsen. So rechnest du richtig ab.
Das Gesetz nennt keine Frist für die Rückzahlung der Mietkaution. Nach gefestigter Rechtsprechung hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückbehalten — den Rest muss er auszahlen.
Was das Gesetz sagt — und was nicht
§ 551 BGB regelt die Höhe der Kaution (maximal drei Nettokaltmieten), die Ratenzahlung und die getrennte Anlage. Zur Rückzahlung schweigt das Gesetz. Der Anspruch des Mieters entsteht, sobald das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben ist — fällig wird er aber erst, wenn du als Vermieter prüfen konntest, ob dir noch Ansprüche zustehen. Diese Prüffrist haben die Gerichte ausgefüllt: Sie liegt in den meisten Entscheidungen zwischen drei und sechs Monaten, bei einfachen Verhältnissen (kurze Mietzeit, keine Schäden, Nebenkosten bereits abgerechnet) auch deutlich kürzer.
Wer die Kaution ohne Grund länger behält, gerät in Verzug: Ab der Mahnung des Mieters schuldest du Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB) — und riskierst, dass der Mieter klagt und du die Kosten trägst.
Wofür du die Kaution einbehalten darfst
| Anspruch | Einbehalt erlaubt? | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Offene Miete oder Nebenkosten-Nachzahlung | Ja, in voller Höhe | Beziffert und fällig |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus | Ja | Im Übergabeprotokoll dokumentiert, Kostenvoranschlag oder Rechnung |
| Nicht ausgeführte, wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen | Ja | Wirksame Klausel, Fristsetzung zur Nachholung |
| Noch nicht erstellte Nebenkostenabrechnung | Nur ein angemessener Teil | Abrechnungszeitraum noch nicht abgeschlossen; Rückbehalt in Höhe der erwarteten Nachzahlung |
| Normale Abnutzung (Laufspuren, leichte Dübellöcher) | Nein | — |
| Pauschale „Sicherheit“ ohne konkreten Anspruch | Nein | — |
Entscheidend ist die Bezifferung: Du darfst nur einbehalten, was du konkret benennen kannst. „Ich behalte 500 Euro für eventuelle Schäden“ reicht nicht — „Reparatur Parkett Wohnzimmer laut Kostenvoranschlag 480 Euro“ schon.
Rechenbeispiel: Auszug im Oktober, Abrechnung im Frühjahr
Der Mieter zieht am 31. Oktober 2026 aus. Die Kaution beträgt 2.400 Euro und wurde 2021 auf einem Sparkonto angelegt, das inzwischen 38 Euro Zinsen gebracht hat. Bei der Übergabe wird ein Brandfleck auf der Arbeitsplatte dokumentiert; der Kostenvoranschlag lautet auf 320 Euro. Die Nebenkostenabrechnung für 2026 kannst du erst im Frühjahr 2027 erstellen; im Vorjahr hatte der Mieter 180 Euro nachgezahlt.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kaution inklusive Zinsen | 2.438,00 € |
| abzüglich Schaden Arbeitsplatte (beziffert) | −320,00 € |
| abzüglich Rückbehalt für Nebenkosten 2026 (angemessen: Vorjahresnachzahlung + Puffer) | −250,00 € |
| Auszahlung bis Ende Januar 2027 (3 Monate nach Rückgabe) | 1.868,00 € |
| Nebenkostenabrechnung 2026 im April 2027: Nachzahlung | 205,00 € |
| Restauszahlung nach Abrechnung | 45,00 € |
So bleibt der Rückbehalt angemessen: Du behältst nicht die ganze Kaution bis zur Abrechnung, sondern nur den Betrag, der realistisch nachzuzahlen ist. Rentprime rechnet die Kautionsabrechnung mit Zinsen, bezifferten Abzügen und Rückbehalt automatisch und legt sie als PDF ab — inklusive der Restauszahlung nach der Nebenkostenabrechnung.
So gehst du beim Auszug vor
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Mängeln und Fotos anfertigen — beide Unterschriften.
- Innerhalb von zwei Wochen Kostenvoranschläge für dokumentierte Schäden einholen und beziffern.
- Prüfen, ob Miete oder frühere Nebenkosten offen sind; Salden aus dem Mietkonto ziehen.
- Rückbehalt für die laufende Nebenkostenabrechnung festlegen: Vorjahresnachzahlung plus moderater Puffer.
- Kautionsabrechnung schriftlich erstellen: Kaution, Zinsen, jeder Abzug einzeln, Auszahlungsbetrag, Bankverbindung.
- Auszahlung spätestens drei Monate nach Rückgabe — bei einfachen Fällen früher.
- Nach der Nebenkostenabrechnung den Rückbehalt abrechnen und den Rest auszahlen (oder die Nachzahlung verrechnen).
Verjährung: Wie lange der Mieter fordern kann
Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. Deine Ansprüche gegen den Mieter wegen Schäden verjähren dagegen schon nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB) — wer Schäden nicht rechtzeitig geltend macht, kann sie später auch nicht mehr mit der Kaution verrechnen. Deshalb gilt: Schäden sofort beziffern, nicht erst bei der Abrechnung.
Häufige Fragen
Gibt es eine gesetzliche Frist für die Kautionsrückzahlung?
Nein. § 551 BGB regelt nur Höhe und Anlage. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist, meist drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung — bei klaren Verhältnissen deutlich weniger.
Darf ich die gesamte Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung behalten?
Nein, nur einen angemessenen Teil in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung. Den Rest musst du nach der Prüffrist auszahlen. Ist die Abrechnung längst erstellt, entfällt der Rückbehalt ganz.
Was passiert, wenn ich zu spät zurückzahle?
Nach Mahnung gerätst du in Verzug und schuldest Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB). Klagt der Mieter, trägst du die Verfahrenskosten.
Muss ich die Zinsen auszahlen?
Ja. Die Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB) und erhöhen die Kaution. Sie müssen in der Kautionsabrechnung ausgewiesen werden.
Wie lange kann ich Schäden mit der Kaution verrechnen?
Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Beziffere Schäden deshalb sofort nach der Übergabe, sonst verlierst du das Verrechnungsrecht.