Liebhaberei: Wann das Finanzamt Verluste streicht.
Wer über Jahre Verluste schreibt, riskiert Liebhaberei — dann streicht das Finanzamt rückwirkend alle AfA und Werbungskosten. Der 30-Jahre-Blick auf den Totalgewinn entscheidet.
Liebhaberei liegt vor, wenn das Finanzamt keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennt. Prüfmaßstab ist die Totalgewinnprognose über 30 Jahre. Ergibt sie einen Überschuss aus Kaltmiete abzüglich Werbungskosten (ohne AfA und Zinsen bei Sonderprüfung), gilt die Vermietung als steuerbeachtlich. Sonst werden Verluste rückwirkend nicht anerkannt.
Der Grundsatz und die BFH-Rechtsprechung
§ 21 EStG erfasst nur Einkünfte mit Einkünfteerzielungsabsicht. Der BFH (IX R 30/03) hat entschieden: Bei dauerhafter Vermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend unterstellt — die Prüfung Liebhaberei findet nur in Sonderfällen statt.
| Konstellation | Prüfung Liebhaberei |
|---|---|
| Klassische Dauervermietung | Nein, typisierend anerkannt |
| Verbilligt an Angehörige < 50 % | Ja, mit Kürzung |
| Verbilligt an Angehörige 50–66 % | Ja, Totalüberschussprognose |
| Ferienwohnung mit teils Selbstnutzung | Ja, mit Prognose |
| Dauernder Leerstand ohne Mietbemühungen | Ja, Prognose |
| Kurzfristige Vermietung + Verkauf < 5 Jahre | Möglich, Prognose |
| Sanierung ohne konkreten Vermietungsplan | Ja, Prognose |
Die 66-%-Grenze bei Angehörigen
Vermietest du unter der ortsüblichen Marktmiete an Angehörige (Kinder, Eltern, Geschwister), greift § 21 Abs. 2 EStG:
- Miete ≥ 66 % der ortsüblichen Marktmiete → volle Werbungskosten, keine Prognose.
- Miete 50–66 % → Totalüberschussprognose Pflicht; positive Prognose = volle Werbungskosten.
- Miete < 50 % → Werbungskosten werden anteilig gekürzt (Verhältnis Ist-Miete zur ortsüblichen Miete).
Rechenbeispiel: Marktmiete 900 €, Vereinbarung mit der Tochter 500 € (= 55,6 %). Prognose Pflicht. Zeigt sie über 30 Jahre einen kumulierten Totalgewinn (nach AfA, ohne Wertsteigerung), sind die vollen Werbungskosten abzugsfähig. Sonst nur der Anteil, der der Miethöhe entspricht.
Die Totalgewinnprognose
Die Prognose läuft über den 30-Jahre-Zeitraum ab Vermietungsbeginn (bei Neuvermietung) oder ab Prüfungszeitpunkt. Berücksichtigt werden:
- Kaltmiete (mit voraussichtlichen Erhöhungen laut Mietspiegel oder BFH-Rechtsprechung 2 % p. a.).
- Nebenkosten-Umlagen (durchlaufender Posten — ausgenommen).
- AfA nach § 7 Abs. 4 EStG (2 % oder 3 %).
- Zinsen (mit voraussichtlicher Umschuldung ansetzen).
- Erhaltungsaufwand, Instandhaltungsrücklage.
- Verwaltung, Versicherung, sonstige nicht umgelegte Kosten.
Ergibt die Prognose einen Totalüberschuss (positiv), wird die Vermietung anerkannt. Ist die Prognose negativ, streicht das Finanzamt die Verluste „vorbehaltlich“ — die Bescheide bleiben offen, bis eine spätere Realität die Prognose widerlegt oder bestätigt.
Ferienwohnungen: der Sonderfall
Bei ausschließlicher Vermietung an wechselnde Feriengäste (ohne Eigennutzung, ohne Vorbehalt der Selbstnutzung) unterstellt der BFH Einkünfteerzielungsabsicht typisierend. Wer sich Selbstnutzung vorbehält oder tatsächlich selbst nutzt, muss eine Totalgewinnprognose führen.
Was du tun kannst, um Liebhaberei zu vermeiden
- Miete jährlich prüfen und an ortsübliche Miete anpassen — auch bei Angehörigen.
- Vermietungsbemühungen dokumentieren: Anzeigen, Portalauftritte, Makleraufträge.
- Verkaufsabsicht nicht dokumentieren, solange du vermieten willst — der Wechsel schadet.
- Prognose regelmäßig aktualisieren; Kalkulation aufbewahren.
- Bei geplanter Sanierung mit Leerstand: Konzept mit Zeitplan schriftlich fixieren.
Wer die Zahlen laufend im Griff behält, sieht die 66-%-Grenze und die Totalgewinnprognose kommen. In Rentprime hinterlegst du pro Objekt die Marktmiete und die vereinbarte Miete; ein Vergleichs-Report zeigt dir jederzeit, wo du steuerlich stehst und wann du die Miete anpassen musst.
