Der Mieter ist weg — die Kündigung fehlt.
Der Mieter ist weg, die Kündigung fehlt — trotzdem läuft der Mietvertrag. Wie du Miete sicherst, die Wohnung übernimmst und Ersatzansprüche wahrst.
Auch wenn der Mieter faktisch ausgezogen ist, endet das Mietverhältnis erst mit Kündigung oder Aufhebungsvertrag. Bis dahin schuldet er die Miete. Du sicherst die Wohnung (nur mit Räumungstitel oder Einverständnis), leitest das Mahnverfahren ein und schickst eine eigene fristlose oder ordentliche Kündigung an die letzte bekannte Adresse.
Warum der Vertrag nicht automatisch endet
Ein Mietverhältnis endet nur durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Zeitablauf beim befristeten Vertrag (§ 542 BGB). Ein „Wegziehen“ ist rechtlich kein Ende — der Mieter bleibt zur Miete verpflichtet, du zur Bereitstellung der Wohnung. Wer als Vermieter ohne Weiteres die Schlösser austauscht, macht sich unter Umständen wegen verbotener Eigenmacht (§ 858 BGB) angreifbar, mit Schadensersatzpflicht.
Der saubere Weg läuft immer in zwei Spuren: rechtlich (Kündigung + Mahnung + Räumungstitel) und praktisch (Wohnung sichern, Zustand dokumentieren, neu vermieten).
Erste 14 Tage — der Fahrplan
- Klingeln und schauen: Ist die Wohnung tatsächlich verlassen? Nachbarn fragen, Briefkasten prüfen.
- Alle Kontakte anschreiben — SMS, E-Mail, Einwurfschreiben an letzte Adresse, ggf. Notarhinterlegung.
- Bankkonto beobachten: Kommt die nächste Monatsmiete? Wenn nein, sofort Mahnung raus.
- Zeugen organisieren (Nachbar, Hausmeister) für eine Bestandsaufnahme von außen — Fotos vom Zustand.
- Kontakt zum Bürgeramt: Meldeadresse abfragen (bei rechtlichem Interesse zulässig, § 44 BMG).
- Bei Ausländern: Ausländerbehörde, bei Verstorbenen: Nachlassgericht.
- Fristlose Kündigung vorbereiten, sobald zwei Monatsmieten offen sind (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Wann darfst du die Wohnung übernehmen?
| Situation | Übernahme erlaubt? | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Mieter kündigt schriftlich nach | Ja, zum Kündigungstermin | Kündigungsbestätigung |
| Mieter erklärt in Textform Verzicht auf Wohnung | Ja, sofort | Schriftliche Aufhebungsvereinbarung |
| Wohnung mit persönlichen Sachen, keine Kündigung | Nein | Räumungstitel oder Zwangsvollstreckung |
| Wohnung leer, keine Kündigung, unerreichbar | Riskant | Einverständnis oder Gericht |
| Tod des Mieters (kein Erbe eintritt) | Nach Klärung Erben | Kündigung durch/gegen Erben |
Miete sichern: Mahnverfahren und Titel
Ab dem ersten Zahlungsausfall gilt die 30-Tage-Regel des § 286 Abs. 3 BGB: 30 Tage nach Fälligkeit ohne Mahnung ist Verzug eingetreten, es sei denn, der Mieter ist Verbraucher und wurde in der Rechnung nicht auf diese Folge hingewiesen — was bei Miete regelmäßig zutrifft. Sicherer ist eine explizite Mahnung nach Ausbleiben der ersten Miete.
Praktisch nutzt du den Mahnbescheid über das Online-Mahnportal (mahngerichte.de). Wer einer beantragten Zahlung nicht binnen 14 Tagen widerspricht, gegen den ergeht ein Vollstreckungsbescheid — der einzige effiziente Weg gegen unauffindbare Mieter. Kosten: Gerichtsgebühr nach § 34 GKG, ab 32 € bei Kleinsumme.
Wer Mahnungen, Verzugszinsen und Ratenzahlungen an einer Stelle sauber führen will: Rentprime protokolliert offene Miete pro Mietverhältnis, erzeugt die Mahnung inklusive § 288 BGB-Zinsen und exportiert die Forderung für das Mahnportal.
