Bürgschaft statt Mietkaution — was Vermieter akzeptieren sollten.
Bankbürgschaft, Kautionsversicherung oder Elternbürgschaft: nicht jede Ersatzsicherheit ist gleichwertig. Was du prüfen musst, welche Formulierungen den Vermieter schützen und wann du besser Nein sagst.
Als Vermieter musst du eine Bürgschaft nicht annehmen — außer die Ersatzsicherheit wurde vertraglich vereinbart. Sinnvoll sind selbstschuldnerische Bankbürgschaften oder Kautionsversicherungen namhafter Anbieter, weil sie schnelle Auszahlung ermöglichen. Private Elternbürgschaften sind riskant, wenn die Eltern keine belastbare Bonität haben. Die Sicherheit darf drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) nicht überschreiten.
Was das Gesetz sagt: § 551 BGB und die Wahlfreiheit
§ 551 BGB regelt die Mietsicherheit. Der Mieter hat das Recht, die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder gleichwertige Sicherheit zu stellen — dazu zählen Bürgschaften. Die Höhe darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten, und die Mieterin darf in drei Monatsraten zahlen.
Wichtig für dich als Vermieter: Du musst eine Bürgschaft nicht akzeptieren, wenn nichts anderes im Mietvertrag steht. Steht dort nur „Kaution 1.800 Euro", darfst du Barzahlung verlangen. Anders sieht es aus, wenn der Vertrag ausdrücklich „Kaution oder gleichwertige Sicherheit" nennt — dann bist du an das Wahlrecht des Mieters gebunden.
Die drei Bürgschaftsarten im Vergleich
| Art | Wer bürgt | Vorteil Vermieter | Nachteil Vermieter |
|---|---|---|---|
| Bankbürgschaft | Hausbank Mieter | Sichere Auszahlung, geprüfte Bonität | Bank prüft im Streit — evtl. Verzögerung |
| Kautionsversicherung | Versicherer | Digitale Abwicklung, kurze Frist | Regress gegen Mieter kann scheitern |
| Private Bürgschaft (Eltern) | Angehörige | Emotional stabil | Bonität unklar, Prozessrisiko |
Für dich als Vermieter zählt die Frage: Wie schnell komme ich im Ernstfall an mein Geld? Die selbstschuldnerische Bürgschaft „auf erstes Anfordern" ist Gold wert — der Bürge zahlt sofort und streitet erst danach mit dem Mieter.
Musterformulierung für eine sichere Bürgschaft
Diese Klauseln sollten in jeder Bürgschaftsurkunde stehen. Bei der Bank- oder Versicherungsbürgschaft ist das Standard — bei einer privaten Bürgschaft musst du sie selbst einfordern.
- Bezeichnung der Vertragsparteien und des Mietobjekts
- Höhe der Bürgschaft in Euro (max. 3 Nettokaltmieten)
- Bürgschaftsart: selbstschuldnerisch und auf erstes Anfordern
- Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit (§ 770 BGB)
- Laufzeit: bis zur vollständigen Rückgewähr der Mietsicherheit
- Gerichtsstand am Sitz des Vermieters (optional)
- Unterschrift des Bürgen mit Datum
Rechenbeispiel: Wenn die Elternbürgschaft nicht trägt
Mieter Ben zieht ein, Miete 750 Euro kalt. Statt 2.250 Euro Kaution stellen seine Eltern eine private Bürgschaftsurkunde. Nach 18 Monaten zieht Ben aus, hinterlässt Mietschulden von 1.500 Euro und Schäden von 900 Euro — Gesamtforderung 2.400 Euro.
| Position | Betrag | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bürgschaftshöhe | 2.250 € | Deckel |
| Mietschulden | 1.500 € | Grundsätzlich gedeckt |
| Schäden über Abnutzung | 900 € | Grundsätzlich gedeckt |
| Bruttoforderung | 2.400 € | Über Bürgschaftshöhe |
| Zahlung Eltern (Rente 1.400 €/M) | 0 € | Pfändungsfreigrenze § 850c ZPO greift |
Konsequenz: Prüfe vor Vertragsschluss die Bonität des Bürgen genauso streng wie die des Mieters. Fordere Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft und Kontoauszüge — sonst hast du am Ende einen Titel und trotzdem kein Geld.