Prognose selbst rechnen: 30-Jahre-Tabelle
Eine belastbare Totalgewinnprognose ist Zahlenwerk, keine Kunst. Beispiel: 90.000 € Kaltmieteinnahmen jährlich zu Beginn, jährliche Steigerung 1,5 %, AfA 2 % auf 250.000 €, Zinsen degressiv (start 8.000 €, jährlich –200 €), sonstige Werbungskosten 2.400 €/Jahr fest.
| Jahre | Einnahmen kumuliert | Werbungskosten kumuliert | Kumulierter Gewinn |
|---|---|---|---|
| 1–10 | 963.000 € | 158.000 € | + 805.000 € |
| 11–20 | 1.116.000 € | 138.000 € | + 978.000 € |
| 21–30 | 1.294.000 € | 124.000 € | + 1.170.000 € |
| gesamt 30 Jahre | 3.373.000 € | 420.000 € | + 2.953.000 € |
Die Rechnung zeigt: Selbst bei konservativen Annahmen ergibt sich über 30 Jahre ein deutlicher Totalüberschuss. Damit ist die Einkünfteerzielungsabsicht dokumentiert — im Streitfall mit dem Finanzamt reichst du diese Tabelle ein und begründest die Prämissen mit Mietspiegel und Zinsentwicklung.
Wer die Prognose in Rentprime führt, arbeitet mit den echten Werten des Objekts: aktuelle Miete, dokumentierte Erhöhungshistorie, tatsächlicher AfA-Restwert, offene Kreditrestschuld. Die Prognose ist damit nicht bloß Excel-Rechnung, sondern ein datenbasierter Nachweis der Vermietungsabsicht.
Für die Prognose gelten typisierte Ansätze: Mietsteigerung 1,5–2 % p. a. nach § 21 EStG, Instandhaltungspauschale 1–1,5 % des Gebäudewerts p. a., Zinsentwicklung nach aktueller Kurve mit Umschuldungsannahme. Die Prognose muss vollständig und konsistent sein — willkürliche Annahmen zerlegt das Finanzamt in der Betriebsprüfung sofort.
Rechenbeispiel Angehörigen-Vermietung: Wohnung Marktmiete 900 €, an den Sohn zu 600 € (66,7 %) vermietet. Werbungskosten voll abziehbar, keine Prognose. Sinkt die Miete durch versäumte Anpassung auf 55 % der Marktmiete, greift die Prognose-Pflicht — im Fehlprognosefall werden die Werbungskosten auf 55 % gekürzt: statt 12.000 € nur noch 6.600 € abziehbar, Steuerverlust bei 42 % rund 2.270 € pro Jahr.
Praktischer Hinweis: Die ortsübliche Marktmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel, dem einfachen Mietspiegel oder Vergleichsmieten (mindestens drei ähnliche Objekte). Wer den Beleg nicht schnell zur Hand hat, verliert im Streit mit dem Finanzamt — deshalb die Vergleichsmieten schon beim Vertragsabschluss dokumentieren.
Bei Ferienwohnungen achtet das Finanzamt seit einer Reihe von BFH-Urteilen auf die Auslastungsschwelle: Bleibt die tatsächliche Vermietung mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen Auslastung ähnlicher Objekte, muss der Vermieter darlegen, warum die Absicht ernsthaft war. Die Statistiken der Portale (Buchungstage, Preisreduzierungen) sind hier der wichtigste Beleg.
Häufige Fragen
Wie lange kann das Finanzamt rückwirkend Liebhaberei feststellen?
Solange die Steuerbescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung stehen (§ 164 AO) oder die Festsetzungsfrist von vier Jahren nicht abgelaufen ist. Ein einmal bestandskräftiger Bescheid bleibt bestehen.
Zählt die Wertsteigerung des Grundstücks zur Prognose?
Nein. § 21 EStG erfasst laufende Einkünfte, nicht Wertzuwachs. Ein Verkaufsgewinn außerhalb der Spekulationsfrist bleibt steuerfrei, geht aber nicht in die Prognose ein.
Was passiert, wenn ich die Miete an einen Angehörigen erhöhe?
Ab dem Erhöhungsmonat gilt die neue Miete. Steigt sie über 66 %, entfällt die Prognose-Pflicht ab diesem Zeitpunkt.
Kann ich die Prognose selbst erstellen?
Ja, ein Excel-Sheet oder eine Softwareauswertung reicht. Wichtig ist ein transparenter Rechenweg mit realistischen Annahmen (Miete, Kosten, Zinssatz nach aktuellem Marktumfeld).
Was ist mit gescheiterten Vermietungsversuchen?
Aufwendungen bleiben abziehbar, solange die Vermietungsabsicht dokumentiert war (Anzeigen, Maklerauftrag). Erst mit Aufgabe der Absicht (Selbstnutzung, Verkauf) entfällt der Abzug.