Zweitwohnung vermieten — Steuer, Meldung, Vertrag.
Wer eine Zweitwohnung dauerhaft vermietet, verliert seine Zweitwohnsitzsteuer, gewinnt aber die volle AfA und den Werbungskostenabzug. Der Wechsel gelingt nur mit sauberer Trennung zwischen privater Nutzung und Vermietung.
Sobald du deine Zweitwohnung dauerhaft vermietest und nicht mehr selbst nutzt, meldest du sie in der Kommune als Zweitwohnsitz ab — die Zweitwohnungssteuer entfällt. Steuerlich wechseln die Einkünfte in § 21 EStG, du machst AfA (2 oder 3 Prozent) und alle Werbungskosten geltend. Wichtig sind ein regulärer unbefristeter Wohnraummietvertrag und der klare Verzicht auf jede eigene Nutzung.
Von der Zweitwohnung zur Vermietung: was steuerlich passiert
Solange du eine Wohnung als Zweitwohnsitz gemeldet hast und selbst nutzt, zahlst du in vielen Städten eine Zweitwohnungssteuer zwischen 8 und 35 Prozent der Nettokaltmiete (Berlin: 15 %, Hamburg: 8 %, München: 18 %). Meldest du die Wohnung als Zweitwohnsitz ab und vermietest sie dauerhaft, entfällt diese Steuer sofort — die Kommune wird über das Melderegister informiert.
Steuerlich wechseln die Einkünfte von § 22 EStG (bei Vermietung als Ferienwohnung mit Selbstnutzung) oder aus der privaten Sphäre in § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung. Ab diesem Zeitpunkt:
- Miete = Einnahme; Nebenkosten-Vorauszahlung durchlaufend.
- AfA 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (vor 1925), 3 % (Baujahr ab 2023 nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG).
- Werbungskosten: Schuldzinsen, Verwaltung, Reparatur, Fahrten (§ 9 EStG).
- Verluste sind mit anderen Einkünften verrechenbar.
Rechenbeispiel: Vorher — Nachher
| Position | Nur Zweitwohnsitz (privat) | Dauerhaft vermietet |
|---|---|---|
| Mieteinnahme p. a. | 0 € | 13.200 € |
| Zweitwohnungssteuer | −1.800 € | 0 € |
| Werbungskosten (AfA + Kosten) | nicht abzugsfähig | −8.400 € |
| Zu versteuerndes Ergebnis | −1.800 € netto Aufwand | +4.800 € Überschuss |
| Steuerlast bei 42 % Grenzsteuer | 0 € | 2.016 € |
| Netto pro Jahr | −1.800 € | +2.784 € |
Der Unterschied im Jahr: über 4.500 Euro. Der Wechsel lohnt sich, sobald du die Wohnung nicht mehr regelmäßig privat brauchst.
Melderechtlich sauber: die drei Ummeldungen
- Persönliche Abmeldung als Zweitwohnsitz im Bürgeramt der Kommune innerhalb von zwei Wochen (§ 17 BMG).
- Anzeige bei der Grundsteuer-/Zweitwohnungssteuerstelle — meist automatisch über das Melderegister, oft ist zusätzlich das Kommunalabgaben-Formular auszufüllen.
- Info an Gebäudeversicherung: gemeldeter Nutzungscode wechselt von „selbstgenutzt" auf „vermietet", was Prämie und Deckungsumfang leicht ändert.
Der richtige Vertrag: dauerhaft oder befristet
Wer die Wohnung irgendwann selbst wieder nutzen will, denkt an einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB — er ist aber nur mit qualifiziertem Befristungsgrund gültig (Eigenbedarf, Modernisierung, Betriebsbezug). Ein bloßer „Wir wollen die Wohnung irgendwann selbst" reicht nicht.
Sicherer ist der unbefristete Wohnraummietvertrag mit klarer Kündigungsoption wegen Eigenbedarf. Wenn der Eigenbedarf entsteht, kündigst du mit den Fristen des § 573c BGB (3/6/9 Monate). Rentprime bietet einen Steuer-Export je Objekt, der Miete, AfA und Nebenkosten pro Wohnung getrennt in die Anlage zur Vermietung schreibt — praktisch, wenn Erst- und Zweitwohnung nebeneinander laufen.
Fünf Punkte, die vor der ersten Miete zu erledigen sind
- Persönliche Ummeldung im Melderegister — Zweitwohnsitz streichen.
- Kommunale Zweitwohnungssteuer schriftlich abmelden, Abmeldebescheid archivieren.
- Wohngebäudeversicherung von „gemischt genutzt/selbstgenutzt" auf „vermietet" umstellen.
- Möbel und persönliche Gegenstände entfernen — sonst ist es „möbliert" mit Aufschlag und höherem Substanzrisiko.
- Neuen Energieausweis erstellen lassen, wenn der alte älter als zehn Jahre ist (§ 79 GEG).
Vergisst du die Ummeldung, läuft die Zweitwohnungssteuer parallel zur Vermietung weiter. Das erste Warnzeichen ist häufig ein kommunaler Bescheid für das Folgejahr, in dem plötzlich beide Angaben — vermietet + Zweitwohnsitz — zusammenkommen.
Häufige Fragen
Kann ich die Wohnung wochenweise über Portale vermieten und trotzdem § 21 EStG nutzen?
Nur bedingt. Kurzzeitvermietung mit Selbstnutzungsanteil bleibt in § 22 EStG und muss die Prognose-Rechnung des BFH bestehen (IX R 27/03). Der klare Steuerabzug greift erst, wenn du dauerhaft an eine Person oder Familie vermietest — Wohnraum, nicht Ferienunterkunft.
Bleibt die Spekulationsfrist bei mir?
Ja. Die Frist des § 23 EStG (zehn Jahre ab Kauf) läuft ungestört weiter, auch wenn du zwischenzeitlich vermietest. Der Verkaufsgewinn ist nach zehn Jahren steuerfrei, unabhängig vom Nutzungswechsel.
Muss ich den GEZ-Beitrag umstellen?
Ja. Der Rundfunkbeitrag ist wohnungsbezogen — nach Abmeldung des Zweitwohnsitzes zahlst du keinen Beitrag mehr, der Mieter meldet sich neu an. Vergiss die Abmeldung nicht, sonst laufen zwei Beiträge parallel.
Was passiert bei der Zweitwohnungssteuer, wenn ich zwischendurch drei Wochen selbst dort wohne?
Wer die Wohnung zwischenzeitlich selbst nutzt, riskiert, dass die Kommune die Vermietung als Fassade wertet und die Zweitwohnungssteuer nachträglich festsetzt. Halte die Selbstnutzung auf null, wenn du steuerlich sauber unter § 21 EStG bleiben willst.
Kann ich Möbel abschreiben, wenn ich vor der Vermietung ausräume?
Nein, Möbel gehören zur privaten Sphäre und wandern nicht in § 21 EStG. Verschenkst du sie an den einziehenden Mieter, dokumentiere den Wert — nur so vermeidest du eine spätere Diskussion mit dem Finanzamt über verdeckte Sachzuwendungen.
Was ist mit Möblierten Vermietungen an Berufspendler?
Möblierte Wohnraumvermietung fällt weiter unter § 21 EStG. Du darfst einen Möblierungszuschlag verlangen (etwa 2 % pro Monat des Zeitwerts der Einrichtung, geteilt durch 12). Die Möbel-AfA läuft parallel — meist 10 Jahre linear.