Wann du ablehnen darfst und wann nicht
- Ablehnen erlaubt: Kein Wahlrecht im Mietvertrag vereinbart
- Ablehnen erlaubt: Bürge ohne Bonitätsnachweis oder im Ausland ansässig
- Ablehnen erlaubt: Bürgschaft überschreitet drei Nettokaltmieten
- Nicht ablehnen: Bankbürgschaft einer deutschen Vollbank mit üblicher Formulierung
- Nicht ablehnen: Anerkannte Kautionsversicherung mit erstem-Anfordern-Klausel
Die praktische Regel: Je professioneller der Bürge, desto seltener der Streit. Eine Kautionsversicherung eines am Markt bekannten Anbieters kostet den Mieter zwar laufende Beiträge, gibt dir aber im Ernstfall binnen weniger Werktage Zugriff. Die private Bürgschaft ist die kritischste Form — hier lohnt sich ein ehrliches Gespräch mit dem Bürgen, ob er die Summe wirklich stemmen könnte.
Was du vor der Vertragsunterschrift prüfen musst
Bevor du eine Bürgschaft akzeptierst, brauchst du drei Dokumente: die Bürgschaftserklärung im Original, den Bonitätsnachweis des Bürgen und die Ausweiskopie. Bei Bank- oder Versicherungsbürgschaften ergänzt eine Erklärung der Bank, dass die Bürgschaft „auf erstes Anfordern" wirkt und die Einreden nach §§ 770, 771 BGB ausgeschlossen sind.
| Prüfpunkt | Bank | Versicherung | Privatbürge |
|---|---|---|---|
| Bonität dokumentiert | Bank prüft | Versicherer prüft | Selbst prüfen |
| Formulierung selbstschuldnerisch | Standard | Standard | Selbst durchsetzen |
| Einredefreiheit | Standard | Standard | Zusatz nötig |
| Zahlungsfrist | 2–4 Wochen | 1–3 Wochen | Ungewiss |
| Kosten Mieter/Jahr | 30–90 € Aval | 60–150 € Prämie | 0 € |
Halte die Bürgschaftsurkunde im Belegarchiv auf, gemeinsam mit dem Mietvertrag. Rentprime archiviert Bürgschaftserklärung und Bonitätsnachweise am selben Mietvertrag — bei Auszug siehst du auf einen Blick, welche Sicherheit greift und in welcher Höhe.
Vermeide die häufigsten Formulierungsfallen: „Bürgschaft bis 31.12.2029" schneidet dir Ansprüche wegen einer offenen Nebenkostenabrechnung ab, wenn die Kündigung erst 2028 kommt. „Bürgschaft für Miete" schließt Schadensersatzansprüche aus. Formuliere die Bürgschaft immer für „alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis".
Kurzer Blick auf Auslandsbürgen
Bürgen mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands sind rechtlich zulässig, aber praktisch riskant: Die Vollstreckung eines deutschen Titels im Ausland ist aufwendig, teuer und dauert. Auch innerhalb der EU gilt die Europäische Vollstreckungsklausel-Verordnung nur nach Titelerlass. Wenn dir eine Bürgschaft aus dem Ausland angeboten wird, fordere zusätzlich eine deutsche Bank als Zahlstelle oder eine gleichwertige Sicherheit in Deutschland — sonst schließt du besser einen Barkautions-Vertrag ab. Diese Sicherheitsstufe ist keine Formalität, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit für die Zeit nach dem Mietvertrag.
Häufige Fragen
Muss ich eine Kautionsversicherung akzeptieren?
Nur wenn der Mietvertrag „Kaution oder gleichwertige Sicherheit" nennt. Ansonsten kannst du auf Barkaution bestehen. Bei einer bekannten Versicherung mit selbstschuldnerischer Bürgschaft „auf erstes Anfordern" spricht wenig gegen die Annahme.
Wie lange läuft die Bürgschaft nach Auszug?
Bis alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgerechnet sind — analog zur Barkaution meist bis zu sechs Monate nach Ende, bei offener NKA bis zwölf Monate. Eine ausdrückliche Enddatum-Klausel darfst du nicht akzeptieren, wenn sie vor Ablauf dieser Fristen greift.
Was ist mit der Höchstgrenze von drei Kaltmieten?
Die gilt auch für Bürgschaften. Übersteigt die Bürgschaftssumme drei Nettokaltmieten, ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Kombinationen aus Barkaution und Bürgschaft sind zulässig, dürfen zusammen aber nicht mehr als drei Kaltmieten ergeben.
Darf ich zusätzlich SCHUFA verlangen?
Ja, üblich ist eine SCHUFA-Selbstauskunft. Für den Bürgen kannst du eine Bonitätsauskunft verlangen; ohne solche Nachweise ist die Bürgschaft für dich schwer zu bewerten.
Und bei einer Kautionsversicherung — bekommt der Mieter das Geld zurück?
Nein, die Prämie ist verloren. Der Mieter zahlt monatlich oder jährlich Beiträge, ähnlich einer Versicherungsprämie. Für den Vermieter ändert sich nichts — die Sicherheit steht wie bei Barkaution zur Verfügung.