Rechenbeispiel: 2 Monate offen, Aufwand und Fristen
Miete 780 € warm, Juli und August offen (1.560 €). Anwaltskosten für die außergerichtliche Anmahnung nach RVG bei einem Streitwert von 1.560 €: rund 195 € Gebühren + Auslagen. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, sobald zwei Monate ganz oder eine Monatsmiete plus offen sind (§ 543 II Nr. 3 a/b BGB). Räumungsklage: Streitwert 12 × Nettokaltmiete + Rückstand, Kosten je nach Gericht 300–800 € Vorschuss.
| Schritt | Frist ab Auszug | Kostenrichtwert |
|---|---|---|
| Erste Mahnung Textform | Sofort | 0–5 € |
| Fristlose + ordentliche Kündigung | nach 2 Monaten Rückstand | 0 € (Vermieter macht selbst) |
| Mahnbescheid | 3–4 Wochen | 32–90 € |
| Räumungsklage (falls nötig) | 6–10 Wochen | 300–800 € Vorschuss |
| Vollstreckung Gerichtsvollzieher | 3–5 Monate nach Titel | 300–600 € |
Sonderfall: Wohnung mit persönlichen Sachen
Sind noch Möbel oder Kartons drin, gilt der Grundsatz: Anfassen verboten ohne Titel. Ausnahme: konkludente Aufgabe (Sperrmüll-Sticker, Notiz „nehmt was ihr wollt“). Sicher ist nur die Räumung nach Titel per Gerichtsvollzieher — sogenannte Berliner Räumung: Sachen werden nach § 885a ZPO gesichert, du erhältst ein Pfandrecht wegen Miet- und Räumungskosten.
- Vor Räumung: alles fotografieren (Zustand, Datum, Zeuge).
- Sachen unterschiedlich behandeln: erkennbar wertvolle (Pässe, Fotos, Elektronik) sichern, Sperrmüll dokumentieren.
- Aufbewahrungsfrist: nach § 885a ZPO zwei Monate, dann Verwertung.
- Kosten trägt der Mieter — sind aber oft nicht einbringlich.
Neuvermietung parallel — der Balance-Akt
Sobald du wirksam gekündigt hast oder der Mieter aufgehoben hat, darfst du parallel neu vermieten. Vorher gerätst du in eine schwierige Lage: Bietest du die Wohnung an, obwohl der Vertrag formal noch läuft, kann der alte Mieter Schadensersatz wegen entgangener Nutzung fordern — auch wenn er längst weg ist. Der saubere Ablauf ist deshalb Kündigung zuerst, dann Inserat.
- Nach fristloser Kündigung: Inserat sofort möglich.
- Nach ordentlicher Kündigung: Inserat möglich, Wohnung darf mit Ankündigung besichtigt werden.
- Schadensminderungspflicht: Wer bewusst nicht neu vermietet, verliert einen Teil des Nachforderungsanspruchs gegenüber dem alten Mieter.
- Nebenkosten: Zwischenablesung beim Umzug — sauberer Schnitt zwischen alt und neu.
Häufige Fragen
Darf ich die Schlösser austauschen, wenn der Mieter weg ist?
Nein, nicht ohne Räumungstitel oder ausdrückliches Einverständnis. Der Vermieter macht sich sonst der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB) schuldig und schuldet Schadensersatz — bis hin zu den Kosten einer Ersatzwohnung.
Wie lange muss ich Miete weiterlaufen lassen?
Bis das Mietverhältnis rechtlich endet — durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Fristablauf. Die ordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt drei Monate; die fristlose ist bei zwei Monaten Rückstand möglich.
Wie finde ich die neue Adresse?
Über eine einfache Melderegisterauskunft beim Bürgeramt der letzten Meldeadresse. Als Vermieter mit offenen Forderungen hast du ein rechtliches Interesse (§ 44 BMG). Kosten: rund 10 bis 15 Euro.
Kann ich Nachmieter suchen, obwohl der alte Vertrag noch läuft?
Ja, sobald du gekündigt hast oder der Mieter aufgehoben hat. Vorher gefährdest du deine eigene Rechtsposition; sicherer ist der klare Vertragsschluss mit dem alten Mieter erst — und danach Neuvermietung.
Was ist mit der Kaution?
Die Kaution steht weiter zur Sicherheit. Nach Vertragsende und Endabrechnung darfst du offene Miete, Nachforderungen und Schäden verrechnen — den Rest zahlst du aus, sobald die Ansprüche feststehen (üblich 3–6 Monate).