Kaution — 7 Fehler, die Vermieter Geld kosten.
Zu hohe Kaution, keine Zinsen, zu späte Abrechnung — die sieben teuersten Kautionsfehler kosten Vermieter regelmäßig hunderte Euro. So bleibst du auf der sicheren Seite.
Die häufigsten Kautionsfehler sind eine überhöhte Sicherheit über drei Nettokaltmieten, die Verweigerung der Ratenzahlung, fehlende Zinsen und eine zu späte Endabrechnung nach dem Auszug. § 551 BGB ist zwingend — jeder Verstoß führt zu sofortiger Rückzahlungspflicht plus Verzugszinsen. Nach spätestens sechs Monaten muss der Vermieter abrechnen.
Warum Kautionsfehler so teuer werden
Die Mietkaution ist gesetzlich streng geregelt. § 551 BGB deckelt die Höhe auf drei Nettokaltmieten, gibt dem Mieter das Recht auf Ratenzahlung und verlangt eine insolvenzfeste Trennung vom Vermietervermögen. Wer eine dieser Regeln verletzt, riskiert Rückzahlungsansprüche und Zinsforderungen, die sich schnell auf mehrere hundert Euro summieren.
Zusätzlich streiten Vermieter und Mieter nach dem Auszug in der Regel über die Abrechnungsfrist. Kein Rückgabetermin sorgt für mehr Streit als der Kautions-Endabrechnungstermin — und die Rechtsprechung ist eindeutig auf Mieterseite, sobald der Vermieter zu spät reagiert.
Die 7 teuersten Fehler bei der Kaution
| # | Fehler | Folge | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| 1 | Mehr als 3 Nettokaltmieten verlangt | Überschuss sofort zurück | § 551 Abs. 1 BGB |
| 2 | Ratenzahlung verweigert | Mieter darf in drei Raten zahlen | § 551 Abs. 2 BGB |
| 3 | Kaution nicht getrennt angelegt | Rückforderung, Anspruch auf sofortige Herausgabe | § 551 Abs. 3 BGB |
| 4 | Keine Zinsen ausgezahlt | Nachzahlung + Zinsen | § 551 Abs. 3 S. 4 BGB |
| 5 | Frist zur Abrechnung zu lang | Rückzahlungspflicht nach 6 Monaten | BGH VIII ZR 71/05 |
| 6 | Einbehalt ohne Begründung | Zurückzahlungspflicht | § 259 BGB |
| 7 | Verrechnung mit strittigen Forderungen | Rückzahlung + Zinsen | BGH VIII ZR 234/13 |
Fehler 1-3: Höhe, Raten, Anlage
Die Deckelung auf drei Nettokaltmieten ist zwingend. Auch wenn der Mieter freiwillig mehr anbietet — der überschüssige Teil ist sofort rückforderbar. Bei einer Nettokaltmiete von 620 Euro liegt die Obergrenze also bei 1.860 Euro. Wird eine Bürgschaft zusätzlich verlangt, zählen beide Sicherheiten zusammen.
Die Ratenzahlung in drei Monatsraten darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden — eine entgegenstehende Klausel ist unwirksam. Die erste Rate ist zu Vertragsbeginn fällig, die weiteren zwei mit den nächsten Monatsmieten.
Die insolvenzfeste Anlage muss getrennt vom Privatvermögen erfolgen — üblich ist ein Mietkautionskonto zum banküblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wer die Kaution einfach aufs Girokonto legt, verliert bei Insolvenz das Geld — und der Mieter kann sofortige Rückzahlung verlangen.
Fehler 4-7: Zinsen, Fristen, Verrechnung
Die Zinsen gehören dem Mieter — auch dann, wenn die Bank aktuell kaum welche zahlt. Fehlt die Auszahlung, sind Vermieter zur Nachzahlung verpflichtet, notfalls für die gesamte Vertragsdauer inklusive Verzugszinsen.
Die Abrechnungsfrist ist die häufigste Streitursache. Nach der ständigen BGH-Rechtsprechung darf der Vermieter die Kaution angemessene Zeit, in der Regel höchstens sechs Monate, zurückhalten — außer, er muss auf eine Nebenkostenabrechnung warten. Dann darf er den geschätzten Anteil einbehalten, den Rest muss er auszahlen.
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Verrechnest du die Kaution mit strittigen Schadensersatzforderungen (z. B. ein angeblicher Kratzer im Parkett), riskierst du Rückzahlungsklage mit Zinsen. Erst wenn die Forderung beziffert und begründet, steht dir der Einbehalt zu.
So läuft die saubere Rückzahlung
- Wohnungsübergabe protokollieren, Zählerstände notieren und Schäden mit Fotos dokumentieren.
- Innerhalb von 4 bis 6 Wochen offensichtlich unstrittige Beträge zurückzahlen.
- Nebenkosten-Anteil zurückhalten, aber schriftlich beziffern („voraussichtlich 350 Euro“).
- Sobald die Nebenkostenabrechnung fertig ist, den Restbetrag inklusive aufgelaufener Zinsen überweisen.
- Nach spätestens 12 Monaten muss die Endabrechnung vollständig sein — sonst hat der Mieter Anspruch auf die volle Kaution.
Wichtig: Die Zinsen zur Kaution sind bei der Steuererklärung als Werbungskosten abziehbar, wenn du sie an den Mieter weiterreichst (§ 21 EStG). Wer die Kaution auf einem gemischten Konto lagert, darf die Zinsen weder für sich behalten noch geltend machen.
Streitpunkte am Ende: Reinigung und Kleinschäden
Nach Vertragsende streiten Vermieter und Mieter am häufigsten über drei Positionen: die Endreinigung, die Renovierung und Kleinschäden.
- Endreinigung: Ist im Mietvertrag keine Endreinigungsklausel vereinbart, muss der Mieter die Wohnung nur „besenrein“ übergeben. Grundreinigung, Fenster putzen und Backofen entfetten sind nicht geschuldet.
- Renovierung: Nach BGH-Rechtsprechung ist eine wirksame Renovierungsklausel nur zulässig, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde. Bei unrenovierter Übergabe ist die Klausel unwirksam — auch wenn der Mieter unterschrieben hat.
- Kleinschäden: Übliche Gebrauchsspuren nach mehrjähriger Wohnzeit gelten nicht als Schaden. Ein Bohrloch für ein Regal ist zulässig, ein Loch von 20 Zentimetern durch die Fliese im Bad nicht.
Vor der Kautionsauszahlung solltest du deshalb genau prüfen: Ist die Position im Vertrag geregelt? Ist der Zustand mit Foto beim Einzug dokumentiert? Erst dann darfst du einen Einbehalt beziffern und begründen.
Häufige Fragen
Wie lange darf ich die Kaution nach Auszug behalten?
In der Regel sechs Monate. Ein einbehaltener Betrag für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung ist zulässig, muss aber schriftlich beziffert und begründet werden.
Muss ich Zinsen auf die Kaution auszahlen?
Ja. § 551 Abs. 3 S. 4 BGB verpflichtet dich zur Verzinsung zum banküblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist — auch wenn die Bank aktuell nur wenige Euro auszahlt.
Was ist mit Bürgschaften?
Eine Bürgschaft ersetzt die Barkaution oder ergänzt sie. Zusammen darf die Sicherheit drei Nettokaltmieten nicht überschreiten — sonst ist der Überschuss unwirksam.
Kann der Mieter die Kaution abwohnen?
Nein. Weder Aufrechnung noch Abwohnen sind zulässig, es sei denn, du stimmst ausdrücklich zu. Die Kaution dient allein der Sicherung nach Vertragsende.