Kautionskonto eröffnen: Bank, Kosten, Alternativen.

Warum ein separates Kautionskonto Pflicht ist

§ 551 Abs. 3 BGB verlangt: Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegen. Grund ist die Insolvenzsicherheit — würde der Vermieter zahlungsunfähig, dürfen die Gläubiger nicht auf das Kautionsguthaben zugreifen. Wer die Kaution auf seinem privaten Konto belässt, riskiert nicht nur zivilrechtliche Rückzahlung, sondern im Extremfall den Vorwurf der Untreue nach § 266 StGB.

Ablauf: In sieben Schritten zum Kautionskonto

1. Bank auswählen (Hausbank prüft in der Regel schneller)
2. Kontoart wählen: Kautionssparbuch oder verpfändetes Tagesgeldkonto
3. Unterlagen zusammenstellen: Mietvertrag, Ausweiskopien Vermieter + Mieter, Adressnachweise
4. Eröffnungsantrag ausfüllen — Kontoinhaber ist der MIETER, verpfändet an den Vermieter
5. Verpfändungsvereinbarung unterzeichnen
6. Mieter zahlt Kaution direkt auf das Konto ein (max. 3 Nettokaltmieten in drei Raten)
7. Bankbescheinigung an Vermieter — als Nachweis für die Wohnungsübergabe

Die Eröffnung dauert je nach Bank drei Tage bis zwei Wochen. Bei rein digitalen Banken kann es schneller gehen, dafür fällt oft eine Bearbeitungsgebühr an.

Kosten und Zinsen im Überblick

Die Zinsen gehen komplett dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 S. 5 BGB). Der Vermieter darf sie nicht einbehalten. Bei drei Kaltmieten von je 700 Euro (2.100 Euro Kaution) und 0,50 Prozent Zins ergeben sich pro Jahr rund 10,50 Euro — nach fünf Jahren etwa 53 Euro plus Zinseszins.

Rechenbeispiel: 2.400 Euro auf fünf Jahre

Ein Ehepaar mietet eine Wohnung für 800 Euro kalt in Stuttgart. Sie zahlen die Kaution von 2.400 Euro in drei Raten von je 800 Euro auf ein Kautionssparbuch der Volksbank ein. Zinsen: 0,40 Prozent p. a.

Bei Auszug hat der Mieter Anspruch auf 2.448,39 Euro. Zieht der Vermieter Nachzahlungen ab, müssen diese in der Kautionsabrechnung transparent ausgewiesen sein. Die Bankbescheinigung ist dabei die Grundlage der Zinsposition. Wer nicht jedes Konto per Hand verwalten will: In Rentprime hängt das Kautionskonto direkt am Mietvertrag — Bankbeleg und Zinsbescheinigung landen im GoBD-Belegarchiv der Wohnung.

Alternativen zur Barkaution

• Kautionssparbuch mit Verpfändung (Standard)
• Verpfändetes Tagesgeld- oder Festgeldkonto
• Bankbürgschaft der Hausbank des Mieters
• Kautionsversicherung (jährliche Prämie, keine Rückzahlung)
• Selbstschuldnerische Privatbürgschaft eines Angehörigen

Für Vermieter zählt die schnelle Verfügbarkeit im Ernstfall. Kautionskonto und selbstschuldnerische Bankbürgschaft sind gleichrangig sicher. Kautionsversicherungen sind komfortabel, aber prüfe die Formulierung — nur „auf erstes Anfordern" verhindert lange Bearbeitungszeiten.

Verwaltung im Alltag: Was du dokumentieren musst

Ein Kautionskonto zu eröffnen ist der einfache Teil — die laufende Verwaltung über die Mietzeit ist die eigentliche Arbeit. Halte pro Konto einen digitalen Ordner mit sechs Standarddokumenten: Eröffnungsantrag, Verpfändungsvereinbarung, Bankbescheinigung, jährliche Zinsmitteilung, Kontostandsauszüge zum 31.12. und eventuelle Änderungsschreiben der Bank.

• Jährlich Zinsmitteilung anfordern und archivieren
• Bei Bankwechsel: neue Verpfändungsurkunde ausstellen
• Bei Adressänderung: Bank informieren (Post an Mieter)
• Bei Mieterwechsel: Konto abschließen und Zinsen mit alten Mieter abrechnen
• Bei Zwischenverrechnung: nur bei Zustimmung des Mieters (Freigabe)
• Kontoauszug zum 31.12. jedes Jahres für die Steuerakte

Die Zinsen sind für dich als Vermieter steuerlich neutral (§ 21 EStG, keine Auswirkung). Für den Mieter fallen sie unter Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG). Eine Kapitalertragsteuerbescheinigung geht direkt an den Mieter — du bekommst nur die Zinsmitteilung.

Checkliste vor dem Bankbesuch

Um die Eröffnung an einem einzigen Termin zu erledigen, bringst du diese Unterlagen mit. Fehlt eines davon, verzögert sich die Eröffnung meist um eine ganze Woche — mit entsprechender Verzögerung des Mieteinzugs.

• Personalausweis Vermieter (Original + Kopie)
• Personalausweis Mieter (Original + Kopie, ggf. Reisepass bei Ausländern)
• Mietvertrag im Original mit beiden Unterschriften
• Meldebescheinigung der Wohnung (nicht älter als 3 Monate)
• Bank-IBAN des Vermieters für die spätere Rückzahlung
• Bei Ehepaaren als Mieter: beide anwesend oder Vollmacht
• Bei Gewerbe-Mieter: Handelsregisterauszug

Rechne mit einer Bearbeitungszeit von 30 bis 60 Minuten am Schalter. Digitale Eröffnungen sind bei einigen Direktbanken möglich, dauern aber wegen VideoIdent-Verfahren oft länger als der Bank-Termin.

Häufige Fragen

Wer eröffnet das Kautionskonto — Vermieter oder Mieter?

Formal ist der Mieter der Kontoinhaber; die Bank hält das Konto zugunsten des Vermieters verpfändet. In der Praxis besprechen viele Vermieter die Bankwahl aber mit dem Mieter, um Verzögerungen zu vermeiden.

Kann ich die Kaution auf mein Geschäftskonto legen?

Nein. Auch ein separates Geschäftskonto verletzt die Trennungspflicht des § 551 Abs. 3 BGB. Es muss ein ausdrücklich als Kautionskonto geführtes Konto sein — verpfändet, insolvenzfest, transparent.

Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Das alte Kautionskonto wird abgerechnet und aufgelöst, die neue Mieterin eröffnet ein neues Konto oder übernimmt bei Einigung das bestehende. Eine schlichte „Umschreibung" ohne neue Verpfändungsurkunde ist rechtlich problematisch.

Was, wenn die Bank keine Kautionskonten mehr anbietet?

Viele Direktbanken haben den Service eingestellt. Sparkassen und Volksbanken bieten ihn weiterhin an, oft auch für Nicht-Kunden gegen eine kleine Gebühr. Alternativ kommt eine Kautionsversicherung oder Bankbürgschaft in Betracht.

Was mache ich, wenn der Mieter das Konto nicht eröffnet?

Nach § 551 Abs. 2 BGB kann er die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Verweigert er komplett die Sicherheit, ist das ein Grund zur außerordentlichen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB, wenn zwei Kaltmieten offen sind.